Vom Angestellten zum Immobilieninvestor: der richtige Zeitpunkt

Viele, die mit Fix and Flip anfangen wollen, stellen sich irgendwann die gleiche Frage: Soll ich meinen Job kündigen und mich voll auf das Thema Immobilien konzentrieren? Johannes nimmt in diesem Video genau diese Frage auseinander, erklärt, warum ein vorschneller Abgang aus dem Angestelltenverhältnis eine der teuersten Entscheidungen sein kann, und zeigt, wie der Einstieg in die Immobilienwelt realistisch und sicher funktioniert.

Die typische Ausgangslage: guter Job, große Pläne

Du hast einen sicheren Arbeitsplatz, vielleicht sogar unbefristet, kein Kurzarbeit, kein Probezeit-Risiko. Bonitätstechnisch bist du aus Sicht einer Bank gut aufgestellt. Dein Einkommen ist planbar, regelmäßig und nachweisbar. Genau das ist der Punkt, an dem viele einen Gedanken entwickeln, der sich auf den ersten Blick mutig anfühlt: alles hinschmeißen, "all in" gehen und Vollzeit mit Fix and Flip starten.

Johannes sagt dazu klipp und klar: Das ist mit eine der dümmsten Ideen, die du in diesem Kontext haben kannst. Nicht weil Ambition falsch ist, sondern weil du dir damit selbst die wichtigste Grundlage entziehst, auf der das gesamte Geschäftsmodell aufbaut.

Warum Bonität beim Fix and Flip alles entscheidet

Der zentrale Begriff, den du verstehen musst, bevor du irgendeinen Schritt unternimmst, ist Bonität. Eine Bank finanziert dein Immobilienprojekt nicht, weil du motiviert bist oder einen guten Businessplan hast. Sie finanziert dich, weil sie sicher sein will, dass du Zinsen und Tilgung verlässlich bedienen kannst.

Dieses Vertrauen entsteht aus einem regelmäßigen, planbaren Einkommen. Genau das liefert ein Angestelltenverhältnis. Du hast jeden Monat den gleichen Betrag auf dem Konto, du kannst das mit Gehaltsabrechnungen nachweisen, und die Bank kann darauf aufbauen.

Kündigst du deinen Job, fällt diese Grundlage komplett weg. Selbst wenn du sofort ein Gewerbe anmeldest oder eine GmbH gründest, ändert sich daran erst einmal nichts. Eine neu gegründete GmbH hat im ersten Jahr ihrer Existenz schlicht keine Bonität. Sie hat keine Historie, keine Gewinne, keine Steuerbescheide, die etwas belegen würden. Die Bank sieht eine leere Hülle und gibt dir de facto kein Geld. Das heißt, du hast deinen Job aufgegeben, willst flippen, und kannst kein einziges Projekt finanzieren.

Die einzige Ausnahme: genug Eigenkapital

Es gibt einen Fall, in dem eine sofortige Kündigung tatsächlich funktioniert: wenn du so viel Eigenkapital hast, dass du dein erstes Objekt vollständig aus eigener Tasche bezahlen kannst. Das bedeutet, keine Bank, kein Kredit, reiner Cashkauf.

Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn:

• du über Jahre konsequent gespart hast und einen ausreichenden Kapitalstock aufgebaut hast,
• du geerbt hast,
• oder du einen privaten Investor im Hintergrund hast, der das Projekt mitfinanziert.

In diesen Situationen brauchst du keine Bankfinanzierung und damit auch keine Bonität im klassischen Sinne. Du kannst das Projekt eigenständig stemmen. Für alle anderen gilt: Der Job ist dein sicherer Hafen.

Zweigleisig fahren: der smarte Weg in die Selbstständigkeit

Was Johannes empfiehlt und selbst so gemacht hat, ist das Überlappen. Du behältst deinen Job und fängst gleichzeitig an zu flippen. Das klingt nach Doppelbelastung, und das ist es auch ein Stück weit. Aber es ist die Variante, die tatsächlich funktioniert.

