Trotz Rücken-OP Wohnung angekauft in Stuttgart | Folge #150

In dieser Folge nimmt Johannes dich mit auf einen Roadtrip nach Stuttgart, wo er gemeinsam mit Jonas, einem Teilnehmer aus dem Partnerflip-Programm, eine Dachgeschosswohnung in einem Sechsparteienhaus besichtigt. Jonas hat die Wohnung trotz einer Rücken-OP angekauft, bei der er nur zehn Minuten pro Stunde stehen durfte, und macht damit eindrucksvoll klar, was wirklich drinsteckt, wenn man es ernst meint. Dazu gibt es ehrliche Zahlen, konkrete Renovierungsplanung und eine offene Diskussion über Herausforderungen mit der Eigentümergemeinschaft.

Ankauf trotz widriger Umstände: Die Geschichte hinter dem Deal

Wer glaubt, dass man für Fix and Flip in Topform sein muss, der sollte sich Jonas genauer anschauen. Der junge Investor hat sich im Rahmen des Partnerflip-Programms von Johannes auf die Suche nach einem geeigneten Objekt gemacht. Soweit, so normal. Was diese Geschichte besonders macht: Jonas hatte zum Zeitpunkt der Besichtigungen eine Rücken-OP hinter sich und durfte physisch nur etwa zehn Minuten pro Stunde stehen.

Trotzdem hat er sich in den Kofferraum transportieren lassen, das Sofa vor Ort für die Besichtigung genutzt und den Makler vor Ort ausgefragt. Am Ende hat er schneller angekauft als viele Investoren mit zwei gesunden Beinen und einem freien Kalender. Johannes bringt es auf den Punkt: Wer wirklich will, der findet Wege. Wer nicht will, der findet Gründe.

Dieses Beispiel zeigt sehr deutlich, was im Fix-and-Flip-Bereich oft unterschätzt wird: Der erste Ankauf ist kein Frage des perfekten Moments, sondern eine Frage der Konsequenz. Besichtigungen machen, Zahlen prüfen, entscheiden. Mehr braucht es am Anfang nicht.

Das Objekt: Dachgeschosswohnung in Stuttgart mit Terrasse

Gekauft wurde eine Dachgeschosswohnung im obersten Stock eines Sechsparteienhauses in Stuttgart. Die Lage ist attraktiv, die Stadt kennt man: Stuttgart ist ein teurer, aber stabiler Immobilienmarkt mit einer gut zahlungskräftigen Käuferschicht. Wohnungen mit Charakter, also Dachschrägen, Sichtbalken und einer eigenen Terrasse, lassen sich hier gut vermarkten.

Der Einkaufspreis liegt bei rund 3.000 Euro pro Quadratmeter, der geplante Verkaufspreis bei 4.800 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt einen Rohmargenpuffer von knapp 1.800 Euro pro Quadratmeter zwischen Einkauf netto und geplantem Verkauf, vor Renovierungskosten und Nebenkosten. Diese Marge klingt auf dem Papier komfortabel, aber sie muss natürlich erst erarbeitet werden.

Die Wohnung verfügt außerdem über eine Dachterrasse, die zum Sondereigentum gehört. Mehr dazu weiter unten, denn genau dort liegt eine der größten Herausforderungen dieses Projekts.

Renovierungsplanung: Was genau wird gemacht?

Johannes geht im Video Raum für Raum durch und erklärt die konkreten Maßnahmen. Hier ist die Übersicht:

Badezimmer

Das Bad wird komplett umgebaut. Besonders interessant ist, dass durch eine simple Maßnahme deutlich mehr Raum gewonnen wird: Die Tür, die bisher nach innen aufging und dabei Platz frisst, wird gedreht. Ansonsten sind folgende Arbeiten geplant:

• Alte Fliesen ab, neuer Verputz, anschließend Marmor-Optik-Fliesen in anthrazit und weiß
• Schwarze Bodenfliesen im Format 120 x 60 cm
• Offene Dusche mit Glasscheiben, Unterputzarmaturen
• 5 cm Trockenbauwand entlang einer Seite, um Rohre zu verstecken
• Schwarzer Waschtisch mit großer Holzplatte und einem großformatigen Spiegel
• LED-Leiste statt des alten Heizkörpers, ein schlanker Heizkörper als Handtuchhalter
• Abgehängte Decke mit integrierten Spots

Das Konzept zieht sich konsequent durch: schwarze Akzente, weiße Flächen, hochwertige Oberflächen. Das ist keine Renovierung für den Eigenbedarf, sondern gezielte Wertsteigerung für den Verkauf.

