Vom Albtraum zur Traumwohnung | VORHER NACHHER! Folge #139

In dieser Folge zeigt Johannes gemeinsam mit Met das Ergebnis einer kompletten Kernsanierung in Stuttgart. Was im Vorjahr als echte Bruchbude angekauft wurde, ist heute eine hochwertig renovierte Wohnung, die kaum wiederzuerkennen ist. Du bekommst den kompletten Vorher-Nachher-Rundgang, lernst was wirklich hinter den Kulissen passiert ist und erfährst, warum manche Entscheidungen für normale Flipper-Kalkulationen schlicht nicht funktionieren würden.

Das Projekt: Kernsanierung in Stuttgart

Angekauft wurde die Wohnung im April, Mitte Juni ging es los mit der Renovierung. Das Prinzip dahinter ist klassisches Fix and Flip: Einkaufen, renovieren, verkaufen. Die Wohnung war eine echte Bruchbude. Teppich, quietschender Holzboden, aufgekleppte Fliesen im Bad, ein enger Grundriss mit viel zu kleinen Türöffnungen und eine Heizungsanlage, die den ganzen Flip hätte torpedieren können. Was danach entstanden ist, lässt einen buchstäblich sprachlos zurück.

Met hat die Renovierung weitgehend eigenständig geplant und koordiniert, mit regelmäßigem Feedback von Johannes im Hintergrund. Herausgekommen ist eine Wohnung, bei der wirklich nur noch die Grundsubstanz original ist. Alles andere wurde erneuert oder komplett umgebaut.

Grundrissveränderung: Wand raus, Raum rein

Eine der ersten und wichtigsten Entscheidungen war der Grundriss. Im Original war die Wohnung durch eine Wand so aufgeteilt, dass man durch eine winzige Tür seitlich hindurchquetschen musste, bevor man überhaupt im Wohnbereich war. Das wurde geändert:

• Die alte Tür war zu schmal, um sie einfach zu vergrößern.
• Ein statischer Eingriff war notwendig: Ein Querbalken wurde links und rechts ans Mauerwerk gesetzt, um einen breiteren Sturz zu ermöglichen.
• Das Ergebnis ist eine breite, moderne Türöffnung, die den Eingangsbereich klar vom Wohnzimmer trennt, ohne dass man sofort im Raum steht.

Dieses Detail klingt klein, macht aber im Alltag und beim Verkauf einen enormen Unterschied. Ein strukturierter Flurbereich mit Platz für eine Garderobe ist für Kaufinteressenten ein echter Mehrwert.

Wohnzimmer: Licht, Boden und Details, die den Unterschied machen

Im Wohnzimmer wurde konsequent auf ein helles, modernes Konzept gesetzt. Die Decke wurde abgehangen, überall wurden dimmbare Spots verbaut. Das Lichtkonzept zieht sich durch die gesamte Wohnung: jeder Raum ist dimmbar. Dazu kommen Kreuzschalter, sodass man das Licht von mehreren Punkten im Raum aus steuern kann, etwa vom Bett aus oder direkt beim Eingang.

Der Boden ist ein Landhausdielenparkett, extra weiß geölt. Das Besondere: Er wurde nicht einfach verlegt. Darunter steckt eine aufwendige Konstruktion. Der alte Aufbau bestand aus Querbalken, zwischen denen sich Schutt, Bierflaschen von 1900 und allerlei Bauschutt befand. Alles wurde rausgeholt, dann kam eine Schüttung der Marke Gemwood rein, ein wärmerhaltendes und dämmendes Granulat. Darüber wurde der neue Bodenaufbau gesetzt. Ergebnis: eine zusätzliche Bodendämmung, die zur verbesserten Energieklasse beiträgt.

Der Bodenbelag wurde nicht schwimmend verlegt, sondern verklebt. Für Kenner: kein Wackeln, keine schwimmende Schicht, einfach solide. Der Quadratmeterpreis lag dabei deutlich unter 40 Euro, weil über gute Einkaufskanäle beim Baustoffhändler eingekauft wurde.

Fenster, Dämmung und Energieklasse

Die Wohnung liegt an einer Hauptstraße. Das war eine der zentralen Herausforderungen. Die Lösung: dreifach verglaste Fenster mit Wärmeschutz. Das Ergebnis ist beeindruckend. Bei geschlossenem Fenster hört man draußen fast nichts mehr, obwohl der Verkehr direkt vor der Tür ist.

