Über 300 Wohnungen | Interview mit Jan Henning

In diesem Interview spricht Johannes mit Jan Henning, einem erfahrenen Vermieter und Immobilieninvestor aus der Schweiz, der heute über 300 Einheiten in Deutschland hält. Sie reden über Jans ersten Immobilienkauf im Jahr 2002, den entscheidenden Wachstumsschub, der aus einer einzigen Verkaufsentscheidung resultierte, und darüber, was junge Investoren beim Einstieg wirklich beachten sollten. Das Gespräch fand in Monaco statt und liefert ungewöhnlich konkrete Einblicke in eine Investorenkarriere, die mit einer einzigen Vierzimmerwohnung in Kassel begann.

Von einer Vierzimmerwohnung in Kassel zu über 300 Einheiten

Jan Henning ist 48 Jahre alt, lebt am Zürichsee und bezeichnet sich selbst schlicht als Vermieter. Was sich hinter dieser nüchternen Selbstbeschreibung verbirgt, ist eine Immobilienkarriere, die 2002 mit dem Kauf einer Vierzimmerwohnung in Kassel begann und heute einen dreistelligen Einheitenbestand in Deutschland umfasst.

Der erste Kontakt mit Immobilien kam über die Eltern. Sie besaßen ein Einfamilienhaus mit einer Einliegerwohnung, die an Studenten vermietet war. Der Mieteingang finanzierte quasi den Familienurlaub, eine Beobachtung, die sich bei Jan einprägte. Dazu kam ein praktisches Problem: Er verdiente früh gutes Geld und zahlte entsprechend viel Steuern. Immobilien als Kapitalanlage waren da der naheliegende nächste Schritt.

Die erste Wohnung war keine Durchschnittsbude. Altbau, Stuckdecke, Flügeltüren, Dielenböden, vier Zimmer mit Küche und Bad, in einem Gebäude mit historischer Bedeutung nahe der Uni Kassel. Die Wohnung war bei Kauf leer, Jan sanierte sie in der Freizeit selbst: Türen abschleifen, neu streichen, ein neues Bad einbauen. Danach wurde sie vermietet. Solide, bodenständig, ohne große Strategie dahinter.

Der Plan war überschaubar, die Realität dann doch eine andere

Wer 2002 eine Wohnung kaufte, tat das unter völlig anderen Bedingungen als heute. Zinsen lagen bei über 5%, dazu kam eine Tilgung von rund 4%. Jan rechnet es offen vor: Die erste Wohnung hatte eine monatliche Unterdeckung von rund 1.000 D-Mark. Heißt, er musste jeden Monat draufzahlen. Fünf solcher Wohnungen auf einmal waren schlicht nicht finanzierbar.

Der ursprüngliche Plan war entsprechend bescheiden: alle fünf Jahre eine Wohnung kaufen, mit 40 Jahren drei oder vier Einheiten besitzen und davon leben können. Ein realistisches, langfristiges Ziel für jemanden, der neben einem Vollzeitjob investiert. Was dann wirklich passierte, lief deutlich schneller ab.

2014 kaufte Jan sein erstes Mehrfamilienhaus in Frankfurt. Drei Jahre später, 2017, der entscheidende Schritt: Er verkaufte die erste Wohnung nach 15 Jahren. Der Erlös brachte ihm 150.000 Euro Eigenkapital. In diesem Jahr investierte er davon 1,8 Millionen Euro und wuchs in einem Schritt von 8 auf 26 Einheiten. Mehr als eine Verdreifachung des Bestands innerhalb eines Jahres.

Das Hotel kurz vor Corona und was daraus gelernt wurde

Nicht jede Entscheidung lief reibungslos. Jan kaufte 2019, rund neun Monate vor dem ersten Lockdown, ein Hotel. Was danach kam, ist bekannt. Der Betrieb brach ein, Jan führte das Hotel zwei Jahre lang selbst als Hotelier, stand morgens in der Küche und hielt den Betrieb am Laufen. Insolvent gegangen ist er nicht.

2023 konnte das Objekt erfolgreich verkauft werden, nachdem zwischenzeitlich ein guter Pächter gefunden wurde. Würde er es noch einmal machen? Die ehrliche Antwort: mit dem Wissen von heute nein, aber das Wissen hatte er damals nicht. Was bleibt, ist die Erfahrung, dass auch solche Situationen lösbar sind, wenn man konsequent bleibt und handelt statt abwartet.

Portfoliokäufe statt Einzeltransaktionen: Warum man nicht 100-mal zum Notar gehen muss

Wer schnell wachsen will, muss sein Denken irgendwann vom einzelnen Objekt lösen. Jan formuliert das direkt: Wenn du 100 Wohnungen im Jahr kaufen willst, gehst du nicht 100-mal zum Notar. Du gehst zwei- oder dreimal. Das geht, indem du Portfolios oder ganze Blocks kaufst statt einzelner Wohnungen.

Sein letzter Ankauf war ein Portfolio aus fünf Mehrfamilienhäusern in Pirmasens, einem Standort, der in gängigen Rankings zu den schwächsten in Deutschland gehört. Jan kauft dort bewusst, nach dem Prinzip antizyklisch zu agieren. Gute Renditen entstehen oft nicht an den attraktivsten Standorten, sondern dort, wo andere gerade nicht hinschauen.

Parallel läuft zum Zeitpunkt des Gesprächs eine Finanzierungsprüfung für ein weiteres Mehrfamilienhaus in Saarbrücken für 1,5 Millionen Euro. Das Votum der Bank sollte wenige Tage nach dem Interview erfolgen.

