Verwandlung einer 74qm Wohnung: Ein Update vom Baustellen-Fortschritt

In diesem Update nimmt Johannes dich mit auf die Baustelle einer 74qm Wohnung, die gerade Schritt für Schritt zum fertigen Fix-and-Flip-Objekt wird. Innerhalb einer Woche ist unglaublich viel passiert: Estrich wurde gegossen, Wände verspachtelt, Elektro modernisiert und erste Materialien sind bereits geliefert. Du bekommst hier einen ehrlichen Einblick in den aktuellen Stand der Renovierung, inklusive kleiner Überraschungen, die du als Immobilieninvestor kennen solltest.

Was in einer Woche auf der Baustelle passiert ist

Wer schon mal eine Immobilie renoviert hat, weiß: Der Sprung vom Rohbau zum bewohnbaren Zustand passiert nicht von alleine. Bei dieser 74qm Wohnung war beim letzten Besuch noch die Wand offen, kein Estrich drin und die Verkabelung komplett im Rohzustand. Seitdem hat sich das Bild dramatisch verändert.

Alle Wände wurden verspachtelt, auch die Decke ist geschlossen. Eckschienen sind eingebaut, der Estrich ist gegossen und bereits begehbar. Die Elektroarbeiten sind weit fortgeschritten, und auch das Oberlicht wurde nachträglich noch eingebracht und direkt verspachtelt. Was ein gutes Handwerkerteam in einer Woche leisten kann, ist auf dieser Baustelle deutlich sichtbar.

Estrich: Maschineneinbau statt Sackware

Eine Entscheidung, die sich bei diesem Projekt ausgezahlt hat, war der Einsatz einer Estrichmaschine statt der klassischen Sackware. Das bedeutet konkret: Ein Fachbetrieb fährt mit dem entsprechenden Gerät an, pumpt den Estrich maschinell ein und sorgt so für eine deutlich schnellere und gleichmäßigere Arbeit.

Ja, das kostet einen Ticken mehr als der Do-it-yourself-Ansatz mit Sackmaterial. Aber der Zeitgewinn ist erheblich, und am Ende des Tages ist Zeit bei einem Fix-and-Flip-Projekt bares Geld. Der Estrich ist bereits begehbar und kurz darauf auch bereit für die Parkettverlegung, was den Projektablauf deutlich straffer hält.

Elektro: Wenn der Sicherungskasten mitwachsen muss

Ein klassisches Beispiel für unvorhergesehene Kosten bei der Sanierung ist der Sicherungskasten. Ursprünglich wollte Johannes den alten Kasten beibehalten, aber die Realität hat andere Pläne gemacht. Rund sechs bis sieben zusätzliche Sicherungen mussten nachgerüstet werden, damit die Anlage den heutigen Standards entspricht. Ergebnis: Der neue Sicherungskasten ist deutlich größer als der alte.

Das sind genau die Positionen, die du im Budget nicht immer auf Anhieb einplanen kannst, die aber bei älteren Bestandsimmobilien regelmäßig auftauchen. Wer Fix and Flip macht, sollte hier immer eine Pufferreserve einkalkulieren.

Zusätzlich wurde eine Außensteckdose neu geschaffen, ein Detail, das auf den ersten Blick klein klingt, aber für die Nutzbarkeit der Wohnung und den Eindruck beim späteren Käufer oder Mieter durchaus relevant ist. Außerdem wurde für die Beleuchtung eine durchdachte Lösung gewählt: statt einer einzelnen Deckenlampe setzt das Team auf indirekte Beleuchtung mit eingelassenen Spots, die in einer Flucht angeordnet sind. Das wirkt hochwertiger und ist heute der Standard im modernen Wohnungsbau.

Badezimmer: Neue Raumaufteilung mit klarer Logik

Im Badezimmer hat sich die Planung seit dem letzten Update nochmal verändert, und das aus gutem Grund. Die Dusche wandert auf eine andere Seite des Raums, dadurch entsteht mehr Platz für eine freistehende Toilette und das Waschbecken. Außerdem wurde in der Ecke ein Anschluss für die Waschmaschine eingeplant, der sonst in die Küche gemusst hätte.

