Unverbaubarer Rheinblick: Was dieses Projekt so besonders macht

In dieser Folge von Flipperarino nimmt Johannes zusammen mit Investor Stefan einen genauen Blick auf das Neubauprojekt Rheinpark 2 in Laufenburg, direkt am Rhein mit Blick auf die Schweiz. Es geht um die Besonderheiten dieser Lage, die Hintergründe des Projekts, typische Fallstricke beim Bauen am Wasser und warum die Region an der Schweizer Grenze gerade für Kapitalanleger besonders interessant ist.

Rheinpark 2 in Laufenburg: Lage, die sich nicht wiederholt

Laufenburg liegt direkt an der deutsch-schweizerischen Grenze. Die Grenze verläuft in der Mitte des Rheins, was bedeutet: Wer auf der deutschen Seite aus dem Fenster schaut, blickt auf die Schweizer Hügel. Genau das ist der Kern dessen, was das Projekt Rheinpark 2 so besonders macht.

Das Grundstück reicht buchstäblich bis ans Wasser. Dadurch ist der Rheinblick dauerhaft gesichert, niemand kann davor bauen. Zusätzlich grenzt das Grundstück auf der anderen Seite an eine Fläche mit Biotopstatus, die nur zweimal im Jahr gemäht werden darf. Kein Campingplatz, keine weitere Bebauung, nichts. Das macht den freien Blick in beide Richtungen zur Dauergarantie. Je höher die Etage, desto weiter der Ausblick, im Video ist von rund 160 Grad Rheinblick die Rede, den man besonders im Winter geniesst, wenn die Bäume kein Laub tragen.

Stefan hat auf diesem letzten bebaubaren Grundstück am Ortsrand von Laufenburg zwei Neubauprojekte realisiert. Das angrenzende Grundstück dahinter ist bereits Landwirtschaftsfläche und damit dauerhaft vor Bebauung geschützt. Wer hier kauft, kauft eine Aussicht, die nicht weggenommen werden kann.

Was in der Wohnung steckt und warum der Kaeufer zur Wohnung passt

Die gezeigte Wohnung verfügt über eine L-förmige Küche, einen offenen Wohn- und Essbereich mit grossem Fernseher und direktem Blick auf den Rhein sowie einen Balkon. Der Boden wurde als Vinylboden ausgeführt, weil die Wohnung vermietet wird und Vinyl im Mietbereich pflegeleicht und langlebig ist.

Zum Zeitpunkt der Aufnahme hatte die Wohnung einen Wasserschaden, weshalb gelüftet wurde. Das ist jedoch kein strukturelles Problem, sondern ein temporärer Zustand auf der Baustelle. Was das Video zeigt: Auch auf solche unvorhergesehenen Situationen muss man als Projektentwickler vorbereitet sein.

Besonders passend ist die Geschichte hinter dem Käufer dieser Wohnung. Er betreibt selbst eine Bodenlegungsfirma und eine Trocknungsfirma. Das heisst, er bringt genau das handwerkliche Know-how mit, das auf dieser Baustelle gerade gebraucht wird. Solche Konstellationen entstehen, wenn man ein gutes Netzwerk hat und Käufer nicht nur als Abnehmer, sondern als Partner versteht.

Wie aus Nachbarn Kaeufer wurden: Die Geschichte hinter Rheinpark 2

Die vielleicht interessanteste Geschichte dieses Projekts beginnt mit einem Konflikt. Als Stefan mit dem Bau von Rheinpark 1 startete, wollten die Nachbarn, die auf dem Grundstück wohnten, auf dem heute Rheinpark 2 steht, ihn verklagen. Der Vorwurf: zu wenig Sonneneinstrahlung durch den Neubau.

Statt sich juristisch zu wehren, hat Stefan das Problem auf eine andere Art gelöst. Er ist mit Schokolade und etwas zu trinken rübergelaufen, hat sich vorgestellt und erklärt, was er plant. Das Ergebnis: keine Klage. Und ein paar Jahre später hat er den Nachbarn ihr altes Haus abgekauft, es abgerissen und Rheinpark 2 gebaut. Die ehemaligen Nachbarn haben in dem neuen Projekt eine Wohnung gekauft und leben jetzt dort, glücklich und zufrieden, wie Stefan es beschreibt.