Durch die Kombination aus neuen Fenstern, neuen Heizkörpern und der Bodendämmung wurde die Energieklasse von C auf B angehoben. Das ist nicht nur für das Gewissen besser, sondern macht die Wohnung am Markt deutlich attraktiver, weil Käufer und Banken zunehmend auf Energieeffizienz achten. Das Haus an sich ist zudem bereits gedämmt, das Dach ebenfalls. Eine aktive Hausverwaltung sorgt dafür, dass das Gebäude auf Stand gehalten wird.

Türen: das teuerste Detail mit dem größten Effekt

Ein zentrales Thema in diesem Projekt sind die Innentüren. Es handelt sich um sogenannte stumpf anstoßende Blocksatztüren ohne sichtbares Schlüsselloch, mit schmalem Designgriff. Der Effekt ist enorm: Die Türen wirken wie aus der Wand gewachsen, kein Rahmen, der ins Auge springt, sondern eine saubere, minimalistische Optik.

Was man dazu wissen muss:

• Eine solche Tür kostet inklusive Einbau bei normalen Preisen rund 3.000 Euro. Als Laie würden manche Anbieter sogar 8.000 Euro aufrufen.
• Der Einbau ist aufwendig: Die Zargen müssen zuerst eingeputzt werden, dann wird Wand, Boden und Decke quasi um die Tür herum gebaut.
• Die Türblätter werden nach Maß gefertigt, erst nachdem der Boden fertig ist. Das ist der Hauptgrund für den hohen Preis.
• Alle Türen haben Softclose-Funktion: Türknallen ist schlicht nicht möglich.

Das große Learning daraus: Maße kommunizieren, schriftlich festhalten, bestätigen lassen. Beim Außenfenster ging genau das schief. Der Fensterbauer hat falsch aufgemessen, die Tür passte nicht und musste nachgeordert werden. Das hat Zeit und Nerven gekostet. Einmal besprochen ist keinmal besprochen.

Schlafzimmer: Großzügig und funktional geplant

Das Schlafzimmer ist für den Grundriss fast ungewöhnlich groß. Bewusst wurde hier auf übermäßig viele Spots verzichtet. Stattdessen gibt es eine zentrale Lichtquelle plus ein zweites Licht über einen Kreuzschalter, den man auch bequem vom Bett aus bedienen kann. Wer nachts aufsteht und das Licht dimmen oder ausschalten will, muss sich nicht durch die Wohnung bewegen.

Geplant ist außerdem eine große Kleiderstange aus einem schwarzen Rohr, das von der Decke kommt und in die Wand übergeht. Dazu wurde eine Einbauplatte vorbereitet, an der sich Kleiderschränke sicher befestigen lassen. Alternativ lässt sich der Bereich als Homeoffice-Ecke nutzen, mit entsprechenden Steckdosen und Internetanschluss, der bereits verlegt wurde.

Bad: das Herzstück der Wohnung

Das Bad war vorher ein Albtraum. Rundbogen, beengtes WC getrennt vom Rest, ein Boiler an der Wand, kaum Bewegungsfreiheit. Die Lösung war mutig: Wand raus, alles zusammenlegen. Das war kein einfacher Schritt, weil die vermeintlich dünne Wand eine Versteifung der Hauptwand war. Ohne fachkundige Beratung wäre das schiefgegangen. Drei Balken wurden versteckt verbaut, um die Statik zu sichern.

Das Ergebnis ist ein großzügiges, offen wirkendes Bad mit:

• 120 x 120 cm Fliesen in einem hellen Ton, durchgezogen bis in die Dusche
• Glasduschwand mit schwarzem Rahmen, passend zum Designkonzept der gesamten Wohnung
• Einer Nische in der Dusche mit kleinen Spots, damit man Shampoo und Conditioner auch bei gedimmtem Licht unterscheiden kann
• Einem breiten Spiegel (1,20 m) mit integrierter Beleuchtung, der den Raum optisch noch größer macht
• Schwarzen, filigranen Armaturen von Boch in hoher Qualität
• Dimmbare Beleuchtung auch im Bad, weil niemand morgens um sechs Halogen-Festtagsbeleuchtung braucht

Die Fugenfarbe wurde bewusst passend zur Fliese gewählt, kein kontrastierendes Grau, sondern ein ruhiges, cleanes Bild. Kleines Detail, großer Effekt.

