Versicherungen für Fix & Flip: Was brauche ich nach 19.000 € Streit WIRKLICH?

Welche Versicherungen brauchst du als Fix-and-Flip-Investor wirklich, und welche sind überflüssig? Nach einem konkreten Streitfall mit einem Schadenswert von 19.000 Euro geht Johannes in dieser Episode genau dieser Frage nach. Er zeigt dir, welche 3 Versicherungen beim Fix and Flip tatsächlich eine Rolle spielen und wie du entscheidest, ob du absicherst oder lieber die Beiträge sparst.

Warum Versicherungen beim Fix and Flip so wichtig sind

Fix and Flip bedeutet: Du kaufst eine Immobilie, renovierst sie und verkaufst sie mit Gewinn weiter. Klingt nach einem klaren Ablauf, aber zwischen Kauf und Verkauf passiert eine Menge. Handwerker sind auf der Baustelle, die Immobilie steht leer, es kann zu Schäden kommen, an der Substanz, an Dritten oder durch externe Ereignisse. Wer hier ohne den richtigen Versicherungsschutz arbeitet, riskiert, dass ein einziger Schadensfall die gesamte Rendite eines Projekts auffrisst oder sogar darüber hinausgeht.

Ein konkreter Streitfall über 19.000 Euro zeigt, wie real dieses Risiko ist. Solche Situationen entstehen nicht nur durch grobe Fahrlässigkeit, sondern oft durch einfache Missverständnisse, ungeklärte Zuständigkeiten oder fehlenden Versicherungsschutz zum falschen Zeitpunkt. Das Ziel ist also nicht, blind alles abzusichern und jeden Monat hohe Beiträge zu zahlen. Das Ziel ist, die relevanten Risiken zu kennen und gezielt zu entscheiden, was wirklich versichert sein muss.

Die 3 Versicherungen, die beim Fix and Flip eine Rolle spielen

Es gibt eine Vielzahl von Versicherungen auf dem Markt, die Immobilieninvestoren angeboten werden. Die meisten davon brauchst du als Fix-and-Flip-Investor nicht oder zumindest nicht dauerhaft. Drei Kategorien sind aber entscheidend, wenn du eine Immobilie kaufst, umbaust und weiterverkaufst.

1. Gebäudeversicherung

Die Gebäudeversicherung ist die Basisabsicherung für jede Immobilie. Sie schützt das Gebäude selbst gegen Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Sobald du als Eigentümer einer Immobilie eingetragen bist, trägst du das Risiko für Schäden an der Substanz. Dabei spielt es keine Rolle, ob das Objekt bewohnt, leer oder gerade in der Renovierung ist.

Beim Fix and Flip gibt es eine Besonderheit: Viele Standardpolicen für Gebäudeversicherungen decken leerstehende Immobilien nur eingeschränkt oder gar nicht ab. Wenn ein Objekt über mehrere Monate unbewohnt ist, während du renovierst, kann das im Schadensfall zum Problem werden. Du musst also beim Abschluss oder bei der Übernahme einer bestehenden Versicherung explizit klären, ob Leerstand versichert ist und unter welchen Bedingungen.

• Prüfe immer, ob die bestehende Gebäudeversicherung beim Kauf auf dich übergeht oder neu abgeschlossen werden muss.
• Klär ab, ob Leerstand und Renovierungsarbeiten mitversichert sind.
• Achte auf die Versicherungssumme: Sie sollte dem Wiederherstellungswert entsprechen, nicht dem Kaufpreis.

2. Bauherrenhaftpflicht

Sobald du Handwerker beauftragst oder selbst auf der Baustelle tätig bist, bist du in der Rolle des Bauherrn. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt dich, wenn Dritte durch Arbeiten an deiner Immobilie zu Schaden kommen. Das kann ein Passant sein, der durch herabfallendes Material verletzt wird, oder ein Nachbar, dessen Eigentum beschädigt wird.

Wichtig zu verstehen: Die Bauherrenhaftpflicht ist keine Dauerversicherung. Sie wird projektbezogen abgeschlossen und ist in der Regel deutlich günstiger als viele Investoren vermuten. Die Kosten hängen von der Bausumme ab, also dem geplanten Renovierungsvolumen, nicht vom Kaufpreis der Immobilie. Für kleinere Renovierungsprojekte im Fix-and-Flip-Bereich bist du oft schon für wenige Hundert Euro pro Projekt abgesichert.

• Schliess die Bauherrenhaftpflicht vor Beginn der Arbeiten ab, nicht danach.
• Sie gilt in der Regel für die Dauer des Bauprojekts und endet mit Fertigstellung.
• Prüf, ob deine private Haftpflichtversicherung bereits kleinere Bauvorhaben abdeckt, bevor du eine separate Police kaufst.

