Völlig verrauchte 91 m² Wohnung wird in 8 Wochen zum Wohntraum #253

Eine komplett verrauchte 91-m²-Wohnung in Straubing, gekauft für 185.000 Euro statt der aufgerufenen 280.000 Euro, kernsaniert in 8 Wochen und anschließend wieder auf den Markt gebracht. In dieser Folge nimmt euch Johannes gemeinsam mit Projektleiter Elias mit durch das fertige Ergebnis und spricht offen über Einkauf, Renovierungskosten, Finanzierung und die wichtigsten Entscheidungen auf der Baustelle.

Das Objekt: Eine Raucherwohnung als Schnäppchen

Die Wohnung in Straubing war ursprünglich für 280.000 Euro inseriert. Am Ende hat Elias sie für 185.000 Euro gekauft, also knapp 95.000 Euro unter dem Angebotspreis. Das war kein Zufall, sondern das Ergebnis einer nüchternen Kalkulation. Beim ersten Besichtigungstermin war die Wohnung noch bewohnt, die Mieterin wurde vom Termin nicht informiert und war entsprechend wenig begeistert. Trotzdem ließ sich der Zustand der Wohnung schnell einschätzen: Wände in einem gelblichen Rauchton, veraltete Elektrik, alte Heizkörper, eine getrennte Küche und ein Badezimmer mit klassischer Badewanne.

Elias hat dem Makler gegenüber offen aufgeschlüsselt, was alles gemacht werden müsste und was das kostet. Das erste Angebot lag bei 180.000 Euro, der Eigentümer kam mit einem Gegenangebot von 240.000 Euro. Am Ende einigten sich beide Seiten auf 185.000 Euro. Entscheidend war dabei nicht nur der Preis, sondern auch die Argumentation: schnelle Finanzierung, keine Nachverhandlungen bei späteren Mängeln, unkomplizierte Abwicklung. Das sind Punkte, die professionelle Käufer gegenüber Privatkäufern auszeichnen und die im Verhandlungsgespräch echtes Gewicht haben.

Raucherschaden beseitigen: So geht es richtig

Wenn eine Wohnung jahrelang von starken Rauchern bewohnt wurde, reicht normales Streichen nicht aus. Nikotinrückstände setzen sich in Putz, Holz und allem anderen fest. Elias hat hier konsequent mit einem Ozongerät gearbeitet: pro Raum etwa 2 Stunden, danach das Gerät eine Stunde in Ruhe abschalten lassen und anschließend mindestens eine bis zwei Stunden stoßlüften. Wichtig: Nicht zu früh wieder reingehen, weil Ozon in hoher Konzentration die Augen reizt.

Im nächsten Schritt wurden alle Wände mit Abdeckfarbe behandelt, bevor der eigentliche Neuaufbau begann. Da die Wohnung ohnehin kernsaniert werden sollte, wurden sämtliche Oberflächen erneuert. Das bedeutet: kein Restgeruch für den neuen Eigentümer, saubere Substanz, kein Risiko für spätere Reklamationen.

Was alles neu gemacht wurde: Der vollständige Sanierungsumfang

Das Projekt war eine echte Kernsanierung, nicht nur ein kosmetisches Auffrischen. Im Einzelnen wurde folgendes erneuert:

