Tilgung: Annuitätendarlehen, Anfangstilgung und Sondertilgung erklärt

Was Tilgung bedeutet

Tilgung ist der Teil Deiner Kreditrate, mit dem Du die Darlehensschuld zurückzahlst. Der andere Teil ist der Zins, also der Preis für das geliehene Geld. Zusammen ergeben Zins und Tilgung die Rate, die beim klassischen Immobiliendarlehen Annuität heißt und über die Zinsbindung konstant bleibt. Nur die Tilgung baut Vermögen auf, der Zins ist reiner Aufwand.

So funktioniert das Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate gleich, aber ihre Zusammensetzung verschiebt sich. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, fällt der Zinsanteil, und der frei werdende Betrag fließt automatisch in die Tilgung. Die Tilgung beschleunigt sich also mit jedem Jahr, ohne dass Du etwas änderst. Genau deshalb passiert am Anfang eines Darlehens gefühlt wenig und in den letzten Jahren sehr viel.

Anfangstilgung und die Formel in Worten

Die Anfangstilgung ist der Prozentsatz der Darlehenssumme, den Du im ersten Jahr zurückzahlst. Die jährliche Annuität berechnest Du so: Darlehenssumme mal der Summe aus Sollzins und Anfangstilgung. Bei 4 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung zahlst Du also 6 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr. Die Zinssätze in den folgenden Beispielen sind Beispielwerte, keine Aussage über das aktuelle Zinsniveau.

Rechenbeispiel mit Zahlen

Darlehen 300.000 Euro, Sollzins 4,0 Prozent, Anfangstilgung 2,0 Prozent. Die Annuität beträgt 6,0 Prozent von 300.000 Euro, also 18.000 Euro im Jahr oder 1.500 Euro im Monat.

Nach drei Jahren hast Du 54.000 Euro gezahlt und die Schuld um rund 18.700 Euro gesenkt. Der Rest war Zins. Bei dieser Konstellation dauert die vollständige Rückzahlung rund 28 Jahre.

Wie die Anfangstilgung die Laufzeit verändert

Erhöhst Du im selben Beispiel die Anfangstilgung von 2 auf 3 Prozent, steigt die Annuität auf 7 Prozent, also 21.000 Euro im Jahr oder 1.750 Euro im Monat. Die Laufzeit fällt von rund 28 auf rund 22 Jahre.

• 2 Prozent Anfangstilgung: 1.500 Euro Rate, rund 28 Jahre, insgesamt rund 504.000 Euro gezahlt.

• 3 Prozent Anfangstilgung: 1.750 Euro Rate, rund 22 Jahre, insgesamt rund 454.000 Euro gezahlt.

250 Euro mehr im Monat sparen über die Laufzeit rund 50.000 Euro Zinsen. Der Effekt ist nichtlinear, weil jede frühere Tilgung auch alle späteren Zinsen senkt.

Sondertilgung

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung außerhalb der Rate, die komplett gegen die Restschuld läuft. Banken räumen sie meist bis zu einem festen Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr ein, häufig 5 Prozent. Das Recht auf Sondertilgung gehört in den Darlehensvertrag, und ob es kostenlos ist oder mit einem Zinsaufschlag erkauft wird, siehst Du im Angebot.

Im Beispiel oben: Zahlst Du am Ende des ersten Jahres zusätzlich 10.000 Euro, sinkt die Restschuld von 294.000 auf 284.000 Euro. Die Laufzeit verkürzt sich dadurch um gut anderthalb Jahre. Du sparst also rund 28.000 Euro an Raten, von denen Du 10.000 Euro selbst eingezahlt hast. Wichtig: Bei den meisten Verträgen bleibt die Rate danach gleich, das Darlehen endet einfach früher. Eine Ratensenkung musst Du gesondert vereinbaren.

Relevanz für Fix und Flip und Bestand

Im Bestand ist die Tilgung Dein Vermögensaufbau. Sie mindert Deinen Cashflow im Monat, erhöht aber Dein Eigenkapital, und sie entscheidet darüber, wie hoch die Restschuld beim Ablauf der Zinsbindung ist. Wer zu niedrig tilgt, steht nach zehn Jahren mit einer hohen Restschuld vor einer Anschlussfinanzierung zu einem Zins, den heute niemand kennt. Deshalb prüfen wir bei jedem Bestandsobjekt, wie die Restschuld am Ende der Zinsbindung aussieht, und nicht nur, ob die Rate im ersten Jahr passt.

Beim Fix und Flip ist die Logik anders. Das Darlehen läuft nur wenige Monate und wird aus dem Verkaufserlös abgelöst. Eine hohe Tilgung bindet dort nur Liquidität, die Du auf der Baustelle brauchst. Entscheidend sind stattdessen eine niedrige Rate während der Bauzeit und vor allem, dass die vorzeitige Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist. Das klärst Du vor der Unterschrift, nicht beim Verkauf.

Häufige Fehler

• Nur auf die Monatsrate schauen und die Restschuld am Ende der Zinsbindung nicht berechnen.

• Anfangstilgung mit der durchschnittlichen Tilgung verwechseln, obwohl der Tilgungsanteil jährlich steigt.

• Sondertilgungsrecht nicht in den Vertrag aufnehmen und später keine Möglichkeit haben, freie Liquidität einzusetzen.

• Maximal tilgen und dadurch keinen Puffer für Instandhaltung und Mietausfall haben.

• Bei einem Flip eine hohe Tilgung vereinbaren, obwohl das Darlehen nach wenigen Monaten abgelöst wird.

• Die Bedingungen für die vorzeitige Rückzahlung erst prüfen, wenn der Käufer schon am Tisch sitzt.

Lass Dir zu jedem Finanzierungsangebot den vollständigen Tilgungsplan geben und schau Dir die Zeile am Ende der Zinsbindung an. Diese eine Zahl sagt mehr über Dein Risiko aus als der Zinssatz auf der ersten Seite.