Vom Chaos zur Verkaufsbombe: Diese Wohnung war ein echtes Projekt

In dieser Folge Flipperino zeigt Johannes gemeinsam mit Flipper Timo, was aus einer völlig heruntergekommenen Wohnung werden kann, wenn man sechs Monate Eigenleistung, einen hartnäckigen Genehmigungsprozess und einige unerwartete Rückschläge übersteht. Das Ergebnis ist eine home gestagede, frisch renovierte Wohnung, die jetzt in die Vermarktung geht. Welche Fehler Timo dabei gemacht hat und was er beim nächsten Flip anders machen würde, erfährst du hier.

Der Ausgangszustand: Chaos mit Potenzial

Wer eine Wohnung zum Flippen kauft, sucht nach Potenzial hinter dem Chaos. Genau das war hier der Fall. Die Wohnung hatte ein veraltetes Badezimmer in Gelb und Orange, einen alten Ölzelhofen als Heizung, kaputte Rollladenbänder, abgenutzte Böden und einen Gesamtzustand, der für die meisten Kaufinteressenten eine Abschreckung gewesen wäre. Für Timo war es eine Chance. Er hat die Wohnung eingekauft, Anfang November mit der Renovierung begonnen und knapp sechs Monate später ist sie home gestaged und bereit für die ersten Besichtigungen.

Rund 64,5 Quadratmeter Wohnfläche wurden komplett überarbeitet. Die Renovierungskosten beliefen sich auf ungefähr 30.000 bis 35.000 Euro, wobei ein erheblicher Teil auf unkalkulierte Mehrkosten durch die Ofensanierung entfiel. Die angepeilte Marge liegt bei rund 20 Prozent, was sich beim nächsten Flip noch verbessern lässt, wenn man die drei großen Learnings aus diesem Projekt konsequent umsetzt.

Eigenleistung: Wo sie sinnvoll ist und wo nicht

Timo hat einen Großteil der Arbeiten selbst erledigt. 60 bis 70 Prozent Eigenleistung ist eine beachtliche Quote. Er hat unter anderem selbst:

• Vinylboden verlegt (gekauft im Globus Großmarkt für 12,50 Euro pro Quadratmeter, statt regulär 17,50 Euro)
• Fußbodenleisten angebracht
• Türen eingehängt
• Rollladenbänder repariert, ohne den Kasten zu öffnen, mit einer Niet-Reparaturlösung
• Schalter und Steckdosen ausgetauscht
• Platten auf dem Balkon auf einem Steinteppich verlegt
• Home Staging selbst eingekauft und aufgebaut

Vergeben hat er Verputzen, Fliesen und den Sanitärbereich. Das klingt nach einer effizienten Aufteilung, in der Praxis hat es aber mehrere Monate gedauert und Timo fährt 40 bis 50 Minuten einfache Fahrstrecke zur Wohnung. Wer nebenbei noch in Teilzeit oder Vollzeit arbeitet, spürt das. Wochenenden auf der Baustelle, Abende nach der Arbeit auf der Baustelle, das zieht an der Substanz.

Das größte Learning aus diesem Projekt: Eigenleistung spart auf dem Papier Geld, kostet aber Zeit und Nerven, die man nicht immer einkalkuliert. Wenn man den eigenen Stundenlohn ehrlich gegenliest, relativiert sich der vermeintliche Vorteil schnell. Das bedeutet nicht, dass Eigenleistung nie sinnvoll ist. Wer zum ersten Mal flippt, lernt dabei enorm viel und kann Handwerkerangebote später viel besser einschätzen. Aber wer schneller und skalierbarer flippen will, sollte mehr abgeben.

Das Badezimmer: Vom Gelb-Orange-Schock zur LED-Wohlfühloase

Das Badezimmer war das absolute Vorher-Nachher-Highlight dieser Wohnung. Gelb und Orange, klassisches Badezimmer aus vergangenen Jahrzehnten. Heute präsentiert es sich in einem zeitlosen Beige-Grau mit schwarzen Akzenten.

Was wurde gemacht:

• Neue Fliesen, 60 x 60 cm, in einem hellen Beige mit leichtem Grauanteil, Packung für etwa 30 Euro, aus Bauhaus oder Hornbach
• Hängende LED-Lichtleiste, unterputz in die abgehangene Decke eingefräst und bündig an der Wand entlang geführt, dimmbar
• Elektrische Wandheizung mit passender Steckdose, eckig-rundes Design in schwarz, aus Amazon
• Regendusche mit schwarzem Armaturenset
• Waschbecken mit Unterschrank aus Bauhaus
• Modernes Stand-WC als elegante Lösung für ein technisches Problem

Das technische Problem mit dem WC verdient eine eigene Erklärung. Das Fallrohr lag zu weit im Raum und der vorhandene Bodenaufbau ließ keine Verschiebung nach hinten zu. Ein hängendes WC mit Vorbauelement hätte einen Vorsprung von fast 40 bis 50 Zentimetern in den Raum gebracht, was optisch eine Katastrophe gewesen wäre. Timos Lösung: ein modernes Stand-WC, das das Rohr sauber kaschiert und trotzdem zeitgemäß aussieht. Eine pragmatische, günstige und handwerklich saubere Lösung.

