Über 300 Wohnungen: Interview mit Jan Henning

In dieser Folge trifft Johannes in Monaco Jan Henning, einen erfahrenen Immobilieninvestor mit über 300 Einheiten im Bestand. Die beiden sprechen offen über Jans Weg vom ersten Kauf im Jahr 2002 bis zum dreistelligen Portfolio, über Fehler, Learnings und die Frage, ob Immobilien wirklich passiv sind. Ein ehrliches Gespräch ohne Schönfärberei.

Wer ist Jan Henning?

Jan ist 48 Jahre alt, lebt am Zürichsee und bezeichnet sich selbst schlicht als Vermieter. Keine große Unternehmensbezeichnung, kein aufgeblasener Titel. Er hat einen Sohn, treibt viel Sport und hält seinen Bestand von über 300 Einheiten weitgehend ohne eigene Mitarbeiter am Laufen. Was er macht, macht er konsequent und mit klarem Fokus auf langfristigen Vermögensaufbau durch Immobilien in Deutschland.

Der erste Immobilienkontakt: Elternhaus und frühe Steuerlast

Jans erster Berührungspunkt mit Immobilien war das Elternhaus. Die Eltern hatten neben dem Eigenheim eine Einliegerwohnung, die an Studenten vermietet war. Der Mieterlös hat damals schlicht den Familienurlaub finanziert. Dieses Bild hat Jan früh geprägt.

Der eigentliche Anstoß zum Investieren kam dann aus einer anderen Richtung: Jan hat früh gut verdient und zu viele Steuern gezahlt. Das klassische Problem vieler Gutverdiener. Die Immobilie lag als Lösung nah, und so kaufte er 2002 seine erste Wohnung in Kassel. Eine Vierzimmerwohnung im Altbau, Stuckdecken, Flügeltüren, Dielenboden, in der Nähe der Uni. Historisch interessant, weil dort angeblich auch Philipp Scheidemann, Reichsministerpräsident der Weimarer Republik, gelebt hatte.

Die Wohnung war beim Kauf leer. Jan hat sie in der Freizeit selbst saniert, Türen abgeschliffen, neues Bad eingebaut, neu gestrichen, und danach vermietet. Kein externer Handwerker, kein großes Budget. Einfach Feierabend investiert.

Vom ersten Kauf zum zweistelligen Bestand: Schritt für Schritt

Der Markt 2002 war ein anderer als heute. Zinsen lagen über 5%, Tilgung bei rund 4%. Das bedeutet: Die erste Wohnung hat Jan monatlich rund 1.000 D-Mark Unterdeckung gekostet. Kein positiver Cashflow, sondern echtes Zuschussgeschäft. Trotzdem hat er weitergemacht.

Seine damalige Strategie war überschaubar und realistisch: alle fünf Jahre eine Wohnung kaufen, mit 40 Jahren drei bis vier Einheiten im Bestand haben und davon leben können. Kein aggressives Skalieren, kein Wachstum um jeden Preis. Einfach ein langfristiger Plan.

Was dann folgte, hat diesen Plan irgendwann überholt. Die letzten Jahre liefen deutlich schneller als geplant, wie Jan selbst sagt: Es hat eskaliert.

Der Kickstarter: 2017 als Wendepunkt

2014 kaufte Jan sein erstes Mehrfamilienhaus in Frankfurt. Aber der echte Beschleuniger kam 2017. In diesem Jahr wurde sein Sohn geboren, und gleichzeitig verkaufte er die erste Wohnung aus Kassel nach 15 Jahren Haltedauer.

Durch diesen Verkauf hatte er plötzlich 150.000 Euro Eigenkapital zur Verfügung. Was er damit gemacht hat, zeigt wie konsequent er damals bereits dachte: Er investierte in diesem Jahr 1,8 Millionen Euro und wuchs von 8 Einheiten auf 26. Mehr als eine Verdreifachung des Bestands in zwölf Monaten.

Dieses Beispiel zeigt, was passiert, wenn Eigenkapital und die richtige Strategie zusammentreffen. Nicht Geduld allein, sondern Geduld kombiniert mit dem Mut, dann wirklich Gas zu geben, wenn die Voraussetzungen stimmen.

Das Hotel: 9 Monate vor Corona

Nicht alles lief glatt. Jan kaufte 2019 ein Hotel, rund neun Monate bevor Corona die Welt auf den Kopf stellte. Eine Entscheidung, die im Nachhinein schmerzhaft klingt. Jan bewertet es nüchtern: Mit dem Wissen von heute würde er es nicht mehr so machen, aber Wissen im Nachhinein hilft niemanden weiter.

Was er daraus gemacht hat, verdient Respekt. Er leitete das Hotel zwei Jahre lang selbst als Hotelier, übernahm während Corona auch praktische Aufgaben in der Küche und verhinderte damit die Insolvenz. Anschließend fand er einen guten Pächter, der das Objekt profitabel betrieb, und verkaufte es 2023 erfolgreich. Kein leichter Weg, aber ein konsequenter.

