Vom Angestellten zum Immobilieninvestor: der richtige Zeitpunkt

Viele, die mit Fix and Flip starten wollen, tappen in dieselbe Falle: Sie kündigen ihren sicheren Job, um sich voll auf Immobilien zu konzentrieren, und verlieren dabei genau das, was sie für ihre ersten Deals am dringendsten brauchen. In diesem Video erklärt Johannes, warum das in den meisten Fällen ein schwerer Fehler ist, wann der richtige Zeitpunkt für den Absprung kommt und wie du als Angestellter schon heute mit dem Flippen anfangen kannst.

Die häufigste Falle beim Einstieg ins Fix and Flip

Es gibt eine Aussage, die Johannes immer wieder hört, wenn Leute mit dem Thema Immobilieninvestments anfangen: "Ich kündige jetzt meinen guten Job und werde Vollzeit-Flipper." Der Gedanke dahinter klingt verlockend. Man will mehr Zeit haben, mehr Drive spüren, das Gefühl, wirklich all in zu sein. Das Problem ist nur: Dieser Schritt kann dein gesamtes Vorhaben von Anfang an zum Scheitern bringen, bevor du auch nur ein einziges Objekt gekauft hast.

Die Ausgangslage, die Johannes beschreibt, ist typisch. Du hast einen soliden Job, am besten unbefristet, bist nicht in der Probezeit, hast ein stabiles und planbares Einkommen. Bonitätstechnisch bist du gut aufgestellt. Genau das ist der Punkt, an dem viele den entscheidenden Fehler machen: Sie geben diesen Vorteil freiwillig auf.

Warum die Kündigung deine Bonität zerstört

Das Kernproblem ist so simpel wie es fatal ist. Sobald du deinen Job kündigst, hast du keine Bonität mehr. Nada. Aus Bankensicht bist du plötzlich eine Einzelperson ohne regelmäßiges, planbares Einkommen. Und genau das ist das Einzige, worauf eine Bank schaut, wenn sie dir einen Kredit für ein Immobilienprojekt geben soll.

Banken brauchen die Sicherheit, dass du Zinsen und Tilgung zu jedem Zeitpunkt bedienen kannst. Ein festes Angestelltenverhältnis liefert genau diese Planbarkeit. Fällt es weg, fällt auch die Grundlage für eine Finanzierung weg.

Manche denken, sie können dieses Problem umgehen, indem sie ein Gewerbe anmelden oder eine GmbH gründen. Aber auch das löst das Problem nicht sofort. Eine frisch gegründete GmbH hat im ersten Jahr ihrer Existenz praktisch keine Bonität. Keine Unternehmenshistorie, keine nachgewiesenen Gewinne, keine Jahresabschlüsse, auf die sich eine Bank stützen könnte. Das Ergebnis ist dasselbe: Du willst flippen, aber du bekommst schlicht keine Finanzierung.

Wann die Kündigung trotzdem funktioniert

Es gibt genau eine Situation, in der es Sinn ergibt, den Job aufzugeben, bevor du eine nachgewiesene Track-Record als Flipper hast. Und zwar dann, wenn du so viel Eigenkapital auf der Seite hast, dass du dein erstes Objekt vollständig aus eigenen Mitteln kaufen und renovieren kannst. Also ohne Bank, ohne Kredit, komplett aus der eigenen Tasche oder mit einem privaten Investor im Hintergrund, der das Kapital bereitstellt.

Das kann zum Beispiel so aussehen:

• Du hast über Jahre gespart und verfügst über ausreichend liquide Mittel für einen vollständigen Kauf.
• Du hast geerbt und kannst das Kapital direkt in ein Objekt stecken.
• Du hast einen privaten Investor oder einen Joint-Venture-Partner, der das Geld mitbringt.

In diesen Fällen brauchst du tatsächlich keine Bank und damit auch keine Bonität aus einem Angestelltenverhältnis. Aber das sind Ausnahmefälle. Für die Mehrheit der Menschen, die mit Fix and Flip starten wollen, gilt das nicht.

Die richtige Strategie: zweigleisig fahren

Was Johannes empfiehlt und was er selbst so gemacht hat, ist der parallele Einstieg. Du behältst deinen Job und fängst gleichzeitig an zu flippen. Zwei bis drei Jahre lang. Das klingt anstrengend, und das ist es auch. Aber es ist der einzig sinnvolle Weg für die meisten Einsteiger.