Warum Deutschland beim Finanzierungsthema international einzigartig ist

Jan lebt in der Schweiz, investiert aber ausschließlich in Deutschland. Der Grund ist simpel: das Finanzierungssystem. In der Schweiz brauchst du als Privatinvestor mindestens 20% Eigenkapital für eine selbst genutzte Immobilie, bei gewerblicher Nutzung sind es 30 bis 35%. In Monaco oder Spanien sieht es ähnlich aus, teils sogar schlechter.

In Deutschland kannst du mit deutlich weniger Eigenkapital einsteigen. Jan nennt ein konkretes Beispiel aus seinem Umfeld: Ein Mehrfamilienhaus für 900.000 Euro, gekauft mit 10.000 Euro Eigenkapital. Das klingt unglaublich, ist aber in Deutschland unter den richtigen Voraussetzungen, einem stabilen Einkommen, einer guten Bonität und einem soliden Objekt, machbar. Wer mit zwei Nettoeinkommen von je 2.500 Euro in einer Partnerschaft lebt, kann sich in Deutschland die erste Immobilie kaufen. Das ist in anderen europäischen Ländern strukturell nicht möglich.

Jan bringt es auf den Punkt: Über hohe Eigenkapitalanforderungen in Deutschland zu jammern, während man in anderen Märkten 30 bis 40% mitbringen muss, ist schwer nachvollziehbar. Die Bedingungen hierzulande sind für Immobilieninvestoren nach wie vor sehr gut.

Fix and Flip als Eigenkapitalmaschine: Was Jan selbst noch nicht gemacht hat

Eine Frage, die im Gespräch auffällt: Hat Jan selbst geflippt? Die Antwort ist nein, zumindest nicht im klassischen Sinn. Er hat Immobilienvertrieb gemacht, er hat Objekte nach längerer Haltezeit verkauft, aber aktive Fix-and-Flip-Deals mit kurzer Haltedauer hat er bisher nicht gemacht.

Und er ist ehrlich genug, das als möglichen Engpass zu benennen. Wer nur auf Bestand setzt, generiert über die Mietüberschüsse zwar kontinuierlich Cash, aber das Wachstum ist begrenzt. Fix and Flip als Strategie zur Eigenkapitalgenerierung kann genau diesen Engpass lösen: Du flippst Objekte, erzeugst dadurch Eigenkapital, das du anschließend in langfristige Bestandshaltung investierst. Das Ergebnis: schnelleres Wachstum, bessere Grundlage für neue Finanzierungen.

Jan und Johannes schließen das Interview mit einer halbernsten Aussicht auf einen gemeinsamen Flip-Deal. Ob etwas daraus wird, bleibt offen, aber die Logik dahinter ist klar.

Sind Immobilien wirklich passiv? Jans ehrliche Einschätzung

Die letzte Frage im Interview ist eine mit Augenzwinkern, aber einer sehr konkreten Antwort. Passiv, ja und nein. Jan verwaltet einen Bestand von über 300 Einheiten vom Zürichsee aus, ohne eigene Mitarbeiter. Das klingt erstmal paradox.

Was dahinter steckt: gute externe Partner. Hausverwaltungen, Hausmeister, Dienstleister vor Ort. Jans Aufgabe ist nicht, selbst anzupacken, sondern diese Partner zu kontrollieren, zu challengen und sicherzustellen, dass die Immobilien ordentlich bewirtschaftet werden. Das erfordert Demut und Disziplin, aber keinen 40-Stunden-Job. Die laufenden Einnahmen fließen, der Aufwand ist überschaubar. Passiv also, aber nicht ohne Kontrolle.

Was du als Einsteiger aus diesem Interview mitnehmen kannst

Jans wichtigster Ratschlag für alle, die jetzt mit Immobilien anfangen wollen, ist denkbar einfach: Kauf die erste Wohnung. Nicht den perfekten Deal abwarten, nicht auf bessere Konditionen hoffen, nicht analysieren bis der Markt sich verändert hat. Der erste Kauf ist der entscheidende Schritt, alles andere folgt danach.

Folgendes nimmt man aus dem Gespräch mit:

• Der erste Deal muss kein Meisterwerk sein. Jans erste Wohnung hatte 1.000 DM monatliche Unterdeckung. Er hat trotzdem gekauft und ist heute froh darüber.
• Eigenkapital kann man durch Verkäufe erzeugen. Erst nach 15 Jahren hat Jan die erste Wohnung verkauft und mit dem Erlös den entscheidenden Wachstumssprung gemacht.
• Größere Ziele brauchen andere Methoden. Wer viele Einheiten kaufen will, kauft Portfolios, keine Einzelobjekte.
• Antizyklisch kaufen lohnt sich. Pirmasens ist kein Trendstandort, aber genau dort gibt es Renditen, die in München oder Hamburg nicht mehr erreichbar sind.
• Deutschland ist finanzierungstechnisch privilegiert. Das unterschätzen viele, die hierzulande über hohe Kaufpreise klagen, ohne den internationalen Vergleich zu kennen.
• Fix and Flip als Ergänzung zur Bestandsstrategie kann Eigenkapital schneller aufbauen, als es die reine Vermietung je könnte.

Jan hat nicht mit einem genialen Plan angefangen. Er hat mit einer sanierungsbedürftigen Altbauwohnung angefangen, die er abends und am Wochenende renoviert hat. Was daraus geworden ist, sieht man heute. Der Weg dahin war nicht linear, aber konsequent. Und genau das ist die eigentliche Botschaft des Interviews.