Variables Darlehen vs. Annuität: Was beim Fix & Flip wirklich zählt

Welche Finanzierungsform ist beim Fix and Flip die richtige? Das variable Darlehen oder doch die klassische Annuität? Johannes erklärt in diesem Video den entscheidenden Unterschied zwischen beiden Modellen, warum Flexibilität beim Flipping so wichtig ist und was deine Bonität dabei für eine Rolle spielt. Außerdem gibt es praktische Tipps zur Bankbeziehung, die im Immobilienbusiness langfristig den Unterschied machen.

Das klassische Annuitätsdarlehen und warum es beim Flipping nicht passt

Das Annuitätsdarlehen kennst du wahrscheinlich aus dem Eigenheimbereich. Du nimmst Geld bei der Bank auf, zahlst aktuell rund 4 Prozent Zinsen plus etwa 2 Prozent Tilgung und führst diese Rate über viele Jahre ab. Der Zinssatz ist dabei für eine feste Laufzeit festgeschrieben, oft 10 Jahre, die Gesamtlaufzeit des Darlehens geht aber häufig über 20 Jahre. Das funktioniert prima, wenn du ein Eigenheim kaufst und langfristig darin wohnst.

Beim Fix and Flip sieht die Situation grundlegend anders aus. Du kaufst eine Immobilie, renovierst sie und verkaufst sie wieder, idealerweise innerhalb weniger Monate. Du weißt beim Kauf noch nicht, ob der Verkauf nach 6, nach 12 oder nach 18 Monaten über die Bühne geht. Notartermine verschieben sich, Renovierungen dauern länger als geplant, oder der Käufer taucht früher auf als erwartet. In diesem Umfeld ist ein starres Annuitätsdarlehen mit fester Laufzeit das falsche Werkzeug.

Der Grund ist simpel: Wenn du ein Annuitätsdarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung abschließt und das Objekt nach 8 Monaten verkaufst, musst du das Darlehen vorzeitig ablösen. Die Bank hat aber mit diesem Geld gerechnet und verlangt dann eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Strafzahlung kann je nach Restlaufzeit und Darlehenssumme erheblich sein und frisst deinen Gewinn direkt auf.

Das variable Darlehen: Flexibilität als zentrales Merkmal

Das variable Darlehen ist beim Fix and Flip die deutlich besser geeignete Finanzierungsform. Wie der Name schon sagt, ist es variabel gestaltet. Das bedeutet konkret:

• Du kannst das Darlehen jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückführen, ob nach 2 Monaten oder nach 14 Monaten.
• Du hast keine feste Tilgungsrate. Das Darlehen wird am Ende auf einen Schlag getilgt, nämlich dann, wenn du den Verkaufserlös erhältst.
• Du bist nicht an einen fixen Rückzahlungstermin gebunden. Wenn sich der Notartermin verschiebt, ist das kein Problem.
• Du kannst die Laufzeit im Bedarfsfall verlängern, beispielsweise ein weiteres variables Darlehen im Anschluss aufnehmen.

Der Ablauf beim Flipping funktioniert also so: Du nimmst das Darlehen auf, kaufst und renovierst die Immobilie, verkaufst sie und führst mit dem Erlös das Darlehen vollständig zurück. Was danach übrig bleibt, ist dein Gewinn.

Der Euribor und das Zinsrisiko beim variablen Darlehen

Flexibilität hat allerdings ihren Preis. Das variable Darlehen ist in der Regel etwas teurer als ein langfristiges Annuitätsdarlehen, weil es für die Bank mit mehr Risiko verbunden ist. Dazu kommt ein weiterer Punkt, den du kennen musst: Der Zinssatz orientiert sich am Euribor, also dem Zinssatz, zu dem sich Banken bei der Europäischen Zentralbank Geld leihen. Dieser Euribor passt sich alle drei Monate an, und dein Darlehenszins ändert sich entsprechend mit.

