Steuern bei Fix und Flip einfach erklärt für Anfänger

Einzelunternehmen oder GmbH beim Fix and Flip, was ist die bessere Wahl? Johannes erklärt in diesem Video, wie die Besteuerung bei beiden Unternehmensformen konkret funktioniert, welche Zahlen dahinterstecken und warum er gerade Einsteigern empfiehlt, am Anfang schlank zu starten. Wer die Grundlagen der Steuern im Immobilienhandel verstehen will, ist hier genau richtig.

Warum du als Anfänger keine GmbH brauchst

Johannes betreibt den Immobilienhandel seit über vier Jahren. Das Modell ist bekannt: hässliche, ungewollte Immobilien kaufen, renovieren und dann entweder vermieten oder direkt wieder verkaufen. Was viele am Anfang nicht wissen: Die Frage nach der richtigen Unternehmensstruktur ist fast genauso wichtig wie das erste Objekt selbst.

Gestartet ist Johannes mit einem Partner als GbR, also einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Der Grund war simpel: keine aufgeblähten Strukturen, kein großes Risiko, einfach erst mal in die Materie reinkommen und schauen, ob das Modell überhaupt Spaß macht. Diesen Ansatz empfiehlt er auch dir, wenn du noch am Anfang stehst.

Der Vergleich, den er dabei zieht, ist treffend: Wenn du anfangen willst zu laufen, brauchst du keine Schuhe für 1.000 Euro. Du brauchst eine Hose, ein T-Shirt und irgendwas an den Füßen. Das reicht, um loszulegen. Genauso ist es im Immobilienbereich. Eine GmbH zu gründen, bevor du überhaupt weißt, ob du dieses Geschäftsmodell langfristig betreiben willst, ist schlicht ein Overkill.

Gewerbe anmelden: So einfach startest du

Wenn du mit Fix and Flip beginnen willst, gibt es zwei Wege: als Privatperson oder mit einem angemeldeten Gewerbe. Johannes empfiehlt, ein Gewerbe anzumelden, und das aus einem konkreten Grund: die gewerbliche Infizierung des Bestands.

Was bedeutet das? Wenn du in den letzten fünf Jahren bereits drei Objekte verkauft hast, stuft das Finanzamt das nächste Objekt in der Regel als gewerblich ein. Das kann unter Umständen sogar schon beim ersten Objekt passieren. Um deinen privaten Immobilienbestand davor zu schützen, macht es Sinn, das Flippen sauber in einem separaten Gewerbe abzubilden.

Das Anmelden eines Gewerbes ist dabei denkbar einfach:

• Gang zum Gewerbeamt
• Kosten: ca. 40 Euro
• Fertig, du kannst loslegen

Wichtig: Sprich vorher mit einem Steuerberater. Ein einmaliger Termin, auch wenn er 300 Euro kostet, ist gut investiertes Geld. Der Fachmann kennt deine individuelle Situation und kann dir sagen, welche Struktur für dich konkret am sinnvollsten ist. Pauschalantworten helfen hier nur bedingt weiter.

Wie werden Gewinne aus Fix and Flip eigentlich besteuert?

Einer der häufigsten Irrtümer beim Thema Steuern im Immobilienhandel: Viele glauben, sie zahlen Steuer auf den kompletten Verkaufspreis. Das ist falsch. Besteuert wird immer nur der Gewinn, also die Differenz zwischen Einkaufspreis und Verkaufspreis.

Wenn du im Einzelunternehmen oder als GbR flippst, gilt dein persönlicher Einkommensteuersatz. Das ist das, was oft als Spekulationssteuer bezeichnet wird. Es ist kein separater Steuersatz, sondern einfach dein normaler Einkommensteuersatz, der auf den Gewinn aus dem Flip obendrauf kommt.

Ein praktisches Beispiel: Du verdienst 50.000 Euro im Jahr aus deinem Beruf. Dann machst du einen Flip und erzielst dabei einen Gewinn von 40.000 Euro. Zusammen kommst du damit sehr schnell in den Spitzensteuersatz. Je nach Region kann zusätzlich noch Gewerbesteuer anfallen. Das klingt erstmal abschreckend, ist aber für den ersten oder zweiten Flip laut Johannes kein Drama.

Einzelunternehmen vs. GmbH: Der direkte Zahlenvergleich

Schauen wir uns die beiden Varianten konkret an:

• Einzelunternehmen / GbR: Umsatz 100.000 Euro Gewinn, davon ca. 45% Steuern. Was übrig bleibt: rund 55.000 Euro netto.
• GmbH: Gleicher Gewinn von 100.000 Euro, aber nur ca. 30% Körperschaftsteuer plus Soli. Was in der GmbH verbleibt: rund 70.000 Euro.

Der Unterschied bei diesem Beispiel: 15.000 Euro mehr arbeitendes Kapital in der GmbH. Das klingt gut, hat aber einen entscheidenden Haken: Das Geld bleibt in der GmbH. Willst du es rausziehen und privat ausgeben, fällt erneut Steuer an, nämlich auf die Ausschüttung. Hast du eine Holding darüber, kann das günstiger sein. Aber auch dann parkt das Geld erstmal oben in der Holding und arbeitet dort.

