Streich einfach alles weiss! Unser Haus nach wenigen Wochen | Baustellen-Update

Vier Wochen nach dem letzten Update zeigt Johannes, was sich auf der Baustelle getan hat. Das Wichtigste in Kürze: Es wurde fast alles weissgemacht. Waende, Decken, Tuerzargen und sogar die alten Nachtspeicheroefen haben eine frische Schicht bekommen. Dazu gibt es einen ersten Blick in den Garten und einen Ausblick auf den nahenden Vertriebsstart.

Was in den letzten vier Wochen auf der Baustelle passiert ist

Das letzte Baustellen-Update liegt inzwischen knapp vier Wochen zurueck. Seitdem ist einiges passiert, auch wenn es auf den ersten Blick unspektakulaer klingt: Es wurde alles weissgemacht. Waende, Decken, Tuerzargen und Heizkoerper. Wer die frueheren Folgen kennt, weiss noch, wie das Haus vorher ausgesehen hat. Die Zimmer hatten braune, vergilbte Waende und Decken, an denen teilweise noch Holz durchgeschimmert hat. Modellautos an der Wand, ein Sechs-Schild, alte Teppichreste. Das ist jetzt alles Geschichte.

Was viele unterschaetzen: Ein frischer weisser Anstrich ist bei einem Schnäppchenhaus eine der kostenguenstigsten und gleichzeitig wirkungsvollsten Massnahmen ueberhaupt. Wenn dann noch Tageslicht durch die Fenster faellt, die vorher wegen der Streicharbeiten abgehaengt waren, fuehlt sich der Raum wie ein komplett anderes Objekt an. Das ist kein Verkaufssprech, das ist einfach die Realitaet auf jeder Flip-Baustelle.

Nachtspeicheroefen lackieren statt tauschen

Ein Detail, das sich beim Fix and Flip immer wieder lohnt: Alte Nachtspeicheroefen muessen nicht zwingend raus. In diesem Haus wurden sie mit einem hitzebestaendigen Lack gestrichen. Das Ergebnis sieht sauber aus und spart im Vergleich zu einem kompletten Austausch erheblich Kosten. Nach 40 Jahren mit Rauch und Nutzung waren die Geraete vergilbt und unansehnlich. Nach dem Lackieren wirken sie wieder ordentlich und passen zum Gesamtbild der frisch gestrichenen Raeume.

Wichtig dabei: Es muss der richtige Lack verwendet werden. Hitzebestaendige Farbe ist hier keine Option, sondern Pflicht. Wer das mit normalem Wandfarbe macht, hat innerhalb kurzer Zeit wieder ein Problem. Das klingt selbstverstaendlich, aber gerade auf Baustellen mit mehreren Gewerken gleichzeitig passieren genau solche Fehler.

Tuerzargen und der richtige Zeitpunkt fuer den Endanstrich

Die Tuerzargen wurden bereits zwei bis dreimal vorgespritzt, den finalen Anstrich bekommen sie erst ganz am Schluss. Der Grund ist simpel: Wenn fuenf bis sechs Handwerker gleichzeitig durchs Haus laufen, Fliesen schleppen, Werkzeug tragen und Materialien transportieren, macht es keinen Sinn, Zargen schon fertig zu streichen. Die waeren nach einem Tag wieder beschaedigt.

Das ist ein Punkt, den viele beim ersten Flip unterschaetzen. Die Reihenfolge der Gewerke entscheidet massgeblich darueber, wie viel Nacharbeit anfaellt. Wer zu frueh fertige Oberflaechen herstellt, zahlt am Ende doppelt. Zargen, Sockelleisten und Tuerrahmen kommen daher immer ganz am Ende.

Die Treppe: Massivholz kommt zum Vorschein

Unter dem alten, stark abgenutzten Teppich der Treppe hat sich massives Holz verborgen. Der Teppich war in einem Zustand, den man kaum beschreiben kann: komplett verschlissen, durchgetreten und dementsprechend auch gerochen. Da die Treppe der Hauptverkehrsbereich zwischen Erd- und Obergeschoss ist, hat sie besonders gelitten.

Der Plan jetzt:

• Kleberreste an den Seiten entfernen
• Holzstufen abschleifen und behandeln
• Seitenwaende verspachteln und weiss streichen
• Treppengelaender schwarz matt lackieren

Das schwarz matte Gelaender zieht sich als Gestaltungselement durch das gesamte Haus. Schwarz matt als Akzentfarbe gegen den weissen Untergrund ist eine Kombination, die im aktuellen Immobilienmarkt gut ankommt und gleichzeitig kostenguenstig umsetzbar ist. Kein aufwendiges Konzept, aber wirkungsvoll.