Das ist eine bewusste Entscheidung, die beim Verkauf oder der Vermietung einen Unterschied macht. Waschmaschinen in der Küche sind funktional, aber wer eine gut gestaltete Wohnung kauft oder mietet, erwartet heute eine sauberere Trennung. Kleine Details in der Badplanung können die Vermarktbarkeit einer Immobilie spürbar beeinflussen.

Die Decke im Bad ist bereits abgehangen, die Konstruktion steht. Wasseruhren wurden neu angeschlossen, die Rohre verlaufen sauber. Auch hier wurde ein alter Heizkörper nicht weggeschmissen, sondern gereinigt, geschützt und wieder eingebaut, weil er noch tadellos in Ordnung war. Das ist nachhaltiges Arbeiten und spart unnötige Kosten.

Materialien: Was bereits bestellt wurde und was noch aussteht

Auf der Materialliste steht schon einiges, das bereits auf der Baustelle liegt:

• Parkettboden ist geliefert und einsatzbereit
• Fliesen für den Flur sind da, eine schwarze Fliese mit leichtem Muster
• Parkettkleber liegt ebenfalls vor Ort
• Sockeleisten wurden geliefert, allerdings die falschen: Eicheleisten statt weißer Sockelleisten. Die gehen zurück.

Das Farbkonzept zeichnet sich ab. Die Fliesenwahl für den Flur, schwarz mit feinem Muster, wird kombiniert mit weißen Wänden und schwarzen Armaturen im Bad. Das ergibt ein klares, modernes Erscheinungsbild, das in dieser Preisklasse und Zielgruppe gut funktioniert.

Die Wandfarbe selbst ist ein warmes Beige in Richtung helles Sand, kein grelles Gelb, sondern ein neutrales Ton-in-Ton-Konzept, das breit anspricht und Räume größer wirken lässt. Genau das richtige Werkzeug, wenn man eine Wohnung erfolgreich verkaufen will.

Elektroteile werden erst dann bestellt, wenn die genaue Anzahl an Schaltern und Steckdosen feststeht. Das ist eine sinnvolle Herangehensweise, um Fehleinkäufe zu vermeiden. Türen, Türdrücker und ähnliches stehen ebenfalls noch aus und können zu einem späteren Zeitpunkt eingekauft werden.

Was dieses Update für Immobilieninvestoren bedeutet

Was dieses Baustellen-Update so wertvoll macht, ist der ungeschminkte Blick auf die Realität einer Renovierung. Keine Hochglanzfotos, kein Vorher-Nachher ohne den Zwischenteil. Stattdessen siehst du genau, wie ein Fix-and-Flip-Projekt in der Praxis abläuft:

• Planungsänderungen mitten im Projekt sind normal und kein Zeichen von schlechter Vorbereitung
• Unvorhergesehene Kosten wie ein zu kleiner Sicherungskasten gehören dazu und müssen im Budget berücksichtigt werden
• Falsch gelieferte Materialien kosten Zeit, sind aber lösbar
• Gute Handwerker, die in einer Woche sichtbare Fortschritte machen, sind Gold wert
• Materialentscheidungen wie Bodenbelag und Fliesenwahl haben direkten Einfluss auf den späteren Verkaufspreis

Wer in Immobilien investiert und Fix and Flip als Strategie betreibt, lernt aus genau solchen Updates mehr als aus jedem Theoriebuch. Der Blick in die laufende Baustelle zeigt, worauf es wirklich ankommt: schnelles Handeln, klare Entscheidungen und ein Team, dem du vertrauen kannst.

Im nächsten Update wird die Wohnung noch weiter Gestalt annehmen. Parkett, Fliesen, Farbe und die finale Elektroinstallation stehen an. Bleib dran, wenn du sehen willst, wie aus einem Rohbau eine verkaufsfertige Immobilie wird.