Skaliert man das Beispiel hoch, auf eine Million Euro Gewinn, wird die Differenz deutlich spürbarer. Statt 15.000 Euro mehr Kapital in der GmbH sind es dann plötzlich 150.000 Euro oder bei noch größeren Volumina auch mal 1,5 Millionen Euro, die du nicht ans Finanzamt abführst, sondern weiter investieren kannst. Das ist der eigentliche Hebel der GmbH: Kapital thesaurieren und für sich arbeiten lassen.

Die entscheidende Frage: Was machst du mit dem Geld?

Die Frage, ob Einzelunternehmen oder GmbH, hängt laut Johannes vor allem davon ab, was du mit dem erwirtschafteten Geld vorhast.

Willst du den Gewinn direkt rausziehen und privat verwenden, also für Autos, Urlaub oder andere Dinge, dann macht eine GmbH langfristig oft keinen Sinn. Du zahlst zuerst 30% in der GmbH und dann nochmal bei der Ausschüttung. In diesem Fall kann es sogar sinnvoller sein, im Einzelunternehmen zu bleiben und den steuerlichen Nachteil durch Abschreibungen aus einem Bestandsportfolio teilweise auszugleichen. Das ist aber fortgeschrittenes Wissen, das erst ab zwei bis fünf Jahren Erfahrung relevant wird.

Willst du das Geld dagegen in der Unternehmensstruktur lassen, es reinvestieren und so schneller skalieren, dann ist die GmbH das richtige Werkzeug. Du zahlst weniger Steuern auf den Gewinn, das verbleibende Kapital arbeitet weiter, und du ziehst dir ein überschaubares Gehalt von 2.000 bis 5.000 Euro monatlich aus der GmbH heraus.

Was eine GmbH wirklich kostet

Bevor du eine GmbH gründest, solltest du die laufenden Kosten realistisch einkalkulieren. Das sind keine kleinen Beträge:

• Gründungskosten für Notar, IHK und weitere Posten: ca. 2.000 bis 3.000 Euro
• Steuerberater im ersten Jahr: nochmal 2.000 bis 3.000 Euro, je nach Volumen
• Bei einem Umsatz von einer Million Euro im Jahr kannst du für Steuerberatung, Bilanzierung, Gehaltsabrechnungen und weitere Verwaltungskosten locker 10.000 bis 15.000 Euro jährlich einplanen

In einer GmbH bist du zur doppelten Buchführung verpflichtet, du brauchst eine Bilanz, Lohnabrechnungen und regelmäßige Abstimmung mit dem Steuerberater. Das ist ein ernsthafter Kostenapparat, den du dauerhaft tragen können musst. Eine GmbH ist kein Hobby, das ist Johannes' klare Aussage dazu.

Wer eine GmbH gründet und dann merkt, dass das Modell doch nichts für ihn ist, sitzt auf einem teuren Problem. Eine Liquidation dauert mindestens ein Jahr und kostet erneut Geld. Alles zusammen, Gründung, Betrieb, Liquidation, kann dich leicht 6.000 bis 8.000 Euro kosten, ohne dass du auch nur einen einzigen Flip gemacht hast.

Einfach anfangen, Struktur später anpassen

Johannes hat selbst erlebt, wie Einsteiger monatelang mit dem Namen ihrer GmbH beschäftigt waren, ein Logo entworfen haben und am Ende keine einzige Besichtigung gemacht hatten. Das ist das Gegenteil von dem, was funktioniert.

Seine Empfehlung ist klar: Erst umsetzen, dann optimieren. Meld ein Gewerbe an, mach deinen ersten Flip, lern dabei, was funktioniert und was nicht. Wenn du dann merkst, dass das Modell für dich passt und du skalieren willst, ist der richtige Zeitpunkt, über eine GmbH nachzudenken. Die Frage stellt sich fast von selbst, sobald du ein bestimmtes Umsatzniveau erreicht hast.

Bis dahin gilt: schlank bleiben, anfangen und nicht aus Ego oder dem Wunsch nach Professionalität eine Struktur aufbauen, die du noch gar nicht brauchst. Ein Steuerberatertermin für rund 300 Euro gibt dir deutlich mehr Klarheit als jede Checkliste, weil er deine individuelle Situation kennt und dir konkret sagen kann, was in deinem Fall sinnvoll ist.

Fazit: Wann macht welche Struktur Sinn?

Zusammengefasst lässt sich sagen:

• Gewerbe / Einzelunternehmen / GbR: Ideal für den Einstieg. Geringe Kosten, einfache Verwaltung, du zahlst deinen persönlichen Steuersatz auf den Gewinn. Sinnvoll, wenn du noch lernst oder das Geld privat nutzen willst.
• GmbH: Sinnvoll ab einem gewissen Volumen und wenn du das Kapital in der Struktur reinvestieren willst. Deutlich günstigere Besteuerung des Gewinns mit ca. 30%, aber höhere Verwaltungskosten und kein direkter Zugriff auf das Geld.

Die Steuer ist bei Fix and Flip nicht dein Feind, sie ist ein planbarer Kostenfaktor. Wer die Grundregeln kennt und sich einmal professionell beraten lässt, trifft die richtige Entscheidung für seine Situation. Und die wichtigste Entscheidung bleibt ohnehin eine andere: einfach anfangen.