Das zeigt, wie viel in solchen Projekten von persönlicher Kommunikation und Vertrauen abhängt. Der Deal wäre nie entstanden, wenn Stefan damals auf den Rechtsweg gesetzt hätte.

Das Paar, von dem Stefan das Haus gekauft hat, war zum Zeitpunkt des Kaufs um die 65 bis 70 Jahre alt. Er war körperlich eingeschränkt, auf Krücken unterwegs, und das dreigeschossige Einfamilienhaus mit Badewanne und vielen Treppen war für ihn auf Dauer nicht mehr geeignet. Stefan hat sie damals in Rheinpark 1 mitgenommen, ihnen gezeigt, was er baut, und ein paar Monate später ein erneutes Gespräch gesucht. Das Ergebnis war, dass sie ihr altes Haus aufgegeben und in barrierefreiem Neubaustandard weiterleben konnten. Eine klassische Win-win-Situation, die ohne den richtigen Umgang mit den Beteiligten nie zustande gekommen wäre.

Was Bautraeger beim Baumfaellen falsch machen koennen

Stefan erzählt im Video auch offen von einem Fehler, den er gemacht hat. Auf dem Grundstück standen einige morsche Bäume, die er aus Sicherheitsgründen fällen liess. Das Problem: Er hat das nicht vorher mit den zuständigen Stellen abgeklärt.

Die Folge: Nachbarn haben ihn bei der Polizei gemeldet, die Polizei ist auf der Baustelle erschienen, und Stefan sass gerade im Urlaub. Als Ausgleichsmassnahme musste er 200 neue Büsche und Sträucher pflanzen, nach einer vorgegebenen Ordnung, an definierten Stellen. Sein Versuch, das Problem vorwegzunehmen, indem er vorab schon einen neuen Baum gepflanzt hatte, scheiterte daran, dass dieser nicht dort stand, wo der alte stand.

Die Lehre daraus ist klar: Auch wenn ein Baum offensichtlich morsch und gefährlich ist, braucht es vor dem Fällen eine Abstimmung mit der Gemeinde oder dem Baurechtsamt. Was in der Praxis selbstverständlich klingt, wird im Alltag auf Baustellen schnell übersehen. Der Aufwand für 200 Pflanzungen war deutlich höher als ein kurzes Telefonat im Vorfeld gewesen wäre.

Hochwasserrisiko am Rhein: Wie gross ist die Gefahr wirklich?

Wer ein Projekt direkt am Rhein kauft oder vermietet, bekommt regelmässig die Frage nach dem Hochwasserrisiko. Stefan geht im Video konkret darauf ein.

Vom aktuellen Wasserstand bis zum Erdgeschoss des Gebäudes besteht ein Höhenunterschied von rund 5 Metern. Hinzu kommen weitere 2 Meter bis zur Geländekante und nochmals etwa ein Meter bis zur Tiefgarage. Das bedeutet: Selbst beim sogenannten Jahrhunderthochwasser, das in offiziellen Hochwasserkarten dokumentiert ist, würde das Wasser laut Plan nur bis zu einer bestimmten unteren Kante des Grundstücks reichen, also weit unterhalb des Gebäudes. Stefan sagt klar: Die Wahrscheinlichkeit, dass die Tiefgarage volläuft, liegt bei null. Bei einem Pegel, der das Gebäude erreichen würde, wären in Basel Brücken gesperrt und in Düsseldorf und Köln würden die Städte im Wasser stehen. Das wären dann ganz andere Probleme.

Trotzdem prüfen das sowohl Banken als auch Versicherungen im Rahmen der Finanzierung genau. Wer als Käufer oder Kapitalanleger ein Objekt an einem Fluss erwirbt, sollte die öffentlich zugänglichen Hochwasserkarten kennen und sie dem Finanzierungspartner frühzeitig vorlegen.

Warum die Region an der Schweizer Grenze fuer Kapitalanleger interessant ist

Stefan erklärt im Gespräch mit Johannes, warum er gezielt in der Region rund um Laufenburg und Waldshut investiert. Der entscheidende Faktor ist die Nähe zur Schweiz.