Aktueller Ankauf: Fünf Häuser in Pirmasens

Auf die Frage, was er zuletzt gekauft hat, antwortet Jan direkt: Im Frühjahr hat er beim Notar ein Portfolio aus fünf Mehrfamilienhäusern in Pirmasens beurkundet. Pirmasens ist bekannt dafür, bei Standortrankings weit unten zu liegen. Für Jan kein Problem, eher ein Prinzip.

Antizyklisch kaufen lautet das Stichwort. Dort, wo andere wegsehen, findet sich oft das Potenzial. Und wer nicht 100 Mal im Jahr zum Notar gehen will, kauft Portfolios statt Einzelwohnungen. Das spart Zeit, schafft Masse und bringt schneller voran.

Gleichzeitig liegt aktuell ein Mehrfamilienhaus in Saarbrücken für 1,5 Millionen Euro in der finalen Finanzierungsprüfung. Das nächste Objekt ist also schon in der Pipeline.

Deutschland bleibt der beste Markt für Immobilienfinanzierung in Europa

Jan lebt in der Schweiz, investiert aber ausschließlich in Deutschland. Der Grund ist simpel: Das Finanzierungssystem in Deutschland ist im europäischen Vergleich einzigartig gut für Investoren.

• In der Schweiz braucht man für Eigennutz mindestens 20% Eigenkapital, für gewerbliche Nutzung 30 bis 35%.
• In Spanien oder Monaco sind es ähnliche Quoten, teils 30 bis 40%.
• In Deutschland hingegen sind Finanzierungen mit deutlich geringerem Eigenkapitaleinsatz möglich, besonders wenn das Einkommen stimmt.

Jan nennt ein konkretes Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus für 900.000 Euro wurde mit nur 10.000 Euro Eigenkapital finanziert. Das klingt abstrus, ist aber Realität, wenn Bonität, Deal und Bankkontakt zusammenpassen. Wer also in Deutschland über fehlende Möglichkeiten klagt, sollte mal einen Blick über die Grenze werfen. Der Hebel, den das deutsche Finanzierungssystem bietet, ist in Europa kaum zu toppen.

Ratschlag an Einsteiger: Einfach anfangen

Was rät Jan jemandem, der gerade erst anfängt und 300 Wohnungen als unerreichbar empfindet? Seine Antwort ist klar und ohne Umschweife:

• Die erste Wohnung kaufen. Das ist der häufigste Engpass. Nicht der fehlende Deal, nicht der falsche Markt, sondern das Warten auf den perfekten Einstieg.
• Den besten Deal des Lebens gibt es nicht. Die Deals von morgen werden besser sein als die von heute.
• Ambitionierte Ziele setzen. Wer sich fragt, was er bis 2030 erreichen will, denkt in den richtigen Dimensionen.
• Cashflow und Lage beachten, aber nicht paralysiert werden.

Jan selbst hat mit einer Vierzimmerwohnung angefangen, die ihn monatlich Geld gekostet hat. Trotzdem hat er sie nach 15 Jahren verkauft und den Erlös als Sprungbrett genutzt. Der Weg zu einem dreistelligen Bestand ist kein Sprint, sondern eine Abfolge von Entscheidungen über viele Jahre hinweg.

Ist Immobilien wirklich passiv? Jans ehrliche Antwort

Die Abschlussfrage im Interview ist eine, die viele Immobilieninvestoren kennen: Sind Immobilien eigentlich passives Einkommen?

Jans Antwort: Jein. Er hat seinen Bestand von über 300 Einheiten gut passiv organisiert, ohne eigene Mitarbeiter, vom Zürichsee aus. Aber das funktioniert nur, weil er externe Partner wie Hausverwalter und Hausmeister konsequent managt und kontrolliert. Passiv bedeutet nicht, dass man nichts tut, sondern dass man die richtigen Strukturen aufbaut und die Leistung externer Partner aktiv einfordert.

Der Aufwand ist überschaubar im Verhältnis zum Bestand, aber er existiert. Wer das versteht, hat eine realistische Erwartung an das, was Immobilien leisten können und was sie von einem verlangen.

Fix and Flip als Ergänzung zum Bestandsaufbau

Auf die Frage, ob Jan jemals geflippt hat, gibt er zu: aktiv nie. Er hat Immobilienvertrieb gemacht, aber keinen klassischen Fix-and-Flip-Ansatz verfolgt. Und er gibt offen zu, dass genau das ein Engpass für schnelleres Wachstum ist.

Wer nur Bestand hält, hat überschaubare laufende Überschüsse. Fix and Flip hingegen generiert Eigenkapital, das man dann wieder in langfristige Bestände investieren kann. Jan nennt das selbst den Königsweg. Deshalb stehen am Ende des Interviews auch die Worte: Vielleicht flippen wir mal was zusammen.

Wer seinen Vermögensaufbau beschleunigen will, kommt an dieser Kombination kaum vorbei: Fix and Flip für Eigenkapital, Bestand für langfristige Stabilität und passives Einkommen. Beide Strategien ergänzen sich, wenn man sie richtig einsetzt.