Küche: das Beste aus einem schwierigen Grundriss machen

Die Küche hat einen nicht ganz einfachen Zuschnitt. Das wurde offen angesprochen. Aber alle Anschlüsse wurden erneuert: Abwasser, Frischwasser, Starkstrom, Dunstabzug. Die neue Gasetagenheizung war eines der heikelsten Themen des gesamten Projekts. Das Thema Gas und Schornsteinfeger sollte kein Flipper auf die leichte Schulter nehmen. Was der Schornsteinfeger sagt, gilt, egal was sonst irgendwer erzählt. Das ist keine Empfehlung, das ist Pflicht.

Eingebaut wurde außerdem ein Einbauschrank mit Softclose-Funktion, ohne sichtbaren Griff. Dazu eine kleine Abstellnische mit Arbeitsfläche, die als Speisekammer oder zusätzliche Arbeitsfläche funktioniert. Auf dem Balkon, der einen Blick auf die Stuttgarter Hügel bietet, wurde alles frisch gestrichen, der Boden wird noch erneuert. Die Rollos im Küchenbereich sind elektrisch, wie überall in der Wohnung.

Ein besonderes Detail am Balkon: Ein original erhaltener Flaschenzug, den der nächste Nutzer für Einkäufe in den dritten Stock nutzen kann. In Amsterdam Gang und Gäbe, in Stuttgart eine nette Überraschung.

Weitere Räume und Nutzfläche

Neben den Haupträumen gibt es einen weiteren Raum, der laut Teilungserklärung als Nutzfläche gilt, aber mit Wasseranschluss und Strom ausgestattet ist. Offiziell kein Wohnraum, de facto aber nutzbar als Abstellraum, Homeoffice oder sogar als kleines Gym. Diese Art von Bonusfläche ist beim Verkauf ein echter Vorteil, auch wenn sie nicht in den offiziellen Quadratmetern auftaucht.

Zeitplan, Kosten und was wirklich drin war

Das Projekt lief von April (Ankauf) bis voraussichtlich Dezember (Verkaufsstart). Effektive Bauzeit: rund vier Monate. Ein ganzer Monat ging durch Handwerker-Urlaubszeiten im August verloren, weil die Gewerke nicht sauber aufeinander abgestimmt wurden. Das ist ein klassisches Problem im Fix and Flip: August ist in Deutschland de facto Brachmonat auf Baustellen.

Zum Gewinn will man sich nicht zu genau festlegen. Der Korridor liegt laut eigener Aussage zwischen 40.000 und 100.000 Euro. Das entspricht ungefähr einem Jahresgehalt, bei einem Projekt mit erheblichem Aufwand und einer Kernsanierung, die diesen Namen wirklich verdient.

Wichtig zu verstehen: Die hochwertigen Türen, die Designdetails, die Qualitätsmaterialien haben nur deshalb funktioniert, weil Met über langjährige Handwerker-Beziehungen verfügt und dadurch extrem günstige Konditionen bekommen hat. Das ist kein Modell für die Excel-Kalkulation eines Einsteiger-Flips. Wer diese Verbindungen nicht hat, wird auf den regulären Marktpreisen sitzen und das Projekt wird nicht aufgehen.

Was du aus diesem Fix-and-Flip-Projekt mitnehmen kannst

Unabhängig vom konkreten Projekt stecken in diesem Video einige Lektionen, die für jeden Immobilieninvestor relevant sind:

• Maße schriftlich kommunizieren. Einmal gesagt ist keinmal gesagt. Beim Fensterbauer ist genau das schiefgelaufen.
• Gewerke aufeinander abstimmen. Türen können erst eingebaut werden, wenn der Boden fertig ist. Wer das nicht plant, verliert Zeit und Geld.
• Statik nicht auf eigene Faust angehen. Dünne Wand ist nicht gleich egal. Hier war eine vermeintlich dünne Wand eine tragende Versteifung.
• Das Thema Heizung und Gas vor dem Kauf klären. Den Schornsteinfeger vorher fragen. Was der sagt, ist bindend.
• Einkaufskanäle aufbauen. Wer beim Baustoffhändler gute Konditionen hat, zahlt unter 40 Euro pro Quadratmeter für Bodenbelag, statt 50 oder mehr.
• Energieklasse erhöht den Verkaufswert. Von C auf B durch Fenster, Heizkörper und Bodendämmung, das ist kein Zufall, sondern Planung.

Das Projekt ist ein gutes Beispiel dafür, was möglich ist, wenn Erfahrung, Netzwerk und der Wille zusammenkommen, wirklich etwas Gutes abzuliefern. Nicht Wischi-Waschi, sondern Qualität, die man auch wirklich so hinterlassen kann.