Das kann in beide Richtungen gehen. Sinkt der Euribor, zahlst du weniger Zinsen. Steigt er, wird dein Darlehen teurer. Johannes nennt dazu ein konkretes Beispiel aus der Praxis: In einer Phase starker Zinsbewegungen stiegen die monatlichen Zinszahlungen innerhalb von drei Monaten von rund 800 Euro auf 1.400 Euro. Das ist ein Anstieg von fast 75 Prozent und ein Betrag, der deine Kalkulation ernsthaft aus dem Gleichgewicht bringen kann, wenn du nicht darauf vorbereitet bist.

Du musst dieses Risiko also einplanen und bei deiner Projektkalkulation einen Puffer für mögliche Zinssteigerungen einbauen. Wer das ignoriert, kann in einen Zinsanstieg geraten und dabei einen erheblichen Teil des geplanten Gewinns verlieren.

Wie viel wird finanziert und was musst du selbst mitbringen?

Beim Fix and Flip werden in der Regel 90 bis 100 Prozent des Kaufpreises von der Bank finanziert. Was du in der Regel selbst bezahlen musst, sind die Kaufnebenkosten:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Maklergebühren
• Kosten für die Grundbucheintragung und die Auflassungsvormerkung

Bei den Renovierungskosten kommt es auf deine persönliche Bonität an. Wer eine sehr gute Bonität mitbringt, einen unbefristeten Arbeitsvertrag hat, vielleicht sogar verbeamtet ist und eine solide Haushaltsrechnung vorweisen kann, hat gute Chancen, auch die Renovierungskosten oder sogar die Nebenkosten mitfinanziert zu bekommen. Wer dagegen eine eher durchschnittliche Bonität hat, sollte damit rechnen, diese Posten aus dem Eigenkapital zu decken.

Und wer eine schwächere Bonität hat, also zum Beispiel ein mittleres Haushaltseinkommen ohne nennenswerte Rücklagen, bekommt unter Umständen nur 80 oder 90 Prozent des Kaufpreises finanziert und muss den Rest sowie alle Nebenkosten und die Renovierung selbst stemmen.

Bonität: Was zählt wirklich bei der Bank?

Pauschale Aussagen zur Bonität sind schwierig, weil jede Bank und jeder Antragsteller individuell bewertet wird. Trotzdem gibt es einige Grundprinzipien, die Johannes klar benennt:

• Ein unbefristeter Arbeitsvertrag ist das absolute Minimum.
• Deine Haushaltsrechnung muss positiv sein, also Einnahmen deutlich über den Ausgaben für Miete, Lebensmittel, Versicherungen und Ähnlichem.
• Je größer die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben, desto besser stehen deine Chancen.
• Etwas Eigenkapital im Hintergrund verbessert deine Position erheblich.

Für Selbständige gelten strengere Maßstäbe. Wer gerade erst selbständig ist, wird es sehr schwer haben, überhaupt eine Finanzierung zu bekommen. Die Faustregel lautet: 2 bis 3 Jahre BWA, also Betriebswirtschaftliche Auswertungen, Gewinn-und-Verlust-Rechnungen und Bilanzen sollten vorliegen. Wer im zweiten Jahr seiner Selbständigkeit bereits zur Bank geht und aktuelle Zahlen mitbringt, kann damit punkten, sollte aber trotzdem eher auf mindestens zwei bis drei Jahre im Geschäft setzen, bevor er realistisch mit einer Finanzierung rechnet.

Ausnahmen gibt es natürlich: Wer ausreichend Eigenkapital hat, um das Objekt theoretisch auch ohne Kredit kaufen zu können, und die Bank fragt, ob sie 80 Prozent finanziert, hat eine ganz andere Verhandlungsposition.