• Abwasserleitungen: Kompletter Abstrang wurde einmal neu verlegt, inklusive Anschlüsse für Küche und Bad.
• Elektrik: Neuer Sicherungskasten, neue Kabel, unter anderem zur Waschmaschine. Die alten Plastikverteiler wurden komplett ersetzt.
• Heizkörper: Ursprünglich war geplant, sie nur zu lackieren. Da sie aber bereits verrostet waren, wurden sie komplett ausgetauscht. Das Einrohrsystem wurde auf der betreffenden Seite vollständig neu verrohrt.
• Gaseta­gen­heizung: Rund 6.500 Euro hat das neue Gerät gekostet. Gleichzeitig wurde der alte Warmwasserboiler entfernt und das Warmwasser fortan über die neue Gastherme geführt. Ein Gerät weniger, moderner, effizienter. Wichtig dabei: Vor dem Einbau muss der Schornsteinfeger prüfen, ob der bestehende Kamin das neue Gerät zulässt.
• Fußboden: Eiche weiß geölt, Landhausdiele, verklebt, nicht schwimmend verlegt. Der Grund ist einfach: Verklebte Dielen bewegen sich nicht, geben kein Geräusch und vermitteln ein deutlich hochwertigeres Laufgefühl. Der Preis lag bei etwa 35 Euro pro Quadratmeter, ein Wert, der laut Johannes bei hochwertigen Eichenböden typischerweise zwischen 32 und 38 Euro liegt.
• Wände und Decken: Glatte Wände in Richtung Qualitätsstufe Q3, also ein Arbeitsschritt mehr als das übliche Q2-Finish. Das macht in 8 Wochen einen sportlichen Zeitplan, der aber eingehalten wurde.
• Badezimmer: Kompletter Neubau. Die alte Badewanne wurde entfernt, eine bodengleiche Lösung war wegen der Leitungsführung nicht vollständig möglich, daher ein kleiner Podest. Regendusche, neues Waschbecken, Armaturen von Cludi, Handtuchheizkörper, LED-Spots und eine LED-Leiste (zum Zeitpunkt der Aufnahme noch nicht geliefert).
• Separates WC: Neu gefliest, Armaturen in Chrom passend zum restlichen Ausstattungskonzept, kleiner Geberit-Kasten.
• Offene Wohnküche: Die zuvor geschlossene Küche wurde geöffnet. Eine Teilwand blieb bewusst stehen, um optische Trennung zum Wohnbereich zu schaffen, wenn Gäste da sind. Das Ergebnis ist ein großzügiger, heller Wohn- und Kochbereich.
• Türen: Innentüren von Joga, Milchglaselemente von Diamond Door (erhältlich über Bauhaus), Armaturen und Türdrücker in ordentlicher Qualität, kein Billigprodukt.
• Decken: Im Schlafzimmer unter dem Erker wurde eine Trockenbaudecke eingezogen, weil zuvor eine ungenutzte Schräge vorhanden war, die sich als Staubfänger herausgestellt hatte.

Kosten pro Quadratmeter: Was eine solche Sanierung tatsächlich kostet

Elias schätzt die Renovierungskosten auf 650 bis 700 Euro pro Quadratmeter. Das ist nicht günstig, liegt aber im Bereich dessen, was eine vollwertige Kernsanierung mit hochwertiger Ausstattung kostet. Zum Vergleich: Bei einer einfachen Mietsanierung würde man deutlich weniger ausgeben, weil man weder verklebte Eichendielen noch Markenarmaturen verbaut.

Einen wesentlichen Kostentreiber stellte die Gasetagen­heizung dar. Rund 6.500 Euro allein für das Gerät plus Installation. In einer Wohnung mit bestehender Zentralheizung fällt dieser Posten weg. Das ist ein wichtiger Kalkulationspunkt, den man beim Einkauf im Kopf haben muss.

Im Hintergrund läuft bei Johannes und Elias gerade ein weiteres Projekt mit sechs Wohneinheiten, bei dem pro Wohnung 15.000 bis 17.000 Euro allein für die Gasetagen­heizung inklusive Heizkörper und Verrohrung anfallen. Aufs gesamte Mehrfamilienhaus hochgerechnet sind das schnell rund 80.000 Euro, die man für die Heizungsanlage einkalkulieren muss.

Finanzierung: GmbH, Volksbank und was der Zinssatz wirklich bedeutet

Die Finanzierung lief über die Flipper-Immo-GmbH, erstmalig mit der Volksbank in Regensburg. Das war die erste Zusammenarbeit mit diesem Institut, und entsprechend fielen Zinssatz und Bearbeitungsgebühr etwas höher aus. Auf das Jahr gerechnet lagen die Konditionen zwischen 7 und 9 Prozent. Da das Projekt aber innerhalb von rund 6 Monaten abgewickelt wird, halbiert sich der effektive Zinsaufwand praktisch. Die Bearbeitungsgebühr fällt dennoch in voller Höhe an, das muss man in der Kalkulation berücksichtigen.

Johannes macht klar: Für die nächsten, deutlich größeren Projekte wird man mit besseren Konditionen rechnen können, da die Kredithistorie mit der Bank dann schon aufgebaut ist.

Marge, Eigenleistung und was Fix and Flip wirklich bedeutet

Zur Mindestmarge sagt Johannes klar: Unter 20 Prozent macht man kein Fix-and-Flip-Projekt. Mit rund 80.000 bis 90.000 Euro eigenem Kapital, das in Form von Nebenkosten und Renovierung bewegt wird, plus der Finanzierungssumme ist das Risiko einfach zu groß, um mit 10 Prozent Marge zu arbeiten. Das wäre kein Geschäft, das wäre ein teures Hobby.

