Welche Versicherungen solltest du haben? Die 3 wichtigsten beim Fix and Flip

Wer eine Immobilie kauft, renoviert und wieder verkauft, trägt während der gesamten Bauphase eine erhebliche Verantwortung. Als Bauherr haftest du für Schäden, die auf deiner Baustelle entstehen, selbst wenn dein Handwerker einen Fehler gemacht hat. In diesem Video erklärt Johannes, welche drei Versicherungen du beim Fix and Flip kennen musst, welche davon absolute Pflicht ist und welche du je nach eigenem Sicherheitsbedürfnis abschließen kannst.

Als Bauherr trägst du die Verantwortung, nicht nur dein Handwerker

Ein häufiger Denkfehler beim Fix and Flip: Viele Investoren gehen davon aus, dass sie im Schadensfall automatisch auf die Haftpflichtversicherung des beauftragten Handwerkers zurückgreifen können. Das stimmt nur zum Teil. Dein Handwerker haftet zwar für Fehler, die er direkt verursacht hat. Sobald du aber ein Grundstück oder eine Immobilie im Umbau besitzt und dort Dritte zu Schaden kommen, bist du als Bauherr in der Pflicht.

Stell dir vor, ein Nachbar kommt an deine Baustelle, holt sich einen Splitter ein oder rutscht im Bauschutt aus und verletzt sich. In diesem Fall bist du derjenige, der für die entstandenen Schäden geradestehen muss. Das kann schnell sehr teuer werden, besonders wenn dauerhafte Verletzungen oder gar Arbeitsunfähigkeit im Raum stehen. Genau deshalb ist das Thema Versicherung kein optionales Extra, sondern ein grundlegender Bestandteil jedes seriösen Fix-and-Flip-Projekts.

Die drei Versicherungen im Überblick

Johannes unterscheidet in diesem Video klar zwischen drei Kategorien von Versicherungen, die für Fix-and-Flip-Investoren relevant sind:

• Versicherung 1: Absolute Pflicht. Diese Versicherung sollte vor dem ersten Spatenstich abgeschlossen sein. Ohne sie gehst du ein unkalkulierbares Risiko ein.
• Versicherung 2: Fortgeschritten oder optional. Diese ist besonders sinnvoll, wenn du bereits mehrere Projekte gleichzeitig steuerst oder mit höheren Investitionssummen arbeitest.
• Versicherung 3: Je nach Sicherheitstyp. Diese dritte Absicherung ist eine persönliche Entscheidung. Wer lieber auf Nummer sicher geht, wird sie abschließen. Wer kalkulierbare Risiken bewusst eingeht, kann sie weglassen.

Was genau hinter jeder dieser drei Versicherungen steckt, erklärt Johannes ausführlich im Video. Die Kategorisierung allein zeigt aber schon, wie er an das Thema herangeht: strukturiert, pragmatisch und ohne unnötigen Versicherungs-Overkill.

Warum die Bauherrenhaftpflicht beim Fix and Flip unverzichtbar ist

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist die Versicherung, die Johannes als absolute Pflicht einstuft. Sie greift genau in den Situationen, die er im Video beschreibt: Ein Dritter kommt auf deiner Baustelle zu Schaden, und du haftest als Eigentümer und Auftraggeber. Das gilt unabhängig davon, ob dein Handwerker schuld ist oder nicht.

Ohne diese Versicherung kannst du im schlimmsten Fall mit deinem Privatvermögen haften. Bei schweren Personenschäden, zum Beispiel wenn jemand dauerhaft arbeitsunfähig wird, können die Schadensersatzforderungen in den sechsstelligen oder sogar siebenstelligen Bereich gehen. Das kann ein einzelnes Flip-Projekt nicht nur unrentabel machen, sondern dich finanziell ruinieren.