Küche

Die Küche stammt aus dem Jahr 2007, ist aber mit Siemens- und AEG-Geräten gut ausgestattet und optisch noch in einem soliden Zustand. Hier wird nicht alles herausgerissen, was bei einem Fix-and-Flip-Projekt oft der günstigste Weg ist. Stattdessen:

• Küchenfronten werden foliert, ähnlich wie bei einer Autofolierung, in mattem Grau
• Neue Griffe in schwarz oder anthrazit
• Neuer Fliesenspiegel in Form einer Kunststoffplatte

Die Fenster stammen aus dem Jahr 2004 und sind noch in Ordnung. Ein kleiner Tipp aus dem Video: Im Rahmen von Fenstern ist meist ein Herstellungsmonat aufgedruckt. So lässt sich das Alter einer Verglasung schnell und zuverlässig prüfen, ohne den Vorbesitzer fragen zu müssen.

Wohnzimmer und Flur

Im Wohnzimmer kommt ein neuer Parkettboden rein, die Heizkörper werden durch moderne Planheizkörper ersetzt, und die Decke wird mit einer klassischen LED-Leiste aufgewertet. Die Zarge wird erneuert, und die Wände werden einmal vollflächig verspachtelt und gestrichen.

Ein Diskussionspunkt, bei dem Johannes die Zuschauer abstimmen lässt: Im Wohnzimmer gibt es einen sichtbaren Holzbalken. Drei Optionen stehen zur Wahl:

• Option A: Trockenbau drumherum, weiße Säule, unauffällig
• Option B: Balken sichtbar lassen und in einem leichten Anthrazit einlassen, um das schwarze Farbkonzept der Türen und des Bades aufzugreifen
• Option C: Den Balken mit astreiner Weißtanne verblenden, weil Jonas beruflich viel mit Holz zu tun hat und das handwerklich gut umsetzen kann

Johannes tendiert klar zu B oder C, weil ein weißer Trockenbaukasten das Potenzial des Balkens verschenkt. In einer Dachgeschosswohnung mit Charakter kann ein sichtbarer Holzbalken ein echtes Verkaufsargument sein.

Die Dachterrasse: Potenzial und Probleme

Die Dachterrasse gehört zur Wohnung und ist für die Vermarktung ein klares Highlight. Im Sommer, in einer Stadt wie Stuttgart, die im Tal liegt und sich im Hochsommer aufheizt, ist eine eigene Terrasse im Dachgeschoss deutlich mehr wert als ein einfacher Balkon. Mit ein paar Pflanzen, Sichtschutz und vielleicht einem Wasserschlauch wird das zu einem echten Kaufargument.

Aber: Die Terrasse hat ein Problem. Der Belag ist schief, das Gefälle ist falsch ausgeführt, und an einer Stelle sifft Feuchtigkeit direkt ins Mauerwerk. Was hier passiert ist, ist handwerklich schlecht und teilweise nicht zulässig. Johannes sagt es direkt: Die Absturzsicherung entspricht nicht den Vorschriften, und das gesamte Gefälle wurde gepfuscht.

Weil die Terrasse Gemeinschaftseigentum ist, hat Jonas eine Sondersitzung der Eigentümerversammlung einberufen, um die Kosten für eine ordentliche Sanierung auf alle zu verteilen. Das Ergebnis: Alle haben mit Nein abgestimmt. Kein Gerüst, keine gemeinsame Kostentragung.

Die Lösung, die Jonas und Johannes jetzt umsetzen: Den Belag selbst erneuern, ausgleichen, eine Bitumenbahn draufbringen und die Kopfkante neu machen. Keine 30.000-Euro-Komplettlösung, aber eine solide Aufwertung im machbaren Rahmen. Der erste Kostenvoranschlag für das Ausgleichen allein hatte bereits bei rund 10.000 Euro gelegen, nur für die Arbeitsleistung. Das zeigt, wie schnell einzelne Positionen bei einer Sanierung aus dem Ruder laufen können, wenn man nicht genau hinschaut.

