Versicherung für Sanierung und Baustelle beim Fix and Flip

Ein Wasserschaden am Wochenende, ein Gerüst, das bei Sturm umkippt, ein Handwerker, der sich auf der Baustelle verletzt, oder ein Passant, der über liegen gelassenes Material stolpert: Sanierungen bringen Risiken mit sich, die beim reinen Halten einer vermieteten Wohnung so nicht vorkommen. Wer ein Objekt kauft, entkernt und wieder aufbaut, trägt in dieser Phase eine andere Art von Verantwortung als ein klassischer Vermieter, und viele bestehende Versicherungen sind darauf gar nicht ausgelegt. Wer das übersieht, merkt es meist erst im Schadensfall, und dann oft zu spät.

Dieser Artikel ordnet ein, welche Versicherungen bei einer Sanierung im Fix-and-Flip-Kontext typischerweise relevant werden, warum sie relevant werden, und was im schlechtesten Fall droht, wenn man sie sich spart. Er ersetzt keine individuelle Versicherungsberatung, aber er gibt eine solide Grundlage, um das Gespräch mit einem Versicherungsmakler gezielt zu führen statt blind irgendeine Police abzuschließen.

Warum ein Sanierungsobjekt anders zu versichern ist als eine bewohnte Immobilie

Die meisten Standardversicherungen für Wohngebäude gehen implizit davon aus, dass jemand im Haus wohnt oder es normal vermietet ist, dass keine größeren baulichen Eingriffe laufen und dass das Gebäude nicht über längere Zeit leer steht. Sobald eine dieser Annahmen nicht mehr zutrifft, kann das für den Versicherungsschutz relevant werden, im schlimmsten Fall bis hin zur Leistungsfreiheit des Versicherers.

Bei einem Fix-and-Flip-Projekt treffen praktisch alle drei Ausnahmen gleichzeitig zu: Das Objekt steht während der Sanierung leer, es finden umfangreiche bauliche Maßnahmen statt, und es sind regelmäßig fremde Personen (Handwerker, Subunternehmer, gelegentlich auch Besichtigungsinteressenten) auf dem Grundstück unterwegs. Genau dafür gibt es eigene Versicherungslösungen, die diese Situation abdecken.

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung

Wer als Eigentümer bauliche Maßnahmen durchführen lässt, haftet grundsätzlich für Schäden, die dabei Dritten entstehen, auch wenn die eigentliche Arbeit von beauftragten Handwerkern ausgeführt wird. Fällt zum Beispiel ein Werkzeug vom Gerüst und beschädigt das Auto des Nachbarn, oder verletzt sich ein Passant an einer unzureichend gesicherten Baustelle, kann der Bauherr als Eigentümer des Grundstücks in Anspruch genommen werden, unabhängig davon, ob ihn persönlich ein Verschulden trifft.

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung springt genau hier ein. Sie deckt Personen-, Sach- und Vermögensschäden ab, die im Zusammenhang mit den Bauarbeiten Dritten entstehen und für die der Bauherr haftbar gemacht wird. Wichtig zu wissen: Diese Versicherung schützt den Bauherrn, nicht die ausführenden Handwerksbetriebe. Deren eigene Betriebshaftpflicht ist eine separate Angelegenheit, die man sich bei größeren Gewerken auch vom Handwerksbetrieb nachweisen lassen sollte, ohne sich allein darauf zu verlassen.

Bei kleineren Renovierungsarbeiten ohne wesentliche Eingriffe in die Bausubstanz ist eine eigene Bauherrenhaftpflicht oft nicht zwingend nötig, weil die bestehende Privathaftpflicht oder Gebäudehaftpflicht solche Fälle teilweise mit abdeckt. Sobald es aber um Kernsanierungen, Anbauten, Dacharbeiten oder andere substanzielle Eingriffe geht, wie sie bei den meisten Flip-Projekten anfallen, ist eine eigenständige Bauherrenhaftpflicht der Standard, den man einholen sollte.

Rohbau- und Feuerrohbauversicherung

Während der Bauphase ist ein Gebäude besonders anfällig für bestimmte Schäden, allen voran Feuer, aber auch Sturm, Hagel oder Leitungswasser, bevor die Gebäudehülle wieder komplett geschlossen ist. Die Feuerrohbauversicherung deckt genau diese Phase ab: den Zeitraum vom Baubeginn bis zur Bezugsfertigkeit beziehungsweise bis der reguläre Gebäudeversicherungsschutz greift.

Bei Neubauten ist diese Versicherung weithin bekannt. Bei Sanierungsprojekten wird sie oft übersehen, obwohl das Risiko bei einer Kernsanierung mit offener Dachhaut, freigelegten Elektrik- und Wasserleitungen und lagerndem Baumaterial in der Praxis ähnlich hoch sein kann wie bei einem klassischen Rohbau. Wer eine bestehende Gebäudeversicherung übernimmt oder neu abschließt, sollte gezielt klären, ob und in welchem Umfang Schäden während einer laufenden Sanierung mitversichert sind, oder ob dafür ein separater Baustein beziehungsweise eine eigenständige Police nötig ist.

Die Gebäudeversicherung während des Leerstands

Ein Punkt, der in der Praxis besonders häufig zu bösen Überraschungen führt: Viele Gebäudeversicherungen enthalten eine sogenannte Obliegenheit zur Anzeige von Leerstand. Steht ein Gebäude über einen bestimmten Zeitraum (häufig ab 60 Tagen, die genaue Frist variiert je nach Vertrag) leer, ohne dass der Versicherer darüber informiert wurde, kann das im Schadensfall zur teilweisen oder vollständigen Leistungskürzung führen, selbst wenn der Schaden mit dem Leerstand an sich nichts zu tun hat.