Einziger Wermutstropfen: Der Fliesenleger war nicht top. An einigen Stellen muss noch mit weißem Acryl oder Silikon nachgefugt werden. Ein Handwerker, der solide Arbeit abliefert, ist beim Fix and Flip Gold wert. Beim nächsten Projekt würde Timo hier nicht sparen.

Das Problemkind: Der Pelletofen und der Umlaufbeschluss

Die aufwendigste und nervenaufreibendste Geschichte dieses Flips war der Heizungsersatz. Statt des alten Ölzelofens sollte ein moderner Pelletofen eingebaut werden. Klingt vernünftig, nachhaltig und zeitgemäß. In der Praxis wurde es zur bürokratischen Tortur.

Das Problem: Der Kamin im Gebäude war stillgelegt. Um ihn wieder nutzen zu können, musste eine Kaminsanierung durchgeführt werden. Dabei wird ein 150er Rohr in den bestehenden Kaminschacht eingeschoben, damit die Abgase des Pelletofens sauber nach oben abgeführt werden können. Soweit technisch lösbar. Der Haken: Da der Kamin gemeinschaftlich genutzt wird und es sich um ein Gebäude mit zwei verschiedenen Hausnummern handelt, war ein Umlaufbeschluss erforderlich. Das heißt konkret, Timo musste alle 12 Eigentümer persönlich aufsuchen, ihnen sein Vorhaben erklären und ihre Zustimmung einholen.

Jeder, der schon mal versucht hat, von einer größeren Eigentümergemeinschaft eine einstimmige Entscheidung zu bekommen, weiß, wie das läuft. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus älteren Miteigentümern, die kein Interesse daran haben, Geld in die Hand zu nehmen. Der Prozess hat enorm viel Zeit und Nerven gekostet. Timo hat die Kosten für die Kaminsanierung zunächst selbst getragen, in der Hoffnung, dass sich zukünftige Miteigentümer anteilig anschließen. Ob und wie das funktioniert, steht noch aus.

Dann kam der nächste Rückschlag: Der neue Pelletofen wurde beim Transport beschädigt und funktioniert seitdem nicht zuverlässig. Ob er repariert oder wieder ausgebaut werden muss, ist zum Zeitpunkt des Videos noch offen. Timos Fazit: Nichts kaufen, bei dem man für bauliche Maßnahmen die Zustimmung vieler Eigentümer benötigt. Das ist ein klarer Ratschlag für jeden, der in Mehrfamilienhäusern oder Eigentümergemeinschaften flippen möchte.

Wohn- und Schlafzimmer: Solide und zielgruppengerecht

Im Schlafzimmer wurde Vinyl verlegt, kein Parkett. Das ist eine bewusste Entscheidung, die mit der Nutzungsart der Wohnung zusammenhängt. Die Wohnung ist als Kapitalanlage konzipiert, nicht als Eigenheimtraum. Vinyl ist langlebig, pflegeleicht, günstiger als Parkett und für Mieter absolut alltagstauglich. Timo hat hier ein Angebot im Globus Großmarkt genutzt und für 12,50 Euro pro Quadratmeter eingekauft, statt des regulären Preises von 17,50 Euro. Eine solide Wahl.

Die Fenster sind Bestand aus dem Jahr 2001, zweifach verglast und isoliert. In einem einwandfreien Zustand, deswegen wurde hier nicht investiert. Lediglich die Fenstergriffe wurden ausgetauscht, auch zum Abschließen. Das ist ein typisches Flipper-Prinzip: Nur dort investieren, wo es optisch oder funktional wirklich notwendig ist.

Im Flur wurden schwarze Einbauspots installiert, ebenfalls aus Amazon, dimmbar. Ein schwarzer Türspion, schwarze Innenklinke, schwarze Außenklinke. Durchgängiges Farbkonzept, das sich durch die gesamte Wohnung zieht und einen modernen, klaren Eindruck hinterlässt. Die Haustür wurde einmal komplett lackiert. Auch das Telefon wurde vollständig erneuert.