Die Empfehlung lautet, zwei bis drei Jahre parallel zu arbeiten und erste Flips abzuwickeln. Warum dieser Zeitraum? Weil du in dieser Zeit:

• mehrere Projekte abschließen und Gewinne nachweisen kannst,
• der Bank zeigst, dass dein Businessmodell funktioniert,
• Steuerbescheide und Jahresabschlüsse vorweisen kannst, die Einkommen aus dem Flipgeschäft dokumentieren,
• und eine eigene Bonität als Unternehmer aufbaust, die unabhängig vom Arbeitgeber trägt.

Erst wenn du diese Basis geschaffen hast, macht es Sinn, den Arbeitgeber zu verlassen und dich vollständig auf Fix and Flip zu konzentrieren. Johannes betont, dass er es selbst genauso gehandhabt hat und ohne den Job im Hintergrund vieles nicht möglich gewesen wäre.

Zeitmanagement: Fix and Flip neben dem Job ist machbar

Ein häufiges Gegenargument lautet, man habe neben dem Job einfach keine Zeit, um Bauprojekte zu koordinieren. Johannes räumt damit auf: Wenn du als Flipper mit einem Generalunternehmer (GU) oder externen Handwerkern arbeitest, ist der tägliche Zeitaufwand auf der Baustelle deutlich geringer, als viele annehmen.

Der entscheidende Arbeitsaufwand liegt vor dem Projektstart. Du analysierst das Objekt, planst das Materialkonzept, koordinierst die Gewerke und triffst die wesentlichen Entscheidungen, bevor die Baustelle überhaupt losgeht. Ist dieser Vorlauf erledigt, läuft das Projekt zu einem großen Teil eigenständig ab.

Die laufende Kontrolle lässt sich heute effizient digital abwickeln. Möglichkeiten dafür sind unter anderem:

• WhatsApp-Gruppen mit allen Beteiligten für schnelle Abstimmungen und Fotodokumentation,
• spezialisierte Baustellenmanagement-Apps, die Fortschritte, Mängel und Aufgaben dokumentieren,
• kurze Besuche abends, am Wochenende oder an Feiertagen, um den Stand vor Ort zu prüfen.

Wenn es Probleme gibt, greifst du zum Hörer und löst sie. Das lässt sich auch mit einem Vollzeitjob vereinbaren. Der Grund "ich habe keine Zeit" ist daher kein guter Grund, den Job aufzugeben.

Was du dir merken solltest

Die Kernbotschaft dieses Videos lässt sich in wenigen Punkten zusammenfassen:

• Dein Angestelltenverhältnis ist deine Bonität. Solange du kein nachgewiesenes Unternehmereinkommen hast, brauchst du es für jede Bankfinanzierung.
• Kündige nicht aus falschem Drive heraus. Das Gefühl, "all in" zu sein, ersetzt keine Bankfinanzierung und kein Eigenkapital.
• Starte parallel. Zwei bis drei Jahre zweigleisig zu fahren ist anstrengend, aber der einzige Weg, der finanziell sauber funktioniert.
• Baue dir eine Erfolgsbilanz auf. Mehrere abgeschlossene Projekte, dokumentierte Gewinne und Steuerbescheide schaffen die Grundlage, auf der du später auch ohne Arbeitgeber finanzierst.
• Ausnahme: vollständiges Eigenkapital. Wer das erste Objekt komplett aus eigener Tasche bezahlen kann, ist von der Bonitätsfrage unabhängig.

Fix and Flip aufzubauen ist kein Sprint und kein leichter Weg. Es braucht Fleiß, Zeitinvestition und vor allem einen kühlen Kopf bei strategischen Entscheidungen wie dieser. Wer den Absprung aus dem Job zu früh wagt, sägt an dem Ast, auf dem das gesamte Vorhaben sitzt. Wer dagegen geduldig und strukturiert vorgeht, schafft sich eine solide Basis, von der aus sich dann wirklich etwas aufbauen lässt.