TINDER für Immobilieninvestoren und Banken | Interview mit Andre Bodzian

In dieser Folge spricht Johannes mit Andre Bodzian, der seit 2016 im Immobilienbereich aktiv ist und gerade ein Startup aufbaut, das die Immobilienfinanzierung grundlegend vereinfachen soll. Aufgezeichnet in Monaco, geht es im Interview um Andres erste Immobilie in Dortmund, die Lektionen daraus und vor allem um seine neue Plattform, die funktioniert wie Tinder: Investoren und Banken treffen sich erst dann, wenn beide Seiten wirklich Interesse haben.

Vom Azubi-Kollegen zur ersten Immobilie in Dortmund

Andre Bodzians Einstieg in den Immobilienmarkt klingt vertraut für viele, die irgendwann den Schalter umgelegt haben: Ein ehemaliger Ausbildungskollege rief ihn an und erzählte, er habe gerade ein Mehrfamilienhaus gekauft. Andres Reaktion war unmittelbar. Er wollte das auch, und zwar sofort.

Das erste Objekt war ein 17-Parteienhaus in Dortmund mit knapp 800 Quadratmetern Wohnfläche. Gekauft 2016, bis heute im Bestand. Andre bezeichnet es als schmerzhaft und gleichzeitig als eine der besten Entscheidungen seines Lebens.

Schmerzhaft, weil in diesem Objekt buchstäblich alles passiert ist, was einem Vermieter passieren kann:

• Mietnomaden und Mietprellung
• Türen aufbrechen
• Ein Sondereinsatzkommando in der Wohnung

Die Lage des Objekts ist nicht die allerbeste, was paradoxerweise einer der Gründe ist, warum es sich dauerhaft gut vermietet. Wer in einer schwierigeren Lage kauft, zahlt weniger und bekommt trotzdem stabile Mietnachfrage, solange das Objekt selbst in einem ordentlichen Zustand ist.

Finanziell hat sich das Investment mehr als bewährt. Andre hat das Objekt zweimal nachbeleihen und einmal umschulden lassen. Dadurch konnte er erhebliches Kapital aus der Immobilie ziehen und es anderswo reinvestieren. Nach der Sanierung liegt der Kauffaktor bei rund 11, die Bruttomietrendite bei 9 bis 10 Prozent. Das ist ein Wert, den du heute in vielen deutschen Städten schlicht nicht mehr erreichst.

Was Andre aus seinen Fehlern mitgenommen hat

Auf die Frage, was er nie wieder machen würde, gibt Andre eine ehrliche Antwort: Im Grunde nichts. Weil jeder Fehler ihn dorthin gebracht hat, wo er heute steht. Das klingt erstmal nach einer Standard-Antwort, aber dahinter steckt ein konkreter Punkt, den er explizit benennt.

Was er früher vernachlässigt hat und heute anders machen würde: die vertragliche und objektbezogene Prüfung. Gerade bei Handelsgeschäften, also beim aktiven Kaufen und Weiterverkaufen von Immobilien, hat er Abnahmen manchmal nicht sorgfältig genug begleitet. Das hat zu vermeidbaren Problemen geführt.

Für Investoren, die gerade am Anfang stehen, ist das ein wichtiger Hinweis: Spare nicht an der Prüfung, weder beim Objekt noch beim Vertrag. Ein Gutachter, ein Anwalt für den Kaufvertrag und eine eigene, gründliche Begehung kosten Geld, aber sie sparen dir im Zweifel sehr viel mehr.

Fokus und Strategie im aktuellen Markt

Andre ist hauptsächlich in Dortmund und NRW aktiv gewesen. In den letzten Jahren ist das Thema Immobilienkauf bei ihm etwas in den Hintergrund gerückt, weil ein anderes Projekt den meisten Raum einnimmt. Er sagt aber klar, dass er bald wieder starten will, weil der aktuelle Markt echte Chancen bietet.

Sein bisheriges Portfolio besteht aus Wohnimmobilien im Bestand und einigen Garagen. Er ist bewusst nicht so aggressiv gewachsen wie manche anderen Investoren. Das hat ihn zwar möglicherweise Wachstum gekostet, aber auch dafür gesorgt, dass er heute keine Probleme bei der Anschlussfinanzierung hat und sein Portfolio solide dasteht.

Das ist ein Punkt, der gerade im aktuellen Zinsumfeld relevant ist. Wer in den vergangenen Jahren bei Finanzierungen zu wenig Puffer eingeplant hat, merkt das jetzt. Wer konservativ kalkuliert hat, sitzt entspannt.

Das Startup: Tinder für Immobilieninvestoren und Banken

Der zweite und inhaltlich spannendste Teil des Gesprächs dreht sich um Andres Startup-Projekt: Finest Tab. Die Idee dahinter ist einfach und gleichzeitig konsequent gedacht.

Wer schon mal versucht hat, eine Immobilienfinanzierung für ein Handelsobjekt oder einen größeren Bestand zu bekommen, kennt das Problem. Du gehst zu einem Finanzvermittler, legst alle Unterlagen auf den Tisch, wirst bei gefühlt 20, 30 oder noch mehr Banken vorgestellt, und wartest dann Wochen auf Feedback. Häufig lautet das Ergebnis: nein, doch nicht. Wochenlange Prüfung, kein Ergebnis.