Küche und Ausstattung: Zweckmäßig und wiederverwendbar

Für das Home Staging wurde eine Papierküche für rund 500 bis 550 Euro eingesetzt. Kein Luxusstück, aber ausreichend, um die Wohnung bei Besichtigungen wohnlich wirken zu lassen. Das Staging-Mobiliar, also Kartons als Betten, einfaches Zubehör, wurde von Timo selbst zusammengestellt und kann für künftige Flips wiederverwendet werden. Das ist ein wichtiger Kostenpunkt, der sich über mehrere Projekte amortisiert.

In der Küche wurde ein Durchlauferhitzer für warmes Wasser eingebaut. Die komplette Elektrik wurde erneuert, alle Schalter und Steckdosen sind neu. Die Wände wurden frisch verputzt, der Putz in Körnung 1 aufgetragen, gerieben und leicht glatt gezogen. Ein zu rauer Putz mit vielen abstehenden Steinchen wirkt billig, das wurde hier vermieden.

Finanzierung und Zahlen

Finanziert wurde das Projekt variabel über eine Volksbank. Timo hatte zu diesem Zeitpunkt bereits einige Buy-and-Hold-Objekte mit demselben Bankberater abgewickelt und bekam daher ein vergleichsweise günstiges Angebot. Der variable Zinssatz lag zum Zeitpunkt der Finanzierung bei rund 5,2 Prozent. Kein Niedrigzinsumfeld mehr, aber durch die bestehende Bankbeziehung besser als der übliche Marktvergleich.

Die Renovierungskosten beliefen sich insgesamt auf 30.000 bis 35.000 Euro, wobei die unkalkulierten Mehrkosten durch die Kaminsanierung und den beschädigten Pelletofen einen erheblichen Anteil ausmachen. Auf den Quadratmeter gerechnet ergibt das bei 64,5 Quadratmetern rund 465 Euro pro Quadratmeter Renovierungskosten. Die angestrebte Marge liegt bei rund 20 Prozent auf den Einsatz. Genaue Kauf- und Verkaufspreise wurden im Video bewusst nicht genannt, da die Wohnung zum Zeitpunkt der Aufnahme noch nicht verkauft war.

Die Vermarktung läuft ohne Makler, direkt über ein Immobilienportal.

Drei Learnings, die jeder Flipper kennen sollte

Timo fasst am Ende des Videos seine drei wichtigsten Erkenntnisse aus diesem Projekt zusammen. Sie sind so praxisrelevant, dass sie für jeden, der über Fix and Flip nachdenkt, als Leitlinie taugen:

• Keine Objekte kaufen, die für bauliche Maßnahmen die Zustimmung vieler Miteigentümer erfordern. Umlaufbeschlüsse, Eigentümerversammlungen, Abstimmungen mit Hausverwaltungen: Das kostet Zeit, Nerven und kann ein Projekt monatelang aufhalten.
• Mehr abgeben, weniger selbst machen. Eigenleistung klingt nach Kosteneinsparung, ist aber oft eine Illusion. Wer berufstätig ist und dann noch Abende und Wochenenden auf der Baustelle verbringt, zahlt mit seiner Zeit. Handwerker, die solide Arbeit liefern, sind beim Fix and Flip eine Investition, keine Ausgabe.
• Regional kaufen. Wer weit weg von seinem Objekt renoviert, verliert enorm viel Zeit auf der Anfahrt. 40 Minuten einfache Fahrt über sechs bis acht Monate, mehrmals pro Woche, summiert sich zu einem echten Kostenfaktor, der in der Kalkulation selten auftaucht.

Trotz aller Herausforderungen: Timo würde es wieder tun. Mit diesen drei Learnings im Gepäck, aber definitiv wieder. Und genau das ist der Punkt an Fix and Flip. Man lernt am meisten, wenn man selbst in der Materie steckt und Dinge schiefgehen. Wer künftig Handwerkerangebote einholt, Finanzierungen verhandelt oder Renovierungsumfänge plant, macht das nach einem echten Projekt auf einem ganz anderen Niveau als vorher.

Fazit: Was dieses Flipprojekt zeigt

Diese Wohnung steht exemplarisch für viele erste oder frühe Fix-and-Flip-Projekte: viel Eigenleistung, unerwartete Hindernisse, aber am Ende ein verkaufsfähiges Objekt mit solider Marge und einem Rucksack voller Erfahrungen. Die Wohnung sieht gut aus, das Badezimmer ist das klare Highlight, das Farbkonzept ist durchgängig und zeitgemäß, und die Vermarktung startet mit mehreren Besichtigungsterminen in der ersten Woche.

Für alle, die selbst über einen Einstieg ins Fix and Flip nachdenken: Schau dir an, wie Johannes und das Flipperimmo-Netzwerk das strukturieren, um genau solche Lernkurven abzukürzen und von Anfang an profitabler zu arbeiten.