Vom Albtraum zur Traum-WG in 2 Monaten | Vorher - Nachher! Folge #152

Eine Dreizimmerwohnung in Münster, runtergewirtschaftet und alles andere als ansehnlich, wird in knapp zwei Monaten zur vollvermieteten Vierzimmer-WG umgebaut und mit rund 50.000 bis 60.000 Euro Gewinn an einen Kapitalanleger verkauft. In dieser Folge zeigt Johannes den kompletten Vorher-Nachher-Vergleich, erklärt die Grundrissoptimierung und zieht ein ehrliches Fazit zu Renovierungskosten, Vermietung und dem WG-Konzept als Fix-and-Flip-Strategie.

Das Objekt: Eine Schrottimmobilie in bester Münsteraner Lage

Die Wohnung liegt mitten in Münster, Uni-Nähe, besser geht es für eine WG-Vermietung kaum. Wer an der Tür rausgeht, ist sofort auf dem Weg zur Hochschule. Trotzdem oder gerade deswegen war das Objekt im Zustand, in dem es angekauft wurde, alles andere als attraktiv. Projektleiter Tim hat sich beim Makler verbissen, mehrfach nachgehakt und am Ende noch ordentlich am Preis gedreht. So ist der Zuschlag entstanden, nicht weil man der Erste war, sondern weil man hartnäckiger war als alle anderen.

Das ist ein wichtiger Punkt für alle, die Fix and Flip oder den Kauf von Sanierungsobjekten in Deutschland ernsthaft betreiben wollen: Gute Deals kommen selten von alleine. Oft braucht es mehrere Kontaktversuche, Geduld und die Bereitschaft, ein Objekt auch dann noch ernsthaft zu verfolgen, wenn andere längst weitergeschaut haben.

Grundrissoptimierung: Aus drei Zimmern werden vier

Das eigentliche Herzstück dieses Projekts ist nicht die Renovierung selbst, sondern die Grundrissveränderung. Die Wohnung hatte ursprünglich drei Zimmer. Durch gezielte Trockenbauwände ist daraus eine Vierzimmer-WG geworden. Das klingt einfacher als es ist, weil man dabei viele Dinge gleichzeitig im Kopf behalten muss: Wo verlaufen Türen? Wo braucht man Wandfläche? Wie wirkt ein Raum, wenn man ihm eine weitere Tür hinzufügt?

Das frühere Wohnzimmer war ein großer, offener Raum mit riesigen Fenstern. Statt ihn als einen einzigen gemeinsamen Bereich zu lassen, wurde er durch eine Trockenbauwand in zwei separate Zimmer aufgeteilt. Beide Zimmer profitieren dabei von den großen Fensterfronten, die fast wie Balkontüren wirken. Das war der entscheidende Grund für diese Aufteilung: Licht und Fensterfläche an beide Zimmer weiterzugeben, anstatt sie nur einem zu überlassen.

• Zimmer 1: Das kleinste Zimmer der WG, entstanden durch die neue Trockenbauwand, aber mit großen Fenstern und ausreichend Platz.
• Zimmer 2: Etwas größer, ebenfalls mit Fensterzugang, neu verputzt, neuer Vinylboden, neue Heizkörper.
• Zimmer 3: Das größte Zimmer der WG, mit fast zehn Steckdosen, viel Platz für Bett, Schreibtisch und Schränke.
• Zimmer 4: Das vierte Zimmer, das es vorher schlicht nicht gab, entstand durch die konsequente Nutzung des ehemaligen Wohnzimmers.

Auch die Türpositionen wurden bewusst verändert. Wo vorher eine Tür war, ist jetzt eine Wand, und andersherum. Der Grund ist simpel: Eine Tür frisst Wandfläche. Gerade in einer WG, wo jeder Bewohner Möbel aufstellen möchte, ist nutzbare Wandfläche bares Geld wert. Also wurde konsequent geschaut, wie man Türen so verlegt, dass möglichst viele freie Wandstücke entstehen.

Flip Light statt Luxussanierung: Was wirklich gemacht wurde

Johannes nennt dieses Projekt ausdrücklich einen Flip Light. Das bedeutet: Es wird nicht alles auf den neuesten Stand gebracht, sondern gezielt das, was den größten Unterschied macht. Kein Eigennutzer zieht ein, keine Familie, die auf Details achtet, die bei einer WG schlicht keine Rolle spielen. Das beeinflusst viele Entscheidungen auf der Baustelle.

Was konkret gemacht wurde:

• Wände verputzt, Decken und Fußleisten gestrichen, Rollputz mit integrierter Farbe eingesetzt, sodass ein zweiter Anstrich entfällt.
• Sämtliche Oberflächen behandelt, also Decken, Wände, Leisten, Böden.
• Neuer Vinylboden in allen Zimmern verlegt.
• Neue Heizkörper in allen Räumen.
• Steckdosen massiv aufgestockt: In jedem Zimmer jetzt sechs bis zehn Steckdosen, wo vorher teils gar keine waren.
• Neue Elektroschalter und Gira-Geräte im Eingangsbereich.
• Türen gestrichen und teilweise neu positioniert.
• Abgehängte Decke im neuen Flurbereich mit Aufputzspots.
• IKEA-Küche komplett neu eingebaut, inklusive Spülmaschine und Holzarbeitsplatte, der Durchgang zur Küche wurde verbreitert und offener gestaltet.