3. Gewässerschadenhaftpflicht und weitere Spezialrisiken

Je nach Objekt können weitere Versicherungen relevant werden. Ein klassisches Beispiel ist die Gewässerschadenhaftpflicht, die greift, wenn sich auf deinem Grundstück eine Öltankanlage befindet. Tritt Öl aus und verseucht das Erdreich oder Grundwasser, bist du als Eigentümer haftbar, unabhängig davon, ob du den Schaden verursacht hast.

Gerade bei älteren Bestandsimmobilien, wie sie beim Fix and Flip häufig gekauft werden, sind solche Altlasten keine Seltenheit. Eine einfache Faustregel: Gibt es auf dem Grundstück eine Ölheizung oder einen unterirdischen Tank, brauchst du diese Versicherung. Die Prämien sind in der Regel überschaubar, das Risiko ohne Versicherung aber enorm.

Alles absichern oder Beiträge sparen? So triffst du die Entscheidung

Die grundsätzliche Frage lautet: Lohnt sich der Versicherungsschutz, oder zahlst du am Ende mehr Beiträge, als du je an Schäden hättest? Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, aber es gibt eine klare Logik dahinter.

Versicherungen lohnen sich immer dann, wenn ein Schadensfall existenzbedrohend oder zumindest projektgefährdend wäre. Ein Brandschaden an einer Immobilie, die du gerade renovierst, kann schnell sechsstellige Summen kosten. Den kannst du dir nicht einfach selbst tragen. Anders sieht es bei kleinen Risiken aus, die du im Zweifel aus der Portokasse bezahlen könntest.

Beim Fix and Flip gilt: Du bist in der Regel nur für kurze Zeit Eigentümer einer Immobilie. Das reduziert dein Risikofenster im Vergleich zu einem langfristigen Vermieter erheblich. Gleichzeitig ist die Bauphase die riskanteste Phase überhaupt, weil dort aktiv eingegriffen wird, Handwerker kommen und gehen und das Objekt meist leer steht. Genau in dieser Phase muss der Schutz stimmen.

• Frag dich bei jeder Versicherung: Kann ich diesen Schaden im Ernstfall selbst tragen?
• Wenn nein, ist die Versicherung sinnvoll.
• Wenn ja, rechne Beitrag gegen Wahrscheinlichkeit und Schadenshöhe ab.
• Schliess keine Versicherungen ab, die sich überlappen oder für Fix and Flip irrelevant sind, zum Beispiel Mietausfallversicherungen, wenn du gar nicht vermietest.

Was der 19.000-Euro-Streit lehrt

Ein realer Streitfall mit einem Schadenswert von 19.000 Euro ist kein abstrakes Gedankenexperiment. Er zeigt, dass selbst bei überschaubar wirkenden Projekten echte finanzielle Risiken entstehen. Ob es um einen Wasserschaden geht, der sich durch mehrere Etagen zieht, um Schäden am Nachbargebäude oder um einen Unfall auf der Baustelle: Die Schadenssummen erreichen schnell eine Höhe, die eine durchschnittliche Fix-and-Flip-Rendite komplett aufzehrt.

Solche Fälle enden oft im Streit, weil unklar ist, wer haftet: du als Eigentümer, der Handwerker, der die Arbeiten ausgeführt hat, oder die Versicherung, die sich im Kleingedruckten eine Lücke offen gehalten hat. Genau deshalb ist es wichtig, Versicherungen nicht nur abzuschliessen, sondern die Bedingungen zu kennen und im Zweifelsfall nachzufragen, bevor der Schaden passiert.

Fazit: Wenige, aber die richtigen Versicherungen

Als Fix-and-Flip-Investor brauchst du keinen riesigen Versicherungsordner. Du brauchst die richtigen drei bis vier Absicherungen zum richtigen Zeitpunkt. Gebäudeversicherung mit Leerstandsschutz, Bauherrenhaftpflicht für die Dauer der Renovierung und, je nach Objekt, eine Gewässerschadenhaftpflicht. Alles andere ist Einzelfallentscheidung.

Was du nicht tun solltest: blind Beiträge sparen und auf das Glück hoffen. Genauso falsch ist es aber, jede erdenkliche Police abzuschliessen und jeden Monat unnötig Geld aus deiner Rendite zu verbrennen. Die Kunst liegt darin, die echten Risiken deines Projekts zu kennen und gezielt abzusichern. Genau das ist es, was Johannes in dieser Episode am konkreten Beispiel durchgeht.