Traum-Immobilie im Allgäu: 4-Zimmer-Wohnung zum Renovieren mit Bergblick

In diesem Video nimmt Johannes dich mit zu einer Off-Market-Besichtigung im Allgäu: eine 4-Zimmer-Wohnung mit rund 93 Quadratmetern, Baujahr 1970, Fernwärme und Bergblick vom Balkon. Zusammen mit seinem Netzwerkpartner Oliver schaut er sich die Substanz genau an und bewertet, ob sich das Objekt als nächstes Fix-and-Flip-Projekt eignet.

Off-Market-Deal im Allgäu: Wie kam die Wohnung auf den Tisch?

Wer regelmäßig dabei ist, kennt Oliver bereits aus früheren Videos. Er ist derjenige, der immer wieder Objekte aufspürt, bevor sie auf dem freien Markt landen. Genau das passierte auch hier: Die Wohnung ist nicht online inseriert, sie kommt exklusiv als Off-Market-Angebot. In der Branche spricht man gerne von "Off Market", auch wenn der Begriff mittlerweile so inflationär verwendet wird, dass er fast schon zur Redewendung verkommen ist. Trotzdem macht es einen Unterschied, ob man als erster vor der Tür steht oder ob man gegen zwanzig andere Bieter antritt.

Johannes betont, dass er vor der Besichtigung keinerlei Fotos gesehen hat. Er lässt sich bewusst überraschen, um einen unvoreingenommenen ersten Eindruck zu bekommen. Das ist eine ehrliche Herangehensweise, denn Fotos lügen bekanntermaßen, in beide Richtungen.

Die Lage: Ferienregion mit Alpenblick

Die Wohnung liegt in einer Ferienregion näher an den Alpen als Johannes' üblicher Standort. Das ist kein Detail am Rande, sondern ein zentrales Argument für das Objekt. Das Allgäu ist bei Urlaubern aus ganz Deutschland beliebt, und dieser Trend hat sich in den vergangenen Jahren noch verstärkt. Weniger Langstreckenflüge, mehr Reisen im eigenen Land: Das hat die Nachfrage nach Ferienimmobilien in solchen Regionen deutlich angeschoben.

Was das konkret bedeutet:

• Käufer aus Ballungsräumen wie München suchen aktiv nach Zweitwohnsitzen oder Kapitalanlagen in der Region.
• Ein früheres Projekt von Johannes wurde an einen Münchner verkauft, der die Wohnung genau für diesen Zweck nutzen wollte.
• Der Bergblick vom Balkon ist kein Werbegag, er ist ein echter Verkaufsargument, das sich im Kaufpreis nach der Renovierung widerspiegelt.
• Die Lage ist ruhig, nah am Grünen, aber trotzdem nicht weit vom Ortszentrum entfernt.

Für Investoren, die nach einem Fix-and-Flip-Objekt mit überdurchschnittlichem Verkaufspotenzial suchen, ist eine solche Ferienregion damit deutlich interessanter als ein vergleichbares Objekt in einer austauschbaren Mittelstadt.

Substanz der Wohnung: Was ist schon gemacht, was muss noch rein?

Die Wohnung stammt aus dem Jahr 1970 und hat rund 92 bis 93 Quadratmeter Wohnfläche auf vier Zimmer verteilt. Auf den ersten Blick fühlt sich das nach viel Arbeit an: alte Tapeten überall, Möbel im Stil vergangener Jahrzehnte, ein Badezimmer ohne Fenster. Schaut man aber genauer hin, ergibt sich ein differenzierteres Bild.

Was bereits erledigt wurde:

• Fenster wurden ausgetauscht, laut Oliver irgendwann zwischen 2008 und 2010. Keine Holzfenster mehr, die Dichtungen sind noch in Ordnung und müssen lediglich gewechselt werden. Das spart erhebliche Kosten und ist ein klarer Pluspunkt bei der Substanzbewertung.
• Fernwärme wurde eingebaut. Das bedeutet keine eigenständige Heizungsanlage, die gewartet oder erneuert werden muss. Für den Investor ist das eine Erleichterung.
• Die Heizkörper könnten ausgetauscht werden, sind aber kein Muss für den ersten Schritt.

Was noch gemacht werden muss:

• Komplett neue Oberflächen: Tapeten runter, neue Böden rein, Wände frisch streichen. Das ist aufwendig, aber kalkulierbar.
• Das Badezimmer hat kein Fenster. Das ist ein Manko, das aber lösbar ist. Johannes erwähnt spezielle Lichtsysteme, die einen Fenstereffekt imitieren, wie er sie bereits bei einem Bekannten in Oberstdorf gesehen hat.
• Der FI-Schalter in der Elektrik fehlt. Das ist kein Hexenwerk, sofern die restliche Elektroinstallation nicht aus den 1980er Jahren oder älter ist. Wenn die Leitungen wirklich alt sind, kann das aber schnell teuer werden, deswegen ist eine genaue Prüfung unbedingt notwendig.
• Die Möbel und der gesamte Inhalt der Wohnung müssen raus. Die Verkäufer haben offensichtlich keinen Nerv mehr dafür. Das kann zu einem Verhandlungsvorteil werden, weil man dem Verkäufer anbietet, das Ausräumen zu übernehmen. Johannes hat das bei einem früheren Projekt gemacht und dabei einige tausend Euro beim Kaufpreis herausgeholt. Er gibt allerdings ehrlich zu, dass er den Aufwand damals massiv unterschätzt hat.