• Laufenburg liegt rund 30 Minuten von Basel und etwa 45 Minuten von Zürich entfernt.
• In vielen Familien der Region arbeitet mindestens ein Elternteil in der Schweiz und verdient entsprechend in Schweizer Franken.
• Das führt zu einem überdurchschnittlichen Familieneinkommen und einer hohen Kaufkraft, auch im Vergleich zu anderen Regionen in Süddeutschland.
• Auf der Schweizer Seite des Rheins entsteht gerade ein neues Technologie- und Innovationszentrum, das als eine Art Silicon Valley der Schweiz beschrieben wird.
• Die Bahnstrecke in der Region wird derzeit umfassend modernisiert: von eingleisig auf zweigleisig, von Dieselbetrieb auf Elektrobetrieb, von Deutsche Bahn auf SBB-Betrieb. Neue Bahnhöfe werden gebaut, eine Schnellbahn zwischen Basel und Waldshut ist geplant.
• Nur 2 Kilometer vom Rheinpark 2 entfernt entsteht ein neues Krankenhaus mit 3.000 bis 4.000 neuen Arbeitsplätzen.

All das sind Faktoren, die langfristig für steigende oder zumindest stabile Mietnachfrage und Wertstabilität sprechen. Stefan betont, dass er in den letzten Monaten hauptsächlich Kapitalanleger als Käufer hatte, und dass die Kaufbereitschaft seit Anfang des Jahres spürbar gestiegen ist.

Was Kapitalanleger in dieser Lage rechnen koennen

Im Video wird konkret über die letzte noch verfügbare Wohnung im Rheinpark 2 gesprochen. Die Eckdaten:

• Kaufpreis: 410.000 Euro
• 3,5 Zimmer mit Garten und direktem Zugang zum Gemeinschaftspark
• Küche wird vom Entwickler mitgegeben, sodass sofort vermietet werden kann
• Energiestandard KfW 40 mit QNG-Zertifizierung, was aktuell besonders hohe steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten ermöglicht
• Innerhalb von zwei Monaten nach Kaufabschluss kann die Vermietung starten, da das Gebäude bereits fertiggestellt ist

Stefan spricht dabei auch klar über die Erwartungshaltung von Kapitalanlegern. Viele sind bereit, mit einem Cashflow von plus minus null zu starten, wenn die Rahmenbedingungen stimmen. Vereinbarte Mieterhöhungen in der Zukunft, ein stabiles Umfeld und ein fertiges, vermietbares Objekt ohne lange Vorlaufzeit sind für viele Käufer der entscheidende Punkt. Der Unterschied zu einem klassischen Neubaukauf ab Plan: Keine Zinszahlungen auf gebundenes Kapital, während noch gebaut wird. Man zahlt erst, wenn das Objekt fertig ist, und kann direkt danach vermieten.

Was Stefan nie wieder machen wuerde und was er als naechstes plant

Johannes fragt Stefan am Ende des Gesprächs nach einem Projekt, das er nicht noch einmal so angehen würde. Stefans Antwort ist ehrlich: Ein Projekt, bei dem er das Dach komplett abgerissen, das Gebäude aufgestockt und eine vollständige energetische Sanierung durchgeführt hat. Zweieinhalb Jahre Bauzeit, viel gebundenes Kapital, und dann kamen die steigenden Zinsen dazwischen, sodass der geplante Verkaufszeitpunkt verpasst wurde.

Die Kernaussage: Je mehr Aufwand ein Projekt erfordert, desto schwieriger wird die Kalkulation. Das bedeutet nicht, dass solche Projekte grundsätzlich falsch sind, aber der Einkaufspreis muss heute ein anderer sein als noch vor drei Jahren, und die Puffer für Zeit und Kapital müssen von Anfang an grosszügig eingeplant werden.

Was als nächstes kommt: Stefan prüft den Ankauf eines Mehrfamilienhauses mit sieben Wohneinheiten in der Region, noch offen, ob als Bestand, zur Aufteilung oder zum Flippen. Dazu stehen zwei grössere Projekte auf dem Tisch: eine Umnutzung von Gewerbe zu Wohnen und ein klassisches Bauträgerprojekt, bei dem ein Einfamilienhaus abgerissen und ein Neubau errichtet werden soll. Ausserdem plant Stefan ein Hotel in Waldshut, das fussläufig zum neuen Bahnhof der modernisierten Strecke liegen soll.

Das zeigt, wie ein Immobilieninvestor denkt, der nicht nur reaktiv handelt, sondern langfristig in einer Region investiert, die er genau kennt und deren Entwicklung er aktiv verfolgt.