Stahlträger-Tag: Es ist viel passiert auf unserer Baustelle

Auf der Baustelle ist wieder einiges los: Der 250 Kilo schwere Stahlträger ist eingebaut, das Badezimmer nimmt immer mehr Form an und die Spachtelarbeiten machen die Wohnung von Woche zu Woche heller. In dieser Folge nimmt Johannes dich mit durch alle aktuellen Fortschritte und zeigt, was in seiner Abwesenheit alles passiert ist.

Der Stahlträger ist drin

Das war das Highlight dieser Baustellenrunde: Ein 250 Kilogramm schwerer Stahlträger ist angeliefert und eingebaut worden. Die Handwerker haben damit ordentlich Power bewiesen, denn so ein Träger schleppt sich nicht mal eben durch eine Wohnung. Zum Zeitpunkt des Besuchs hing er noch nicht vollständig an seiner endgültigen Position, aber die Montage war in vollem Gange.

Beim Einbau eines Stahlträgers in einem bewohnten Mehrfamilienhaus oder einer Altbauwohnung gibt es einiges zu beachten. Der Statiker hat in diesem Fall klare Vorgaben gemacht: Der Träger muss für den Brandschutz vollständig verkleidet werden. Dafür kommen sogenannte Erzählplatten zum Einsatz, die aussehen wie Gipskarton, aber deutlich fester und dichter gepresst sind. Links, rechts, oben und unten wird der Träger damit eingefasst. Auch das Elektro-Zeug, das bereits an der Stelle sitzt, kommt in eine feuerfeste Dose, damit alle Vorschriften eingehalten sind. Anschliessend wird der Träger verspachtelt, verputzt und bekommt Eckschienen, damit er am Ende genauso aussieht wie die restliche Decke.

Wer beim Fix and Flip mit tragenden Wänden oder Öffnungen arbeitet, kommt oft nicht um solche Massnahmen herum. Der Mehraufwand lohnt sich, weil eine offen gestaltete Raumstruktur den Wohnwert und damit auch den Verkaufswert oder die Mietrendite deutlich steigern kann.

Spachtelarbeiten und wie hell die Wohnung geworden ist

Johannes betont immer wieder, wie wichtig eine saubere Oberfläche für den Gesamteindruck einer fertig renovierten Wohnung ist. In dieser Folge ist gut zu sehen, was zweimaliges Verspachteln ausmacht. Beim letzten Besuch war eine Ecke noch fleckig und ungleichmässig, weil der erste Spachtelgang noch nicht vollständig getrocknet war. Jetzt sind die Kanten messerscharf, die Wände wirken glatt und eben, und die Flächen wurden teilweise bereits grundiert.

Das Ergebnis: Die Wohnung ist laut Johannes wahnsinnig hell geworden. Dazu trägt auch der Schnee draussen bei, der das Tageslicht zusätzlich verstärkt. Für Investoren, die eine Wohnung zum Verkauf oder zur Vermietung aufbereiten, ist das ein wichtiger Punkt: Helle, gleichmässige Wände ohne sichtbare Mängel sind ein klares Kaufargument und können den erzielbaren Preis pro Quadratmeter spürbar nach oben treiben.

Badezimmer: Unterputz-Armatur, Regendusche und Duschrinne

Das Badezimmer ist die Königsdisziplin bei diesem Projekt und macht grosse Fortschritte. Hier sind die wichtigsten Punkte aus dem aktuellen Stand:

• Unterputz-Armatur: Die Aussparung in der Wand ist bereits vorbereitet. Die Armatur verschwindet hinter der Fliese und sorgt für ein cleanes, modernes Erscheinungsbild ohne sichtbare Rohre oder Armaturen an der Wand.
• Regendusche: Die Zuleitung für die Regendusche ist verlegt und kommt aus der Decke heraus. Das gibt dem Badezimmer einen hochwertigen, spa-ähnlichen Charakter, der bei potenziellen Käufern oder Mietern sehr gut ankommt.
• Duschrinne und Glaswand: Die Duschrinne ist bereits gesetzt. Das Podest wird auf 90 cm aufgemauert, die Glaswand sitzt auf einer ebenen Leiste. Dahinter läuft der Boden mit einem einprozentigen Gefälle leicht ab, damit ablaufendes Wasser sicher in Richtung Rinne fliesst und sich nicht in der Ecke sammelt. Glas wurde inzwischen schon bestellt.
• Haftgrund: Der gelbe Haftgrund ist auf den alten Fliesen aufgebracht worden, damit neue Fliesen bombenfest darauf halten. Ein Detail, das man von aussen nicht sieht, aber langfristig entscheidend für die Haltbarkeit ist.
• Neue Anschlüsse: Die Leitungen wurden erneuert, ein neues Abflussrohr führt durch die Wand nach draussen, wo künftig der Waschmaschinenanschluss sitzt.