Beim Renovierungspuffer empfiehlt Johannes mindestens 10 Prozent, für Einsteiger eher 15 Prozent als Puffer einzuplanen. Nicht weil man ihn zwingend braucht, sondern weil man bei einer Kernsanierung fast immer auf unvorhergesehene Dinge stößt. Heizkörper, die eigentlich nur lackiert werden sollten und dann doch ersetzt wurden, sind ein gutes Beispiel dafür.

Ein häufig genannter Einwand gegen das Fix-and-Flip-Modell: Es lohne sich nur, wenn man alles selbst macht. Elias hat hier alles an Handwerker vergeben, lediglich einen Teil der Endreinigung hat er selbst übernommen. Das Fazit ist eindeutig: Die Marge stimmt auch ohne Eigenleistung, wenn der Einkaufspreis passt und die Bauleitung sauber organisiert ist. Elias hatte bei seinem ersten Projekt viel Eigenleistung eingebracht und danach gesagt, dass er das nicht wiederholen möchte. Die Lektion ist gelernt.

Details, die den Unterschied machen

Johannes spricht ein Thema an, das sich durch alle seine Projekte zieht: die sogenannte extra Meile bei den kleinen Details. Türdrücker, Steckdosen, Armaturen. Wer hier spart, spart vielleicht 2.000 bis 5.000 Euro. Dafür verbaut man Produkte, die Handwerker nicht gern einbauen, die irgendwann wieder ausgetauscht werden müssen und die der Endkunde beim Benutzen sofort bemerkt. Qualität zahlt sich aus, nicht als Floskelsatz, sondern als wirtschaftliche Entscheidung.

Beim Fliesenformat wurde durchgehend auf 60x60 cm gesetzt, im Bad, im WC und in der Küche einheitlich dieselbe Fliese. Das ergibt ein ruhiges, kohärentes Gesamtbild. Übergänge zwischen Fliese und Diele wurden nicht mit Leisten kaschiert, sondern mit einer sauberen, bündigen Fuge ausgeführt. Solche Details sieht man, auch wenn man sie nicht bewusst benennen kann.

Das Beleuchtungskonzept setzt konsequent auf LED-Leisten und LED-Spots, getrennt schaltbar, mit einer indirekten Lichtquelle im Bad. Im Flur wurde eine eingebaute LED-Leiste mit Klicksystem verbaut, die bei Bedarf einfach wieder zugänglich ist, ohne dass man eine sichtbare Wartungsklappe benötigt.

Zeitplan: 8 Wochen Bauzeit für 91 m²

Die reine Renovierungszeit betrug 8 Wochen. Inklusive Planungszeit vor dem Notartermin, bei der Handwerker bereits koordiniert wurden, und einer Verkaufsphase von etwa einem Monat kommt man auf eine Gesamtprojektlaufzeit von rund 3,5 Monaten. Für eine vollständige Kernsanierung mit glatten Q3-Wänden, neuer Heizung, neuem Bad und komplett neuer Elektrik ist das ein sehr sportlicher Zeitplan, der eingehalten wurde.

Möglich wurde das, weil Elias als Projektleiter alles vorab koordiniert hatte und die Handwerker direkt nach Schlüsselübergabe starten konnten. Bauleitung bedeutet hier nicht Selbstmachen, sondern konsequentes Organisieren, Entscheidungen treffen und Kommunikation zwischen den Gewerken sicherstellen.

Vermarktung und nächste Schritte

Der Makler, über den der Einkauf lief, übernimmt auch den Verkauf. Er verdient damit zweimal an dem Objekt, einmal beim Einkauf und einmal beim Verkauf des sanierten Produkts. Das Objekt wird mit professionellem Home-Staging, Fotos und einer vollständigen Anzeige auf den Markt gebracht. Der Verkaufspreis ist noch nicht final festgelegt, aber die Kalkulation lässt eine vernünftige Marge erwarten.

Johannes kündigt an, nach dem Verkauf ein abschließendes Fazit zu ziehen: Wie lief die erste Besichtigung, wie schnell hat es einen Käufer gegeben, und was bleibt am Ende tatsächlich als Gewinn übrig. Typisch für Flipper Immo: kein voreiliges Loben, sondern ehrliche Zahlen wenn das Projekt abgeschlossen ist.