Die gute Nachricht: Die Bauherrenhaftpflicht ist in der Regel verhältnismäßig günstig. Die Prämie richtet sich nach der Bausumme des Projekts. Für ein typisches Fix-and-Flip-Objekt mit einer Renovierungssumme im fünf- bis sechsstelligen Bereich bewegen sich die Kosten oft im niedrigen dreistelligen Bereich pro Jahr. Das ist kein Kostenfaktor, der ein Projekt kippt, aber eine Absicherung, die im Ernstfall alles rettet.

Versicherungen als Teil der Projektkalkulation

Ein professioneller Ansatz beim Fix and Flip bedeutet, alle relevanten Kosten von Anfang an in die Kalkulation einzubauen. Dazu gehören Kaufnebenkosten, Renovierungskosten, Finanzierungskosten und eben auch Versicherungsprämien. Wer Versicherungen als lästigen Overhead betrachtet und sie deshalb weglässt, spart an der falschen Stelle.

Gerade in der Anfangsphase, wenn man noch nicht viele Projekte gemacht hat und das Eigenkapital begrenzt ist, ist ein einziger größerer Schadensfall ohne ausreichenden Versicherungsschutz ausreichend, um die gesamte Investment-Karriere zu beenden, bevor sie richtig begonnen hat. Versicherungen sind deshalb kein Luxus, sondern Teil des Risikomanagements, das jeden ernsthaften Immobilieninvestor auszeichnet.

Was fortgeschrittene Investoren zusätzlich absichern sollten

Mit wachsender Erfahrung und steigender Projektanzahl kommen neue Risiken hinzu. Wer mehrere Objekte gleichzeitig im Umbau hat, wer mit Partnern oder Investoren zusammenarbeitet oder wer größere Bausummen bewegt, hat andere Anforderungen an seine Versicherungsstrategie als jemand, der seinen ersten Flip macht.

Die zweite Versicherung, die Johannes als fortgeschritten oder optional einstuft, adressiert genau diesen Bereich. Sie ist nicht für jeden Einsteiger sofort notwendig, aber wer sein Geschäft skalieren möchte, sollte sich frühzeitig damit auseinandersetzen. Details dazu erklärt Johannes im Video, wo er auf konkrete Szenarien eingeht, in denen diese Absicherung den Unterschied macht.

Die dritte Versicherung: eine Frage des Sicherheitsbedürfnisses

Die dritte Versicherung ist die, bei der es keine universell richtige Antwort gibt. Sie hängt davon ab, wie du persönlich mit Risiken umgehst, wie gut deine Liquiditätsreserven sind und wie komplex deine Projekte typischerweise sind. Johannes benennt sie nicht als Pflicht, sondern als Option für alle, die auf der sicheren Seite sein wollen.

Das ist ein ehrlicher und seriöser Umgang mit dem Thema: Nicht jede Versicherung macht für jeden Investor Sinn. Wer seine Projekte gut kalkuliert, ausreichend Rücklagen hat und mit erfahrenen Handwerkern zusammenarbeitet, kann bestimmte Risiken auch bewusst selbst tragen. Wer dagegen lieber schläft, wenn alles abgesichert ist, investiert in die dritte Versicherung und tut das aus gutem Grund.

Fazit: Versicherungsschutz ist kein Kostenproblem, sondern ein Denkproblem

Das zentrale Argument dieses Videos ist klar: Als Bauherr trägst du Verantwortung, ob du willst oder nicht. Wer das ignoriert, riskiert nicht nur finanzielle Verluste, sondern auch rechtliche Konsequenzen. Die Kosten für einen angemessenen Versicherungsschutz beim Fix and Flip sind im Verhältnis zum Investitionsvolumen und zum möglichen Schaden minimal.

Die drei Versicherungen, die Johannes vorstellt, decken die relevantesten Szenarien beim Immobilienkauf, Umbau und Verkauf ab. Eine davon ist ohne Ausnahme Pflicht. Die anderen beiden hängen von deiner Situation ab. Das Video liefert dir die Grundlage, um eine informierte Entscheidung zu treffen und dein nächstes Flip-Projekt auf einem soliden, abgesicherten Fundament zu starten.