So will er 100 Wohnungen kaufen | Interview mit Timotheus Künzel

Timotheus Künzel ist Immobilienunternehmer, Bestandshalter und Investor mit aktuell 26 Einheiten im Portfolio, und sein Ziel sind 100 Wohnungen. Im Interview mit Johannes von Flipper Immo spricht er darüber, wie er in die Branche gekommen ist, was sein erstes Fix-and-Flip-Objekt war, welche Fehler ihn echtes Lehrgeld gekostet haben, und warum schnelle Umsetzung der entscheidende Unterschied ist.

Wer ist Timotheus Künzel?

Timotheus Künzel ist Immobilienunternehmer und Investor aus München. Sein Geschäftsmodell ruht auf drei Säulen:

• Strategische Beratung rund um Kapitalanlage-Immobilien: Er hilft anderen Menschen dabei, mit Buy-and-Hold-Strategien langfristig Vermögen aufzubauen.
• Bestandshaltung: Timo kauft selbst Immobilien, hält sie im Bestand und vermietet sie.
• Handel mit Immobilien: Fix-and-Flip-Projekte, bei denen er Objekte ankauft, entwickelt und weiterveräußert.

Zum Zeitpunkt des Interviews hält er 26 Einheiten. Sein selbst gesetztes Ziel: 100 Wohnungen. Auf seinem Instagram-Profil hat er das öffentlich kommuniziert, und er geht dieses Ziel mit klarem Plan und echtem Tempo an.

Der Weg in die Immobilienbranche

Timos Weg war alles andere als geradlinig. Er hat das Gymnasium mit Abitur abgebrochen, eine Ausbildung zum Groß- und Außenhandelskaufmann gemacht und ist anschließend bei der Allianz gelandet. Dort hat er jahrelang Vertriebserfahrung gesammelt, die ihm bis heute nützt. Irgendwann war für ihn klar: Er will sein eigenes Unternehmen. Die Autonomie und Selbstbestimmung waren immer ein zentraler Wert in seiner Familie, und dieser Antrieb hat ihn schließlich in die Selbstständigkeit geführt.

Am Anfang lag der Fokus auf Finanzprodukten und der Beratung rund um Kapitalmarkt und Vermögensaufbau. Die Immobilie als Anlageklasse kam dann hinzu, und zwar schnell und konsequent. Als er einmal tiefer in die Materie eingetaucht war, hat er seinen Fokus vollständig verlagert. Die Immobilienbranche macht ihm schlicht am meisten Freude, und er kann sich zu hundert Prozent damit identifizieren.

Die erste Immobilie: Anfang Mitte 20, 3,5 Prozent Mietrendite

Seine erste Wohnung hat Timo Anfang Mitte 20 in seiner Heimatstadt gekauft. Es war eine Zweizimmerwohnung, bereits vermietet, mit einer Bruttomietrendite von rund 3,5 Prozent. Nicht üppig, das gibt er selbst zu. Er hat das Objekt vor allem deshalb gekauft, weil er einfach kaufen wollte. Schnelle Entscheidungen zu treffen ist ein Wesensmerkmal von ihm, das sich durch das gesamte Gespräch zieht.

Die Wohnung hatte Entwicklungspotenzial, das er über die Jahre auch gehoben hat. Dann folgte eine längere Pause, bevor er mit 27 die nächste Immobilie kaufte. Wirklich Gas gegeben beim Bestandsaufbau hat er erst seit etwa einem Jahr, weil davor sein unternehmerischer Fokus auf anderen Bereichen lag. Das zeigt: Man muss nicht mit zwanzig loslegen und sofort skalieren. Wichtig ist, dass man startet und dann konsequent weitermacht.

Das erste Fix-and-Flip: Grundriss optimiert, vollmöbliert vermietet, als Kapitalanlage veräußert

Sein erstes Fix-and-Flip-Objekt ist ihm quasi zugefallen, aber er hat es bewusst als solches angegangen. Eine Immobilie wurde ihm angeboten, und er erkannte sofort: Ein Kunde von ihm sucht genau so ein Objekt, aber fertig entwickelt. Also hat Timo gekauft, entwickelt und dann verkauft.

Die Maßnahmen waren keine Kernsanierung, sondern eine gezielte Renovierung mit Grundrissoptimierung:

• Neuer Boden verlegt
• Badezimmer mit neuen Armaturen ausgestattet
• Neue Sockelleisten
• Trockenbauarbeiten für die Grundrissanpassung
• Vollmöblierung der Wohnung

Anschließend wurde die Wohnung an drei Facharbeiter, unter anderem IT-Experten aus dem Ausland, vermietet. Das fertige Objekt hat er dann als Kapitalanlageprodukt an den Kunden weiterveräußert. Im Ankauf liegt der Gewinn, das ist sein Grundprinzip, und hier hat er die Zahlen durch hartes Verhandeln optimiert.

Fokus auf München und Nürnberg: Warum Standort so wichtig ist

Timos Team sitzt in München, sein Netzwerk ist hier verwurzelt, und die meisten seiner Einheiten liegen in München. Daneben findet er Nürnberg sehr interessant, weil der Standort gut erreichbar ist und ein solides Mietermilieu bietet. Sein nächster Ankauf wird eine Dreizimmerwohnung im Norden von Nürnberg sein, die er entwickeln, vermieten und in den Bestand nehmen will.

Bei der Standortwahl schaut er auf konkrete ökonomische Faktoren:

• Bevölkerungsentwicklung
• Wirtschaftliche Verhältnisse und Kaufkraft
• Qualität des Mietermilieus
• Logistik und Netzwerk vor Ort

Standorte mit negativer demografischer Entwicklung, wie zum Beispiel Chemnitz, meidet er grundsätzlich. Denn wer ein Objekt langfristig im Bestand hält, muss sich damit beschäftigen. Eine schwierige Vermietungssituation kostet nicht nur Geld, sondern vor allem Zeit, und Zeit ist für ihn die wertvollste Ressource überhaupt.