Elektrische Fussbodenheizung im Badezimmer

Ein weiteres Feature, das bei der Renovierung eingebaut wird: eine elektrische Fussbodenheizung auf einer Fläche von rund eineinhalb Quadratmetern vor dem Spiegel, also genau dort, wo man morgens und abends am häufigsten steht. Das System besteht aus einem elektrischen Gewebe, das unter den Fliesenkleber verlegt wird und über einen Thermostat geregelt wird.

Johannes weist dabei auf einen wichtigen Aspekt hin: Energiekosten sind gestiegen, aber für ein paar hundert Euro gibt man dem künftigen Bewohner die Möglichkeit, das Bad komfortabel zu temperieren, wenn er das möchte. Die Nutzung ist freiwillig, der Heizkörper im Bad bleibt ebenfalls erhalten. Bei einer Kapitalanlage ist so ein Feature ein positives Argument im Exposé, ohne die Investitionssumme stark zu belasten.

Neu geschaffener Raum statt Durchgangszimmer

Ein Punkt, den Johannes bereits in früheren Folgen angesprochen hat und der sich jetzt immer deutlicher zeigt: Wo vorher ein Durchgangszimmer war, entsteht jetzt ein eigenständiger, nutzbarer Raum. Das klingt nach einer Kleinigkeit, ist aber einer der wichtigsten Mehrwerte dieser ganzen Renovierung.

Ein Durchgangszimmer ist in der Nutzung eingeschränkt, weil es als feste Verbindung zwischen anderen Räumen fungiert und sich dadurch kaum sinnvoll möblieren lässt. Durch die bauliche Umstrukturierung entsteht ein echter Raum, der sich etwa als Büro oder Schlafzimmer nutzen lässt. Genau diese Art von wertsteigernder Massnahme ist das Kerngeschäft beim Fix and Flip: Man kauft eine Immobilie mit strukturellen Schwächen, behebt sie mit gezielten Umbaumassnahmen und erhöht damit die Attraktivität für Käufer oder Mieter.

Fenster verputzt, Glas bestellt, Parkett im Januar

Auch an den Fenstern hat sich etwas getan: Die Laibungen sind verputzt, das Glas wurde bereits bestellt. Der nächste grosse Schritt kommt laut Johannes im Januar, wenn der Eichenparkett verlegt wird. Das ist erfahrungsgemäss der Moment, in dem eine Baustelle optisch kippt und aus einer Rohbaustelle plötzlich eine fertige Wohnung wird.

Bis dahin stehen noch einige Arbeiten an:

• Komplettes Fliesen des Badezimmers in den nächsten Tagen
• Abschleifen und Lackieren der Stahlzangen in den Schlafzimmern
• Verputzen der restlichen Bereiche bis zur Fliesenkante
• LED-Leiste wird mit Acryl verfugt und eingesetzt
• Holzverkleidung im Badezimmer wird bündig mit der Oberkante der Schiene abschliessen

Gerade die LED-Leiste, die unterputz in die Decke eingelassen wird, ist laut Johannes eine Premiere in dieser Form. Wenn sie fertig ist, wird sie kaum sichtbar sein und trotzdem indirektes Licht liefern, das den Raum ganz anders wirken lässt als eine gewöhnliche Deckenleuchte. Solche Details kosten in der Umsetzung nicht die Welt, sorgen aber dafür, dass eine Wohnung beim ersten Besichtigungstermin in Erinnerung bleibt.

Was das für dein Fix-and-Flip-Projekt bedeutet

Diese Baustellenfolge zeigt wieder einmal, wie viele kleine Entscheidungen sich über eine Renovierung summieren. Es geht nicht nur darum, eine Wohnung schnell und günstig auf Vordermann zu bringen. Es geht darum, an den richtigen Stellen zu investieren: in Konstruktion und Brandschutz, wo es Vorschrift ist; in Features wie Fussbodenheizung und Unterputz-Armatur, wo es Mehrwert schafft; und in Handwerksqualität bei Spachtel, Putz und Oberflächen, weil genau das bei einer Besichtigung sofort wahrgenommen wird.

Wer in Deutschland Immobilien kauft, renoviert und weiterkauft oder vermietet, sollte sich diese Details genau anschauen. Die Differenz zwischen einer durchschnittlichen und einer hochwertigen Renovierung liegt oft nicht in riesigen Budgetposten, sondern in einer Vielzahl kleiner Entscheidungen: Gefälle im Duschbereich, saubere Kanten beim Spachteln, Brandschutz am Stahlträger, LED-Beleuchtung, die man gar nicht sieht. Wer diese Dinge richtig macht, erzielt am Ende einen besseren Preis und hat weniger Rückfragen beim Käufer oder Mieter.

In der nächsten Woche gibt es weitere Updates von der Baustelle, und Johannes plant ausserdem ein Interview mit Maximilian Wolf, einem Immobilieninvestor, der in der Szene vor allem durch aggressive Marketingmassnahmen auffällt. Falls du Fragen an ihn hast, kannst du sie in den Kommentaren unter dem Video hinterlassen.