Trotz Rücken-OP Wohnung angekauft in Stuttgart | Folge #150

In dieser Folge nimmt Johannes dich mit nach Stuttgart zu einem echten Paradebeispiel dafür, dass Willen mehr zählt als perfekte Umstände. Sein Partnerflip-Teilnehmer Jonas hat trotz einer frischen Rücken-OP, mit nur zehn Minuten Stehzeit pro Stunde, eine Dachgeschosswohnung im sechsten Stock eines Sechs-Parteien-Hauses angekauft und schneller abgeschlossen als so mancher mit zwei gesunden Beinen. Dazu gibt es einen Blick in die laufende Renovierung, konkrete Zahlen und eine Abstimmung über die sichtbaren Holzbalken im Wohnzimmer.

Der Ankauf: 3.000 Euro pro Quadratmeter in Stuttgart

Das Objekt liegt im obersten Stock eines gepflegten Sechs-Parteien-Hauses in Stuttgart, zentral gelegen. Angekauft wurde die Wohnung über einen Makler, der gleichzeitig als Hausverwalter fungiert und das Haus entsprechend gut kennt. Jonas war einer der ersten fünf Interessenten und hat nach einer einzigen Besichtigung entschieden. Der Einkaufspreis liegt bei 3.000 Euro pro Quadratmeter, der angestrebte Verkaufspreis bei 4.800 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt einen Puffer von knapp 1.800 Euro pro Quadratmeter zwischen Einkauf netto und geplantem Verkaufserlös, bevor die Renovierungskosten gegengerechnet werden.

Die Renovierungskosten werden auf rund 500 Euro pro Quadratmeter geschätzt. Das ist kein Schnäppchensatz, hat aber seinen Grund: Es gibt einige handwerkliche Eingriffe, die nicht vermeidbar sind. Jonas kommt durch seine berufliche Verbindung zur Holzbranche günstig an Parkett, was den Kostenrahmen realistisch hält. Unter dem Strich bleibt nach Renovierung eine solide Marge, die für einen Fix-and-Flip-Deal in einer der teuersten Städte Deutschlands absolut vertretbar ist.

Die Geschichte hinter dem Ankauf: Rücken-OP und trotzdem Gas geben

Was diesen Deal besonders macht, ist nicht die Lage oder die Zahlen, sondern die Umstände, unter denen er zustande kam. Jonas hat kurz vor dem Ankauf eine Rücken-OP hinter sich gehabt. Erlaubt waren nur zehn Minuten Stehzeit pro Stunde. Die Besichtigung hat er trotzdem gemacht, hat sich in den Kofferraum transportieren lassen, das alte Sofa in der Wohnung als Warteplatz genutzt und den Makler von dort aus ausgefragt. Johannes bringt es auf den Punkt: Jonas hat in dieser Zeit mehr Besichtigungen gemacht als viele andere mit einem gesunden Rücken. Das ist kein Zufall, sondern Haltung.

Genau für solche Situationen ist das Partnerflip-Programm von Johannes gedacht. Wer am Anfang steht, tut sich schwer damit, eine Wohnung zu kaufen, ohne sicher zu wissen, was er tut. Im Vier-Augen-Prinzip, begleitet von jemandem, der denselben Prozess schon zwanzigmal durchlaufen hat, läuft es einfacher. Man schläft besser, gibt eher Gas und macht weniger teure Anfängerfehler.

Badezimmer: Komplette Neugestaltung mit klarer Handschrift

Das Badezimmer ist in der aktuellen Form alles andere als ideal. Der Grundriss ist beengt, die Tür schlug bisher nach innen auf und hat damit wertvollen Raum verschluckt. Das wird geändert. Konkret ist Folgendes geplant:

• Alle alten Fliesen kommen ab, der Unterputz wird neu gemacht.
• Schwarze Bodenfliesen im Format 120 x 60 cm in Marmoroptik kommen rein.
• Eine offene Dusche mit fixen und beweglichen Glasscheiben entsteht, inkl. einer sauberen Rinne statt des alten Ablaufs.
• Eine Trockenbauwand mit 5 cm wird vorgezogen, um Rohre zu verstecken und Unterputz-Armaturen sauber einbauen zu können.
• Ein großer schwarzer Waschtisch aus Holz, ein wuchtiger Spiegel und weiß verputzte Wände runden das Bild ab.
• Der alte Heizkörper fliegt raus, ein Handtuchheizleiter kommt stattdessen.
• Die abgehangene Decke bekommt eine LED-Leiste, passend zu den anderen Räumen.

Das Ergebnis wird ein klares, dunkles Design mit hochwertiger Wirkung, das zum angestrebten Verkaufspreis im Stuttgarter Markt funktioniert.

Küche: Folie statt Neukauf

Die Küche stammt aus dem Jahr 2007, ist aber in einem guten Zustand. Siemens- und AEG-Geräte, ein großer Gefrierschrank unten, alles im gebürsteten Aluminium-Look. Die Küche bleibt, wird aber komplett überarbeitet:

• Alle Fronten werden foliert, ähnlich wie bei einem Auto-Wrap, in mattem Grau.
• Neue schwarze Griffe kommen dran, am besten in einem leicht kantigen Design statt rund.
• Der Fliesenspiegel wird durch eine Kunststoffplatte ersetzt.
• Die Fenster, Baujahr 2004, bleiben ebenfalls. Tipp von Johannes: Das Herstellungsdatum steht beim Fenster meist innen aufgedruckt, so lässt sich schnell prüfen, wie alt die Scheiben sind.

