Vom Albtraum zur Traum-WG in 2 Monaten | Vorher - Nachher! Folge #152

Eine heruntergekommene Dreizimmerwohnung mitten in Münster, eingekauft als hässliches Entlein, in knapp zwei Monaten komplett renoviert und als vollvermietete Vierzimmer-WG an einen Kapitalanleger verkauft. Mit einem Gewinn, der so manches Jahresgehalt übertrifft. Wie das genau aussah, was hinter den Entscheidungen steckt und was du daraus für deine eigenen Projekte mitnehmen kannst, das zeigt diese Folge.

Das Projekt auf einen Blick

Dieses Fix-and-Flip-Projekt in Münster ist ein gutes Beispiel dafür, wie man mit einer klaren Strategie aus einer sanierungsbedürftigen Wohnung echten Wert schöpft. Die Wohnung wurde Ende Dezember angekauft, die Renovierung startete kurz vor Silvester und war Mitte Februar abgeschlossen. Das sind knappe zwei Monate Bauzeit, in denen das Team um Projektleiter Tim vor Ort die komplette Immobilie umgebaut hat.

• Renovierungsdauer: knapp 2 Monate (Ende Dezember bis Mitte Februar)
• Renovierungskosten: rund 40.000 Euro
• Gewinn beim Verkauf: rund 50.000 bis 60.000 Euro
• Verkauf: als vollvermietete WG an einen Kapitalanleger, mit rund 6% Rendite

Das Objekt wurde nicht als Schnellster oder Bester am Markt gesichert, sondern durch konsequentes Nachhaken. Tim hat sich beim Makler verbissen, mehrfach nachgefragt und am Ende noch ordentlich runtergehandelt. So kam der Zuschlag zustande. Das ist eine Lektion, die in der Praxis immer wieder unterschätzt wird: Hartnäckigkeit schlägt Schnelligkeit.

Grundrissoptimierung: Aus drei Zimmern werden vier

Das war der entscheidende Hebel bei diesem Projekt. Die Wohnung hatte ursprünglich drei Zimmer, ein separates WC und ein großes Wohnzimmer. Durch eine durchdachte Umplanung des Grundrisses wurden daraus vier vollwertige WG-Zimmer. Das klingt einfacher als es ist, weil man dabei gleichzeitig auf Wohnlichkeit, Funktionalität und Wirtschaftlichkeit achten muss.

Das große Wohnzimmer war der Schlüssel. Mit einer Trockenbau-Trennwand wurde der Raum in der Mitte geteilt. Beide neuen Zimmer bekommen dadurch jeweils die großen, fast bodentiefen Fenster des ursprünglichen Wohnzimmers ab. Das ist ein entscheidender Vorteil gegenüber klassischen Mikrozimmern ohne nennenswerte Fensterfläche. Licht und Raumgefühl sind gerade für WG-Zimmer ein echtes Verkaufsargument, sowohl gegenüber Mietern als auch beim Verkauf an Investoren.

Gleichzeitig wurden Türpositionen verlegt. Wo vorher Türöffnungen wertvolle Wandfläche im Gemeinschaftsbereich vernichtet hätten, wurden Wände geschlossen und Zugänge an sinnvollere Stellen verlegt. Das kostet ein bisschen Aufwand, macht aber den Unterschied zwischen einem Wohnraum, der sich eng anfühlt, und einem, der funktioniert. In einer WG ist der Gemeinschaftsbereich das Herzstück. Wer dort keine Wandfläche hat, kann weder Möbel sinnvoll platzieren noch eine wohnliche Atmosphäre schaffen.

Die Zimmer: Ausstattung mit Köpfchen

Alle vier WG-Zimmer wurden nach demselben Grundprinzip behandelt: Flip Light. Das bedeutet nicht, dass gespart wird wo es drauf ankommt, sondern dass jede Maßnahme auf Kosten-Nutzen-Verhältnis geprüft wird. Die Zielgruppe sind Studenten, kein Eigennutzer mit Höchstansprüchen. Das heißt aber nicht billig, sondern sinnvoll.

Was in jedem Zimmer gemacht wurde:

• Rollputz mit weißer Farbe an Wänden und Decke, was den zusätzlichen Streichgang spart
• Vinylboden durchgehend, robust und pflegeleicht
• Neue Heizkörper in jedem Zimmer
• Massiv aufgestockte Steckdosenzahl: von zwei auf sieben pro Zimmer, im größten Zimmer sogar fast zehn. Für Studenten mit Laptop, mehreren Bildschirmen, Ladegeräten und Licht ist das keine Kür, sondern Pflicht.
• Neue Fußleisten, behandelte Decken, ordentliche Elektrik

Fenster wurden nicht getauscht, weil sie in Ordnung waren. Fensterbänke blieben, wie sie sind. Das ist ein bewusster Entscheid: Wer als Fix-and-Flipper jeden Euro in eine Maßnahme steckt, die der Käufer oder Mieter nicht wirklich honoriert, verbrennt Marge. Die Kunst liegt darin, zu unterscheiden, was wirklich auffällt und was nicht.

Das größte der vier Zimmer ist das Highlight-Zimmer der WG. Großzügige Fensterfläche, fast wie eine Balkontür, fast zehn Steckdosen, Blick auf den ruhigen Parkplatz dahinter statt auf eine belebte Straße. Solche Details machen den Unterschied bei der Vermietung.

Küche und Gemeinschaftsbereich

Die alte Küche war eigentlich noch in Ordnung, wurde aber verkauft und durch eine neue IKEA-Küche ersetzt. Inklusive Spülmaschine, Holzarbeitsplatte und einer etwas offeneren Raumgestaltung, weil der Durchgang zur Küche vergrößert wurde. Für eine Studenten-WG in Uni-Nähe ist eine vollständig ausgestattete Gemeinschaftsküche kein Luxus, sondern ein Muss.