Grundriss: Stärken und ein kleines Manko

Der Grundriss der Wohnung ist insgesamt gut gelungen. Vier Zimmer sind im Allgäu keine Selbstverständlichkeit, denn heute werden überwiegend Zwei- und Dreizimmerwohnungen gebaut. Das macht das Objekt für Familien attraktiv, egal ob als Hauptwohnsitz, Feriendomizil oder Kapitalanlage.

Ein echter Pluspunkt ist das separate WC. In der Immobilienbewertung gilt das als gehobener Standard, weil Dusche, Waschbecken und Toilette voneinander getrennt sind. Das erleichtert die Nutzung im Alltag und gibt dem Bad mehr Gestaltungsspielraum bei der Renovierung, da nicht alle drei Anschlüsse in einem Raum sitzen und verlegt werden müssen.

Was weniger optimal ist: Ein Zimmer funktioniert im aktuellen Grundriss nur als Durchgangszimmer. Das schränkt die Nutzbarkeit ein und muss bei der Planung berücksichtigt werden. Johannes und Oliver diskutieren kurz mögliche Lösungen, ein abschließendes Konzept steht beim Dreh aber noch nicht fest.

Die Ost-West-Ausrichtung der Wohnung ist positiv zu bewerten: Morgens Sonne auf einer Seite, abends auf der anderen. Dazu hat jedes Zimmer Zugang zum Balkon, von dem aus man direkt auf die Berge schaut. Das ist ein Argument, das man beim späteren Verkauf oder der Vermietung klar ausspielen kann.

Preisverhandlung: Wo liegt der Hebel?

Den konkreten Kaufpreis nennt Johannes im Video nicht. Das ist bei Off-Market-Deals üblich. Er sagt aber, dass der Preis "im Rahmen" liegt und dass es mehrere Hebel für eine Nachverhandlung gibt:

• Möbel und Inventar: Wenn der Investor das Ausräumen übernimmt, ist das ein Service für den Verkäufer, der direkt in Form eines Preisnachlasses honoriert werden kann. Gerade bei älteren Eigentümern ist das oft ein willkommenes Angebot, weil sie selbst weder die Zeit noch die Energie dafür haben.
• Renovierungsbedarf: Die Oberflächen sind komplett veraltet, das Badezimmer braucht eine Lösung für das fehlende Fenster, und die Elektrik muss geprüft werden. Das sind nachvollziehbare Argumente, mit denen man beim Preis noch etwas bewegen kann.
• Off-Market-Bonus: Der Verkäufer spart sich einen Makler und den Aufwand, das Objekt öffentlich anzubieten. Das sollte sich für den Käufer ebenfalls lohnen.

Johannes macht deutlich, dass er sich nach der Besichtigung zunächst die Zahlen und alle Dokumente genau anschauen will, bevor eine Entscheidung fällt. Substanz, Lage und Grundriss stimmen bis dahin weitgehend, aber ohne Wirtschaftlichkeitsrechnung geht kein seriöser Fix-and-Flip-Investor in einen Deal.

Was macht dieses Objekt als Fix-and-Flip interessant?

Zusammengefasst liefert die Wohnung eine Kombination aus Faktoren, die für ein Fix-and-Flip-Projekt in Deutschland selten so kompakt zusammenkommen:

• Ferienregion mit hoher Nachfrage und steigenden Kaufpreisen für sanierte Objekte
• Bergblick als echter Mehrwert beim Wiederverkauf
• Vier Zimmer in einer Region, in der das Neubauangebot überwiegend kleinere Wohnungen umfasst
• Substanz ist solide: Fenster neu, Fernwärme vorhanden, keine groben Bauschäden erkennbar
• Renovierungsbedarf überschaubar: Im Wesentlichen Oberflächen, Bad und Elektrik
• Off-Market-Zugang ohne Bieterwettbewerb
• Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis durch Inventar und Renovierungsbedarf

Natürlich gibt es auch Punkte, die genau geprüft werden müssen. Der Zustand der Elektroinstallation ist entscheidend, das Badezimmer ohne Fenster braucht eine kreative Lösung, und das Durchgangszimmer muss in der Planung sauber adressiert werden. Aber das sind lösbare Probleme, keine k.o.-Kriterien.

Ob das Projekt tatsächlich angegangen wird, zeigt sich nach der Prüfung aller Unterlagen. Wenn die Zahlen stimmen, spricht vieles dafür, dass das Allgäu der Schauplatz des nächsten Projekts wird.