Mit überschaubarem Budget bekommt die Küche so einen frischen, modernen Look, der zum Rest der Wohnung passt, ohne dass ein Neukauf nötig wäre.

Wohnzimmer: Parkett, Planheizkörper und die Holzbalken-Frage

Das Wohnzimmer ist großzügig geschnitten, hat Dachschrägen, aber einen guten Kniestock, sodass man sich problemlos bewegen kann. Folgendes ist geplant:

• Alter Boden raus, neues Holzparkett rein, Jonas kommt günstig an Material.
• Neue Planheizkörper ersetzen die alten klobigen Radiatoren.
• Neue Zargen, Wände werden überspachtelt und gestrichen.
• Eine Glastür im Industrie-Stil, am besten in Klarglas, soll den Flur optisch öffnen und Tageslicht durchlassen.

Der spannendste Punkt im Wohnzimmer ist die Frage, was mit dem sichtbaren Holzbalken passiert, der durch den Raum läuft. Johannes hat dazu drei Optionen zur Abstimmung gestellt:

• Option A: Trockenbau drüber, weiße Säule, unauffällig und schnell.
• Option B: Holz sichtbar lassen und in einem leichten Anthrazit einfärben, passend zu den schwarzen Elementen im Bad und den Türen.
• Option C: Holz mit astreiner Weißtanne verblenden, ein helles, gerades Holz ohne viel Maserung, das den Balken betont ohne zu dominieren.

Johannes tendiert zu Option B oder C, schon allein weil Jonas beruflich viel mit Holz zu tun hat. Option A findet er zu langweilig. Die Community war aufgerufen, unten im Video abzustimmen.

Dachterrasse: Potenzial, Pfusch und eine abgelehnte Sondersitzung

Zur Wohnung gehört eine Dachterrasse, die im Sommer zum echten Highlight werden kann. Panoramablick, Wasseranschluss vorhanden, Platz für Pflanzen. Die Terrasse ist aber auch der Problemfall dieses Projekts.

Das Gefälle stimmt nicht. Wasser läuft nicht ab, sondern steht. Die Abdichtung wurde bereits einmal für viel Geld gemacht, aber handwerklich mangelhaft. Laut Johannes ist der aktuelle Zustand in Bezug auf Absturzsicherung schlicht nicht zulässig. Da die Terrasse Gemeinschaftseigentum ist, hat Jonas eine Sondereigentümerversammlung einberufen, die sich ausschließlich mit diesem Thema befasst hat. Das Ergebnis: Die Eigentümergemeinschaft hat abgelehnt, weder die Kosten für ein Gerüst noch für die eigentliche Sanierung zu übernehmen.

Die Lösung: Jonas macht es selbst, im kleinen Rahmen. Belag neu machen, ausgleichen, Bitumenbahn drauf, Kopfkante sauber abschließen. Kein 30.000-Euro-Projekt, aber sauber genug, um die Terrasse verkaufstauglich und sicher zu machen. Ein erster Kostenvoranschlag nur für das Ausgleichen lag bei 10.000 Euro ohne Material, was Johannes als zu teuer einschätzt. Mit einem guten Handwerker und etwas Eigeninitiative ist das deutlich günstiger machbar.

Was dieses Projekt für Immobilieninvestoren zeigt

Dieser Deal in Stuttgart zeigt mehrere Dinge, die für alle relevant sind, die mit Fix and Flip anfangen oder ihren nächsten Ankauf planen:

• Einstiegspreis und Zielpreis müssen von Anfang an feststehen. 3.000 Euro Einkauf, 4.800 Euro Ziel, 500 Euro Renovierung auf den Meter. Das ist die Kalkulation, die den Deal trägt oder eben nicht.
• Gemeinschaftseigentum kann zum Risiko werden. Eine defekte Dachterrasse, die der Eigentümergemeinschaft gehört, aber vom Käufer mitgetragen wird, ist ein typischer Kostenfresser, den viele Einsteiger unterschätzen.
• Günstige Beschaffung macht den Unterschied. Wer Parkett oder andere Materialien über eigene Verbindungen zu einem guten Preis bekommt, hat einen echten Vorteil in der Kalkulation.
• Kosmetische Renovierungen mit Wirkung: Küche folieren statt ersetzen, Fliesen neu statt Grundriss ändern, LED-Leisten statt teurer Deckeninstallationen. Das sind die Hebel, die bei Fix and Flip den Unterschied zwischen Marge und Nullsummenspiel machen.
• Mentoring beschleunigt den ersten Ankauf. Jonas hat mit Unterstützung durch das Partnerflip-Programm schneller gekauft als viele, die alleine unterwegs sind und sich im Kreis drehen.

Stuttgart ist kein einfacher Markt. Die Preise sind hoch, die Konkurrenz unter Käufern spürbar. Wer hier mit einem klaren Konzept, einem realistischen Budget und dem nötigen Biss reingeht, kann trotzdem eine ordentliche Rendite erzielen. Und wer das bei einer frischen Rücken-OP hinbekommt, dem fehlt eigentlich keine Ausrede mehr.