Für ein Fix-and-Flip-Objekt ist Leerstand während der Sanierung praktisch der Normalfall. Genau deshalb gehört die Meldung des Leerstands beim Versicherer, oft verbunden mit zusätzlichen Auflagen wie regelmäßigen Kontrollgängen, zu den Dingen, die direkt nach dem Notartermin erledigt werden sollten, nicht irgendwann während der Sanierung. Wer ein Objekt mit bestehender Gebäudeversicherung übernimmt, sollte den Vertrag ohnehin prüfen und an die neue Situation (neuer Eigentümer, Leerstand, geplante Sanierung) anpassen lassen, statt einfach in die bestehende Police "hineinzurutschen".

Was im Schadensfall droht, wenn man auf diese Versicherungen verzichtet

Der Verzicht auf eine passende Absicherung wird meist erst dann sichtbar, wenn tatsächlich etwas passiert, und dann typischerweise in einer besonders unangenehmen Konstellation: Der Schaden ist bereits eingetreten, die Kosten stehen fest, und es zeigt sich, dass entweder gar keine Versicherung greift oder der Versicherer die Leistung wegen einer nicht gemeldeten Gefahrerhöhung (zum Beispiel unangezeigter Leerstand oder unangezeigte Bauarbeiten) kürzt oder komplett ablehnt.

Konkrete Szenarien, die in der Praxis vorkommen:

• Ein Wasserschaden während der Sanierung, verursacht durch eine noch nicht fertig verlegte Leitung, trifft auf eine Gebäudeversicherung, die Schäden während laufender Bauarbeiten explizit ausschließt. Die Reparaturkosten trägt dann der Eigentümer allein.
• Ein Sturmschaden am offenen Dach während der Sanierung wird abgelehnt, weil keine Feuerrohbau- beziehungsweise Bauleistungsversicherung bestand und die reguläre Gebäudeversicherung diesen Zustand nicht abdeckt.
• Ein Handwerker stürzt auf der Baustelle und macht den Bauherrn für unzureichende Verkehrssicherung verantwortlich. Ohne Bauherrenhaftpflicht trägt der Eigentümer die Ansprüche aus eigener Tasche, inklusive möglicher Folgekosten wie Erwerbsunfähigkeit.
• Ein länger unangezeigter Leerstand führt im Schadensfall zu einer Kürzung der Versicherungsleistung nach den Bedingungen des jeweiligen Vertrags, selbst wenn der eigentliche Schaden mit dem Leerstand nur mittelbar zu tun hat.

In der Summe können solche Fälle schnell einen fünf- bis sechsstelligen Betrag ausmachen, der die komplette Kalkulationsmarge eines Flips auffrisst oder sogar übersteigt. Der jährliche oder projektbezogene Beitrag für die passenden Versicherungen liegt demgegenüber in aller Regel im niedrigen dreistelligen bis unteren vierstelligen Bereich, je nach Objektgröße und Umfang der Arbeiten. Das Verhältnis zwischen Absicherungskosten und potenziellem Schaden macht diese Position zu einer der günstigsten Absicherungen im gesamten Projekt.

Wie man das in der Praxis organisiert

Ein pragmatischer Ablauf, der sich bei eigenen Projekten bewährt hat: Direkt nach dem Notartermin, noch bevor die ersten Gewerke beauftragt werden, wird geklärt, welche bestehende Versicherung übernommen wird, welche Anpassungen (Leerstandsmeldung, Sanierungsanzeige) nötig sind, und ob eine eigenständige Bauherrenhaftpflicht sowie eine Feuerrohbau- beziehungsweise Bauleistungsversicherung abgeschlossen werden. Das Ganze lässt sich am besten mit einem Versicherungsmakler klären, der Erfahrung mit Sanierungsobjekten hat, nicht mit dem Standard-Callcenter eines Direktversicherers.

Dieser Schritt gehört fest in die Vorbereitung jedes Projekts, direkt neben Punkten wie Finanzierungszusage und Handwerkerplanung. Wer eine Checkliste für die Objektprüfung und Projektvorbereitung nutzt, sollte den Versicherungspunkt dort als eigenen Posten führen, statt ihn irgendwann "mit zu erledigen".

Fazit

Die Versicherungssituation während einer Sanierung unterscheidet sich deutlich von der eines normal bewohnten oder vermieteten Gebäudes. Bauherrenhaftpflicht, eine angepasste Rohbau- oder Feuerrohbauversicherung und eine korrekt gemeldete Leerstandssituation bei der Gebäudeversicherung sind keine Kür, sondern die Grundausstattung, mit der ein Schadensfall nicht gleich das ganze Projekt gefährdet. Angesichts der überschaubaren Kosten im Verhältnis zum Risiko lohnt es sich, dieses Thema früh und mit fachkundiger Beratung zu klären, statt es auf später zu verschieben.

Hinweis: Dieser Artikel bietet eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine individuelle Versicherungsberatung. Welche Versicherungen im konkreten Fall sinnvoll und nötig sind, hängt vom jeweiligen Objekt, Bundesland und Sanierungsumfang ab und sollte mit einem Versicherungsmakler oder -berater besprochen werden.