Was bringt dir diese Phase konkret?

• Du kannst erste Projekte abwickeln, ohne auf eine Bankfinanzierung angewiesen zu sein, die du als frischer Selbstständiger ohnehin nicht bekommst.
• Du sammelst nachweisbare Erfahrung und kannst der Bank zeigen, dass du weißt, was du tust.
• Du baust eine eigene Unternehmensstruktur auf, die mit der Zeit Bonität entwickelt.
• Du kannst mit echten Zahlen, echten Gewinnen und echten Jahresabschlüssen zu einer Bank gehen und sagen: Hier ist mein Businessplan, und hier siehst du, dass er funktioniert.

Nach zwei bis drei erfolgreich abgewickelten Flips hast du eine ganz andere Ausgangssituation. Du hast eine nachweisbare Gewinnhistorie, eine funktionierende Struktur und echte Erfahrung. Erst dann macht es Sinn, den sicheren Hafen des Arbeitgebers zu verlassen und sich vollständig auf Fix and Flip zu konzentrieren.

Johannes betont, dass er es selbst genauso gemacht hat. Ohne den Job im Hintergrund wäre der Start in die Immobilienwelt für ihn so nicht umsetzbar gewesen. Das ist kein theoretisches Konzept, sondern gelebte Praxis.

Zeitaufwand neben dem Beruf: realistisch einschätzen

Ein häufiger Einwand ist der Zeitfaktor. Viele glauben, sie können einen Flip gar nicht neben einem Vollzeitjob stemmen. Das stimmt so nicht. Wenn du Handwerker extern beauftragst, also mit einem Generalunternehmer oder einem festen Handwerkerteam arbeitest, reduziert sich dein aktiver Zeitaufwand erheblich.

Vor Baustart triffst du die wesentlichen Entscheidungen: Materialkonzept, Grundriss, Ausstattungsstandard, Budgetrahmen. Während der Bauphase läuft die Baustelle weitgehend selbstständig. Du musst nicht täglich vor Ort sein. Stattdessen kannst du:

• Abends oder am Wochenende kurze Baustellenbesuche einplanen.
• Per WhatsApp-Gruppe mit deinem Handwerkerteam in Kontakt bleiben.
• Digitale Tools zur Baustellenkontrolle nutzen, zum Beispiel spezialisierte Apps, die Fortschritte dokumentieren und kommunizieren.
• Probleme per Telefonat lösen, ohne jedes Mal persönlich vor Ort zu sein.

Der Aufwand neben dem Job ist also deutlich geringer, als viele befürchten, vorausgesetzt, du arbeitest mit den richtigen Leuten zusammen und hast im Vorfeld sauber geplant. Ein Flip aus Zeitgründen nicht zu starten und stattdessen zu kündigen ist der falsche Weg. Ein Flip aus Zeitgründen zu kündigen und dabei die Bonität zu verlieren, ist noch falscher.

Das Wichtigste beim Fix and Flip: regelmäßiges Einkommen als Bonitätsbasis

Das zentrale Learning aus diesem Video lässt sich auf einen Punkt herunterbrechen. Bonität durch regelmäßiges Einkommen ist beim Fix and Flip mit das Wichtigste überhaupt. Ohne sie bekommst du keine Finanzierung, ohne Finanzierung kannst du keine Objekte kaufen, und ohne Objekte gibt es nichts zu flippen.

Dein Angestelltenverhältnis ist in der Anfangsphase nicht das Hindernis auf dem Weg zu deinem Ziel. Es ist die Grundlage, auf der du das Ganze erst aufbauen kannst. Wer das versteht, vermeidet einen der teuersten Fehler, die Immobilien-Einsteiger machen können.

Ja, zwei Gleise gleichzeitig zu fahren ist anstrengend. Aber ein Unternehmen aufzubauen oder Fix and Flip professionell zu betreiben war noch nie einfach. Es braucht Fleiß, Stunden und die Bereitschaft, in dieser Aufbauphase mehr zu leisten als der Durchschnitt. Wer das akzeptiert und trotzdem durchzieht, hat nach zwei bis drei Jahren eine solide Basis, von der aus der Übergang in den Vollzeit-Flip tatsächlich Sinn ergibt.