Die Zahlen im Überblick

Für alle, die gerne konkret rechnen:

• Einkaufspreis: ca. 3.000 Euro pro Quadratmeter
• Zielverkaufspreis: ca. 4.800 Euro pro Quadratmeter
• Geplante Renovierungskosten: ca. 500 Euro pro Quadratmeter
• Bruttorohmarge: ca. 1.800 Euro pro Quadratmeter vor Nebenkosten, Steuern und Finanzierungskosten

Die Renovierungskosten von rund 500 Euro pro Quadratmeter sind für den Umfang der Maßnahmen realistisch, auch weil Jonas selbst handwerklich aktiv ist und zum Beispiel beim Parkettboden günstig einkaufen kann. Wer das nicht mitbringt, muss diesen Wert sorgfältig kalkulieren, denn Badumbau, Terrassenarbeiten und Malerarbeiten summieren sich schnell.

Was das Partnerflip-Programm in der Praxis bedeutet

Jonas ist über das Partnerflip-Programm von Johannes zu diesem Projekt gekommen. Im Video beschreibt er selbst, was das konkret bedeutet: Man kauft nicht einfach drauf los, sondern hat jemanden an der Seite, der die Zahlen kennt, den Markt einschätzen kann und sagt, ob ein Deal Sinn ergibt oder nicht.

Sein Fazit ist ehrlich und unaufgeregt: Wer noch kein Gefühl dafür hat, wie ein guter Deal aussieht, tut gut daran, sich jemanden zu suchen, der es schon zwanzig Mal gemacht hat. Nicht den Nachbar ohne Erfahrung, sondern jemanden mit echtem Track Record. Das gibt Sicherheit, man schläft besser, und man traut sich eher, Gas zu geben.

Langfristig sieht Jonas Fix and Flip als etwas, das er nebenher weiterführen will, mit einem guten Generalunternehmer im Hintergrund, der die operative Ausführung übernimmt, während er sich um Ankauf, Finanzierung und Verkauf kümmert. Genau das ist ein realistisches Modell für viele Menschen, die im Immobilienbereich aktiv werden wollen, aber einen Hauptberuf oder andere unternehmerische Projekte haben.

Was du aus dieser Folge mitnehmen kannst

Dieses Projekt in Stuttgart liefert mehrere Lektionen, die über den einzelnen Deal hinausgehen:

• Konsequenz schlägt Komfort: Jonas hat trotz körperlicher Einschränkung schneller angekauft als viele gesunde Investoren. Der Ankauf passiert im Kopf, nicht im Körper.
• Günstig kaufen schafft Spielraum: Mit 3.000 Euro Einkauf und einem Ziel von 4.800 Euro Verkauf gibt es genug Puffer, um auch bei unvorhergesehenen Kosten noch eine ordentliche Rendite zu erzielen.
• Eigentümergemeinschaften können zur Bremse werden: Wer in einem Mehrfamilienhaus kauft, muss wissen, dass Gemeinschaftseigentum wie Dachflächen oder Fassaden von allen Eigentümern gemeinsam entschieden werden. Wenn die Gemeinschaft nicht mitzieht, muss man kreative Lösungen finden.
• Günstig renovieren bedeutet nicht billig renovieren: Küche folieren statt tauschen, Balken sichtbar lassen statt verdecken, Fliesen drüber statt komplett raus. Smarte Entscheidungen sparen Geld und verbessern trotzdem das Ergebnis.
• Dachterrassen sind Verkaufsargumente: Gerade in einer verdichteten Stadt wie Stuttgart ist Außenfläche selten und entsprechend gefragt. Eine gut aufgewertete Terrasse kann den Verkaufspreis spürbar nach oben treiben.

Wenn du solche Projekte von Anfang an mitverfolgen willst, also Ankauf, Renovierung und Verkauf in einem, dann ist der Kanal genau das Richtige für dich. Und wenn du selbst überlegst, ob Fix and Flip etwas für dich sein könnte, dann ist dieses Video ein gutes Beispiel dafür, wie ein erster Deal in der Praxis aussehen kann.