Der Eingangsbereich wurde ebenfalls angefasst: Tür neu gestrichen, neues Gira-Schalterprogramm eingebaut, Elektrik auf den neuesten Stand gebracht. Nicht spektakulär, aber sauber. Wände wurden verputzt, die Deckenhöhe des Altbaus kommt jetzt richtig zur Geltung.

Ein wichtiger Grundsatzentscheid beim Gemeinschaftsbereich war, ehemalige Türöffnungen zu schließen. Hätte man alle alten Zugänge offen gelassen, wäre der Wohnbereich ein Durchgangszimmer mit fünf oder sechs nicht vorhandenen Wandflächen geworden. Kein Sofa, kein Esstisch, kein echtes Wohnzimmergefühl. Durch das gezielte Zumauern einzelner Türen und Versetzen der Zugänge entstand ein echter Aufenthaltsbereich, der zum Abhängen einlädt.

Das Badezimmer: Das eigentliche Highlight

Wer die Vorher-Folge gesehen hat, weiß, was hier vorher los war. Eine separate Toilettenkabine mit einer Wand, die nicht bis zur Decke reichte. Man konnte buchstäblich drüber schauen und hören, was auf der anderen Seite passiert. Das war kein charmanter Altbau-Charakter, das war schlicht unpraktisch.

Die Lösung war klar: Trennwand weg, alles zu einem vernünftigen Badezimmer zusammenführen. Herausgekommen ist ein Bad, das sich wirklich sehen lassen kann:

• Ebenerdige Dusche, großzügig und gut verfließt
• Glastrennwand mit rund einem Meter Höhe, alles in Chrom
• 60 x 60 cm Fliesen, helle Fuge, hochwertig verlegt
• Abgehängte Decke mit sechs eingebauten Spots
• Lüftung in die Raummitte verlegt
• Neuer Handtuchheizkörper, neue Armaturen, neue Türen und Zargen
• Anschluss für Waschmaschine integriert

Die Deckenhöhe im Bad ist bemerkenswert. Bei gut 3,50 Metern fühlt sich auch ein kompaktes Bad nicht klaustrophobisch an. Das ist ein echter Pluspunkt dieses Altbauobjekts, den man nicht kaufen kann, sondern der einfach da ist und den man klug nutzen muss.

Eine Anmerkung zur WC-Frage: Ja, in einer Vier-Personen-WG wäre ein separates WC angenehm. Aber das wäre nur möglich gewesen, wenn man draußen erneut wertvolle Wandfläche geopfert hätte. Irgendwo muss man Prioritäten setzen. Die Entscheidung fiel zugunsten des wohnlicheren Gemeinschaftsbereichs.

Vermietung und Verkauf: Was hat funktioniert, was nicht

Alle vier Zimmer waren zum Zeitpunkt des Verkaufs bereits vollvermietet. Die WG liegt mitten in Münster, in Uni-Nähe. Wer aus der Tür fällt und direkt an der Universität ist, hat keine Probleme, Studenten zu finden. Die Nachfrage war entsprechend hoch.

Die Vermietung hat das Team diesmal selbst übernommen. Das war eine Erfahrung, die Johannes im Video klar einordnet: nächstes Mal lieber an den Makler abgeben. Zwei Monatsmieten Provision klingen nach viel, aber der Aufwand, Interessenten zu koordinieren, Besichtigungen zu machen, Mietverträge zu schließen und den Prozess zu strukturieren, der ist nicht zu unterschätzen. Gerade wenn man mehrere Projekte parallel betreibt, frisst das Zeit, die anderswo besser aufgehoben ist.

Der Verkauf selbst lief als vollvermietetes WG-Objekt an einen Kapitalanleger. Die Rendite lag bei rund 6% in einer A-Lage in Münster, was für diese Kombination aus Lage, Zustand und Mieterstruktur ein sehr solides Ergebnis ist. Der Gewinn aus dem Gesamtprojekt bewegt sich im Bereich von 50.000 bis 60.000 Euro.

Was dieses Projekt als Fix-and-Flip-Strategie bedeutet

Dieses Projekt ist kein klassischer Flip für den Eigennutzermarkt. Es ist eine Variante, die man im Blick haben sollte, wenn man in Universitätsstädten oder anderen Mieterballungsräumen aktiv ist: Dreizimmerwohnung kaufen, zu einer Vierzimmer-WG umbauen, vollvermietet verkaufen.

Die Vorteile:

• Höhere Mieteinnahmen durch mehr Zimmer steigern den Verkaufspreis überproportional
• Kapitalanleger schätzen bereits vermietete Objekte, weil sie sofort laufende Einnahmen generieren
• Die Renovierungskosten bleiben überschaubar, wenn man konsequent auf Kosten-Nutzen achtet
• In Uni-Städten ist die Nachfrage nach WG-Zimmern strukturell hoch und stabil

Die Herausforderungen:

• Grundrissoptimierungen erfordern handwerkliches und planerisches Know-how
• Die Selbstvermietung kostet deutlich mehr Zeit als erwartet
• Man muss Kompromisse machen, zum Beispiel beim separaten WC, und diese Entscheidungen gut begründen können

Insgesamt zeigt dieses Projekt, dass Fix and Flip weit mehr ist als Farbe drüber und weiter. Wer bereit ist, den Grundriss zu hinterfragen, Türpositionen zu verschieben und den Käufer schon beim Ankauf im Kopf zu haben, kann aus vermeintlichen Problemimmobilien echte Rendite-Objekte machen. In zwei Monaten, mit rund 40.000 Euro Renovierungskosten und einem Ergebnis, das für sich spricht.