Fensterbänke wurden zum Beispiel nicht ausgetauscht, die Fenster selbst waren in Ordnung und blieben ebenfalls. Das ist der Unterschied zwischen einem Flip für Kapitalanleger und einer Totalsanierung für den Eigennutzer: Man trifft bewusste Entscheidungen darüber, was den Wert tatsächlich steigert und was lediglich Kosten produziert.

Das Badezimmer: Das Highlight des Projekts

Wer das Vorher-Video gesehen hat, weiß, was gemeint ist. Das Bad hatte eine eigentümliche Konstruktion: Die Toilette war durch eine Wand abgetrennt, die so niedrig war, dass man von der einen Seite in den anderen Bereich schauen konnte. Akustisch war das erst recht kein Genuss. Diese Wand ist weg.

Stattdessen wurde das Bad komplett neu strukturiert:

• Ebenerdige Dusche mit Glastrennwand, gut verfließt und sauber ausgeführt.
• Neue WC-Installation an derselben Position wie zuvor.
• Waschmaschinenanschluss integriert.
• Decke abgehangen, sechs Spots eingebaut.
• Lüftung neu in die Raummitte verlegt.
• Neuer Badheizkörper.
• Großflächige Fliesen im Format 60 x 60 cm mit heller Fuge.
• Hoch verfliest im gesamten Nassbereich.

Die Deckenhöhe ist ein echtes Highlight, knapp dreieinhalb Meter. Das gibt dem Bad eine Großzügigkeit, die man in dieser Preisklasse selten findet. Wasserleitungen wurden sichtbar gelassen, was beim Eigennutzer so nicht gemacht worden wäre. Aber für eine Kapitalanlage in einer WG ist das vollkommen in Ordnung und spart Kosten, die an anderer Stelle sinnvoller eingesetzt werden.

Das separate WC fällt weg. Der Hintergrund: Hätte man die Toilette wieder als eigenen Raum abgetrennt, wäre draußen im Flur wieder eine Tür und damit wieder eine verlorene Wandfläche entstanden. Das war die bewusste Abwägung: lieber ein gemeinsames Bad mit viel Platz als zwei enge Räume mit weniger nutzbarer Fläche drumherum.

Vermietung und Verkauf: Die Zahlen

Alle vier Zimmer sind vollständig vermietet. Das Konzept hat in Münster funktioniert, was angesichts der Lage direkt an der Uni auch kaum verwunderlich ist. Studenten in Münster suchen WG-Zimmer, das Angebot ist knapp, die Nachfrage entsprechend hoch.

Die Vermietung hat Johannes dieses Mal selbst übernommen. Sein klares Fazit: beim nächsten Mal lieber wieder an den Makler abgeben, auch wenn das zwei Monatsmieten Provision kostet. Der Aufwand, Studenten zu strukturieren, Mietverträge abzustimmen und den Einzug zu koordinieren, ist schlicht unterschätzt worden. Zwei Monatsmieten Maklergebühr sind da gut investiertes Geld.

Die Wohnung wird als vermietetes Objekt an einen Kapitalanleger verkauft, mit einer Rendite von rund 6 Prozent unter der sogenannten Sondervermietung. Das ist für Münster ein attraktiver Wert und macht das Objekt für Investoren interessant, die in der Universitätsstadt langfristig in Wohnraum investieren wollen.

Die wichtigsten Eckdaten auf einen Blick:

• Renovierungsbeginn: 28. Dezember
• Fertigstellung: Mitte Februar, also knapp zwei Monate Bauzeit
• Renovierungskosten: rund 40.000 Euro
• Gewinn: rund 50.000 bis 60.000 Euro
• Verkaufsmodell: vollvermietet an Kapitalanleger, 6 Prozent Rendite
• Zimmeranzahl vorher / nachher: 3 Zimmer zu 4 Zimmer

Was man aus diesem Projekt mitnehmen kann

Dieses Projekt zeigt sehr gut, dass Fix and Flip nicht zwingend bedeutet, ein Objekt zu kaufen, komplett zu sanieren und dann weiterzuverkaufen. Es gibt eine Variation, die in bestimmten Lagen deutlich mehr Sinn ergibt: die Umstrukturierung zur Kapitalanlage mit Sondervermietung.

Wer in einer Universitätsstadt wie Münster eine Dreizimmerwohnung kauft und daraus durch kluge Grundrissoptimierung und gezielte Renovierung eine vollvermietete Vierzimmer-WG macht, kann zwei Dinge auf einmal erreichen. Erstens steigt der Verkaufspreis durch die höhere Mietrendite. Zweitens lässt sich das Objekt an eine Zielgruppe verkaufen, die aktiv nach vermieteten Kapitalanlagen mit verlässlichen Mietern sucht.

Die Grundrissveränderung war dabei der entscheidende Hebel. Durch eine einzige Trockenbauwand und das Versetzen einiger Türen ist aus einem dreigliedrigen Grundriss ein Viererzimmer-Grundriss geworden. Das klingt simpel, erfordert aber Erfahrung und ein Gespür dafür, wie Räume wirken, wie Wandflächen genutzt werden und wo welche Tür welchen Unterschied macht. Tim als Projektleiter vor Ort in Münster hat das hier federführend durchgezogen, und das Ergebnis spricht für sich.

Wer in Münster oder im Münsterland eine Wohnung oder ein Haus zu verkaufen hat, drei bis vier Zimmer, auch halb leer oder mit Sanierungsbedarf, darf sich gerne bei Flipper Immo melden. Das Team ist dort aktiv und sucht gezielt nach weiteren Objekten.