Bei Finest Tab funktioniert das anders. Die Plattform arbeitet nach dem Prinzip einer Dating-App:

• Der Investor schreibt sein Objekt anonym aus
• Die Bank schaut sich das Objekt, die Bonität und die Struktur des Investors an, ohne dass beide Seiten sich sofort offenbaren müssen
• Erst wenn die Bank signalisiert, dass sie Interesse hat, kommt es zum direkten Kontakt
• Beide Seiten sind zu diesem Zeitpunkt bereits vorgeprüft

Das spart Zeit auf beiden Seiten erheblich. Kein langwieriges Vorstellen bei Banken, die am Ende absagen. Kein mehrwöchiges Warten auf ein Nein. Stattdessen: Du triffst dich persönlich mit dem Bankberater, wenn der bereits weiss, was auf dem Tisch liegt, und echtes Interesse signalisiert hat.

Andre bringt es selbst auf den Punkt: "Beide Seiten sind schon geprüft und die treffen sich erst, wenn beide Bock drauf haben. Klassisch Tinder."

Was die Plattform konkret anbietet

Finest Tab richtet sich nicht ausschliesslich an professionelle Investoren mit GmbH-Strukturen. Auch Privatpersonen können die Plattform nutzen. Wer beispielsweise eine Eigentumswohnung in Hamburg kaufen und finanzieren will, kann sich dort anmelden und sein Vorhaben ausschreiben.

Die Plattform soll folgende Funktionen bieten:

• Digitales Hinterlegen der eigenen Selbstauskunft
• Darstellung von Firmenstrukturen
• Zentrales Finanzmanagement an einem Ort: aktuelle Restschulden, laufende Finanzierungen, alle relevanten Dokumente
• Exportmöglichkeit als PDF für den Einsatz bei anderen Gesprächen
• Automatisiertes Einlesen von Dokumenten per KI, sodass der Upload von BWA, Bilanzen und anderen Unterlagen deutlich weniger Aufwand bedeutet

Der letzte Punkt ist besonders interessant für alle, die mit mehreren Banken zusammenarbeiten. Heute bedeutet das: Wenn eine neue BWA vorliegt, muss sie an jede Bank einzeln geschickt werden. Bei fünf Bankverbindungen macht das fünf separate Vorgänge. Mit Finest Tab soll das künftig bedeuten: einmal hochladen, alle beteiligten Banken haben automatisch den aktuellen Stand.

Warum dieser Ansatz Sinn macht

Gerade im Bereich Fix and Flip und im aktiven Immobilienhandel ist die Finanzierung oft der engste Flaschenhals. Wenn ein Deal schnell abgewickelt werden muss, kostet jede Woche Wartezeit auf eine Bankzusage bares Geld, manchmal den Deal selbst.

Klassische Finanzvermittler leisten gute Arbeit und haben breite Bankzugänge, aber ihr Modell bringt Kosten mit sich. Wer selbst mit den Banken sprechen und Konditionen direkt verhandeln will, braucht entweder sehr gute eigene Kontakte oder er verliert viel Zeit beim Aufbau dieser Kontakte.

Finest Tab will genau diese Lücke schliessen: Direktzugang zu Banken, ohne den teuren Umweg über den Vermittler, aber mit einem vorstrukturierten Prozess, der beiden Seiten die Vorabprüfung abnimmt.

Das Modell ist erfolgsbasiert, die Plattform wird also dann bezahlt, wenn eine Finanzierung tatsächlich zustande kommt. Das ist ein Anreizmodell, das Vertrauen schafft.

Was das für dich als Investor bedeutet

Ob du gerade dein erstes Mehrfamilienhaus in NRW finanzieren willst oder bereits ein Portfolio mit mehreren Einheiten hast und eine neue Bank für den nächsten Deal suchst: Das zentrale Problem bleibt dasselbe. Bankzugänge aufzubauen kostet Zeit, und Zeit ist im Immobiliengeschäft Geld.

Ein Tool, das diesen Prozess beschleunigt und gleichzeitig die eigene Bonität und Objektstruktur professionell aufbereitet, ist kein Luxus für grosse Investoren. Es ist eine Arbeitserleichterung für jeden, der regelmässig finanziert.

Andres Geschichte zeigt ausserdem, was möglich ist, wenn man früh anfängt, konsequent bleibt und aus jedem schmerzhaften Erlebnis, ob Mietprellung oder Sondereinsatzkommando, das Richtige mitnimmt. Ein 17-Parteienhaus in Dortmund mit 9 bis 10 Prozent Rendite ist kein Zufallsergebnis, sondern das Ergebnis von fast zehn Jahren Erfahrung, auch mit den unschönen Seiten des Geschäfts.

Falls ihr Fragen zu Andres Erfahrungen oder zur Plattform habt, schreibt sie in die Kommentare. Johannes und Andre haben bereits angedeutet, dass eine zweite Folge möglich ist, wenn das Interesse da ist.