Lehrgeld bezahlt: falscher Geschäftspartner und schlechte Lage

Jeder in der Immobilienbranche bezahlt Lehrgeld, und in der Regel gehen dabei schnell fünfstellige Beträge drauf. Timo benennt zwei Fehler, die ihn am meisten gekostet haben:

• Die Wahl des falschen Geschäftspartners. Eine Unternehmenspartnerschaft ist wie eine enge persönliche Verbindung, besonders wenn Anteile gleichmäßig aufgeteilt sind. Wer hier nicht hundertprozentig vertrauen kann, zahlt drauf. Dieser Fehler taucht laut Timo auch in einem Buch auf, das Unternehmerlegenden zu ihrem größten Fehler befragt: Fast die Hälfte nennt den falschen Geschäftspartner.
• Eine Immobilie in schlechter Lage. Er hat das Objekt trotzdem für einen guten Deal gehalten, aber die Vermietungsprobleme haben ihn Nerven, Zeit und Energie gekostet. Der finanzielle Schaden war eine Sache, aber die verlorene Lebenszeit ist das, was ihn wirklich ärgert.

Das führt zu einem Punkt, den viele Investoren unterschätzen: Zeit muss als Kostenfaktor eingerechnet werden. Wer auf dem Papier 100.000 Euro Gewinn gemacht hat, aber ein Jahr länger als geplant gebunden war, Gerichtsverhandlungen geführt hat und seinen Alltag dauerhaft damit belastet hat, hat oft eine Nullnummer gedreht. Das klingt simpel, aber es wird im Alltag fast immer vergessen.

Das Ziel: 100 Wohnungen, 5-Jahres-Plan, kein Ausland

Mit aktuell 26 Einheiten hat Timo noch einen langen Weg vor sich, aber er geht ihn strukturiert an. Für 2025 hat er klare Ziele gesetzt, er denkt in einem 5-Jahres-Plan und einem 10-Jahres-Lebensplan. Das übergeordnete Ziel ist die 100-Wohnungen-Marke, so schnell wie möglich.

Ausland ist für ihn kein Thema, zumindest nicht jetzt. Er versteht die Frage, denn als Immobilienunternehmer in Deutschland bekommt man die volle Bandbreite an Bürokratie zu spüren, und die Steuerlast ist erheblich. Trotzdem ist er heimatverbunden, lebt gern in München und ist grundsätzlich optimistisch, dass Deutschland den nötigen Switch hin zu weniger Bürokratie und mehr Leistungsorientierung schafft. Dubai findet er interessant, aber ein Auswandern kommt für ihn aktuell nicht infrage.

Seinen gesellschaftlichen Beitrag sieht er klar: In Deutschland fehlen laut seinen Angaben über 700.000 Wohnungen. Wer professionell Wohnraum schafft, übernimmt eine wichtige Aufgabe, und das ist kein Selbstzweck, sondern eine echte Verantwortung gegenüber dem Markt.

Der wichtigste Tipp: Sofort in die Umsetzung kommen

Timo hat in seinem Podcast "Erfolgsmensch" bereits mit über 150 Unternehmern gesprochen, darunter Gründer, die ihr Startup für über 200 Millionen Euro verkauft haben, und andere bekannte Persönlichkeiten. Aus all diesen Gesprächen destilliert er einen Kern-Learning, der sich immer wieder wiederholt:

Schnelle Umsetzung schlägt alles andere.

Es gibt viele Menschen mit enormem Potenzial, die trotzdem nichts auf die Kette kriegen. Der Unterschied liegt nicht im Wissen, nicht im Netzwerk und nicht in den Ressourcen. Der Unterschied liegt darin, ob jemand sofort den ersten Schritt macht oder erst noch mehr nachdenkt, mehr plant und mehr warten will.

Sein persönliches System ist einfach: Wenn er eine Idee hat, nimmt er sofort sein Handy, schreibt sich ein konkretes Todo in den Terminkalender und setzt es um. Kein langes Grübeln, kein "irgendwann". Der erste Schritt zu machen ist immer besser als Schritt drei zu kennen. Wer weiß, wie Schritt drei aussieht, aber Schritt eins nie gemacht hat, kommt nirgendwo an.

Das gilt für Immobilien genauso wie für jede andere Unternehmung. Wer als Investor anfangen will, muss nicht erst alles über Grundbuchblätter, Nebenkosten und Finanzierungsstrukturen wissen. Im Tun liegt das Wissen, und im Momentum baut sich die Erfahrung auf, die kein Kurs der Welt ersetzen kann.

Fazit: Klarheit, Fokus und Momentum

Timotheus Künzel ist ein Beispiel dafür, was passiert, wenn jemand einen klaren Lebensentwurf hat, sich nicht von externem Lärm ablenken lässt und konsequent umsetzt. Er hat nicht mit perfekten Bedingungen angefangen, er hat eine Wohnung mit 3,5 Prozent Rendite gekauft, Lehrgeld mit falschen Partnern und schlechten Lagen bezahlt, und trotzdem systematisch ein Portfolio aufgebaut. Der Unterschied liegt in der Haltung: kein Träumen, keine 72-Stunden-Regeln, kein Warten auf den richtigen Moment. Einfach machen, jetzt.

Johannes hat angekündigt, dass es ein zweites Interview geben wird, wenn Timo die 100 Wohnungen erreicht hat. Bis dahin lohnt es sich, sowohl den Podcast "Erfolgsmensch" als auch seinen neuen Immobilien-Ableger im Blick zu behalten.