Fliesenspiegel und Farbkonzept im Eingangsbereich

Im Gang und im Eingangsbereich wurde mittlerweile gefliest. Verwendet wurden 60 mal 60 Zentimeter Fliesen in Baltimore Grau, die ebenbuendig in Kueche und Flur verlegt wurden. Einheitliche Fliesen im Eingangs- und Kochbereich geben dem Erdgeschoss eine klar strukturierte Optik und erleichtern spaeter die Reinigung fuer Mieter oder Kaeufer.

Die Waende im Gang waren vorher gelb und werden ebenfalls noch weiss gestrichen. Das passiert als letzter Arbeitsschritt, weil hier nach wie vor der meiste Betrieb herrscht. Teilweise wird bereits vorgespachtelt, damit der Malerputz gleichmaessig haftet.

Das Wohnzimmer und die hartnäckigen Decken

Im Wohnzimmer, intern auch "König Arthur Zimmer" genannt, hat die Decke die groesste Herausforderung dargestellt. Sie war braun, und selbst nach dem ersten Anstrich schimmerte an manchen Stellen noch das alte Holz durch. Das ist ein klassisches Problem bei alten Haeuserdecken: Der Untergrund ist so stark verfarbt, dass man mindestens zwei bis drei Lagen benoetigt, bis die Farbe wirklich deckend sitzt.

Wer beim Fix and Flip mit einem einmaligen Ueberstreichen kalkuliert, liegt bei solchen Objekten regelmaessig daneben. Besser ist es, bei der Kalkulation pauschal mit zwei Lagen zu rechnen und bei stark nikotingeschaedigten oder verfarbten Decken sogar eine Sperrgrundierung einzuplanen. Das spart Zeit, Nerven und letztlich auch Geld, weil man nicht nacharbeiten muss.

Ein Blick in den Garten

Den Garten hat Johannes nach eigener Aussage in dieser Form selbst noch nie vollstaendig gesehen. Neben einem alten, maroden Gartenzaun, der ersetzt wird, gibt es einen nicht funktionierenden Brunnen, kleine Beete, Steine, altes Gerodel und sogar einen schiefen Pizzaofen. Vieles davon wird entsorgt.

Was bleibt und aufgewertet wird:

• Die Pergola soll weiss gestrichen werden
• Die Fassade des Hauses wird ebenfalls weiss, kann wegen der Kaelte aktuell aber noch nicht angegangen werden
• Der Gartenzaun wird durch ein guenstiges Modell vom Baumarkt ersetzt
• Der restliche Gartenbereich wird bereinigt und aufgeraeumt

Fuer einen Flip muss der Garten kein Highlight sein. Er muss ordentlich und aufgeraeumt wirken. Mehr braucht es in den meisten Faellen nicht, um einen positiven ersten Eindruck bei einer Besichtigung zu hinterlassen.

Zeitplan und naechste Schritte

Das Haus ist nach Einschaetzung von Johannes fast fertig. In zwei bis drei Wochen soll der Vertrieb starten. Was noch aussteht:

• Letzter Anstrich Tuerzargen und verbleibende Waende
• Treppe abschleifen, behandeln und Gelaender schwarz lackieren
• Garten aufraeumt und Zaun austauschen
• Fassade und Pergola weiss streichen, sobald die Temperaturen es erlauben

Die Aussenarbeiten haengen momentan am Wetter. Bei Minusgraden macht das Streichen keinen Sinn, weil die Farbe nicht richtig trocknet und haftet. Das ist eine Einschraenkung, mit der viele Renovierungsprojekte im Winter zu kaempfen haben. Wer im Herbst noch mit dem Aussenbereich haette anfangen koennen, sollte das beim naechsten Objekt fruehzeitig einplanen.

Was dieses Update fuer angehende Fix-and-Flip-Investoren bedeutet

Dieses Baustellen-Update zeigt sehr gut, wie sich ein Schnäppchenhaus Schritt fuer Schritt veraendert. Die Kernbotschaft ist dabei denkbar einfach: Weiss ist die guenstigste und gleichzeitig effektivste Renovierungsmassnahme fuer den Innenbereich. Es macht Raeume heller, groesser und neutraler. Potenzielle Kaeufer oder Mieter koennen sich die Einrichtung besser vorstellen, wenn die Waende keine Geschichte erzaehlen, die sie nicht bestellt haben.

Dazu kommen smarte Entscheidungen wie das Lackieren der Nachtspeicheroefen statt dem Tausch, der einheitliche Fliesenbelag oder der bewusste Einsatz von Schwarzmatt als Akzentfarbe. Das sind keine teuren Designentscheidungen. Es ist handwerklich sauberes Arbeiten mit klarem Blick auf Kosten und Wirkung. Genau das macht den Unterschied bei einer rentablen Kapitalanlage im Fix-and-Flip-Bereich.

Wer selbst ein Objekt sucht oder mehr ueber den Ablauf solcher Projekte erfahren moechte, findet auf flipperimmo.com weitere Inhalte und kann sich ueber den Newsletter auf dem Laufenden halten.