Laufzeiten, Verlängerungen und der Wechsel zur Kapitalanlage

Variable Darlehen laufen in der Regel über 12 Monate. Das ist für die meisten Fix-and-Flip-Projekte ausreichend. Wenn ein Projekt aber etwas länger dauert, zum Beispiel wegen eines verzögerten Notartermins, lässt sich das Darlehen im Anschluss unkompliziert erneut aufnehmen oder verlängern. In der Praxis hat Johannes Projekte erlebt, die sich auf zwei Jahre ausgedehnt haben, etwa weil eine Sondermaßnahme im Haus beschlossen wurde und es sinnvoller war, damit die Fertigstellung abzuwarten, bevor man verkauft.

Ein weiterer interessanter Fall: Du hast ursprünglich geplant, das Objekt zu flippen, entscheidest dich aber während des Projekts um und willst es lieber als Kapitalanlage behalten und vermieten. In diesem Fall kannst du das variable Darlehen auf ein langfristiges Annuitätsdarlehen umschreiben lassen, zum Beispiel mit einer Zinsbindung von 5 oder 10 Jahren. Das ist grundsätzlich möglich, hängt aber von der Bank, der aktuellen Wirtschaftslage, dem Objekt und deinen persönlichen Finanzdaten ab. Banken sind dabei in der Regel kooperativ, denn an langfristigen Darlehen verdienen sie mehr als an kurzfristigen variablen Darlehen.

Die Bankbeziehung: Dein wichtigster Partner im Immobilienbusiness

Ein Punkt, den Johannes besonders betont, ist die Bedeutung einer guten und langfristigen Bankbeziehung. Banken werden oft als Gegner betrachtet, dabei sind sie im Immobilienbusiness einer deiner wichtigsten Partner. Wer langfristig aktiv sein will, arbeitet in der Regel mit mehreren Banken zusammen.

Ein paar konkrete Empfehlungen aus der Praxis:

• Geh nicht davon aus, dass die erste Bank sofort zusagt. Johannes und sein Team haben für einzelne Projekte schon acht bis neun Banken angesprochen, bevor eine grünes Licht gegeben hat.
• Lass dich beraten, was du konkret mitbringen musst, um finanzierbar zu sein. Die Bank liefert dir die Antworten, die du brauchst.
• Nimm deinen Bankberater gern mal mit auf ein fertiges Projekt. Zeig ihm, was du machst, erkläre deine Fortschritte und Herausforderungen.
• Pflege die Beziehung auf menschlicher Ebene. Ein Bankberater hat einen gewissen Spielraum, und wenn das Zwischenmenschliche stimmt, nutzt er diesen Spielraum eher zu deinen Gunsten.

Der Geldhahn Bank ist nur dann wirklich wertvoll, wenn er reibungslos funktioniert. Wer eine gute Beziehung zu seinem Bankberater aufbaut, gegenseitig Vertrauen aufbaut und auf Augenhöhe zusammenarbeitet, hat langfristig einen klaren Vorteil gegenüber jemandem, der die Bank nur als Dienstleister betrachtet und sich bei der erstbesten Absage entmutigen lässt.

Fazit: Variables Darlehen ist beim Fix and Flip die richtige Wahl

Für das Fix-and-Flip-Modell ist das variable Darlehen in der Regel die passendere Finanzierungsform. Es bietet die nötige Flexibilität, keine Vorfälligkeitsentschädigung, keine feste Tilgungsrate und die Möglichkeit, das Darlehen jederzeit vollständig zurückzuführen. Der etwas höhere Zinssatz und das Risiko durch Euribor-Schwankungen müssen in der Kalkulation berücksichtigt werden, sind aber für die meisten Projekte gut handhabbar.

Wie viel du finanziert bekommst und zu welchen Konditionen, hängt stark von deiner persönlichen Bonität ab. Ein unbefristeter Job, eine solide Haushaltsrechnung und etwas Eigenkapital sind die Grundvoraussetzungen. Selbständige brauchen Geduld und sollten mindestens zwei bis drei Jahre Unternehmenshistorie mitbringen. Und wer langfristig im Immobilienbereich aktiv sein will, investiert von Anfang an in eine gute Bankbeziehung, denn die ist auf Dauer genauso viel wert wie ein gutes Objekt.