Vom Chaos zur Verkaufsbombe: Diese Wohnung war ein echtes Projekt

In dieser Folge Flipperino zeigt Johannes eine Wohnung, die Flipper Timo über rund sechs Monate hauptsächlich in Eigenleistung renoviert hat. Von einem gelb-orangefarbenen Badezimmer über ein Fallrohr-Problem bis hin zu einem Pelletofen, für den 12 Eigentümer um Zustimmung gebeten werden mussten. Das Ergebnis kann sich sehen lassen, und die Learnings daraus sind Gold wert für jeden, der selbst über ein Fix-and-Flip-Projekt nachdenkt.

Das Projekt im Überblick: 6 Monate, 64,5 m², viel Eigenleistung

Timo hat Anfang November mit der Renovierung angefangen und war bis in den Mai dabei. Macht in etwa sechs Monate Projektlaufzeit für eine Wohnung mit rund 64,5 Quadratmetern. Der Großteil der Arbeiten lief in Eigenleistung. Vergeben wurden lediglich das Verputzen, das Fliesenlegen und die Sanitärarbeiten. Alles andere, also Türen einhängen, Böden legen, Fußbodensockelleisten setzen, Rollladenbänder tauschen und die Decke abhängen, hat Timo selbst gemacht.

Das klingt nach einem guten Deal, und vom reinen Kostenpunkt aus betrachtet ist es das auch. Aber Eigenleistung hat ihren Preis in einer anderen Währung: Zeit und Nerven. Dazu kommen wir noch.

Die Renovierungskosten beliefen sich insgesamt auf etwa 30.000 bis 35.000 Euro, also grob 465 bis 500 Euro pro Quadratmeter. Dabei sind einige Rechnungen zum Zeitpunkt der Filmaufnahme noch ausgestanden, vor allem rund um den Kaminbau. Genaue Zahlen zum Kaufpreis oder zur erwarteten Verkaufssumme werden im Video bewusst nicht genannt, da die Wohnung noch im Verkauf ist. Die angestrebte Marge liegt aber Richtung 20 Prozent.

Was wurde konkret gemacht? Ein Rundgang durch die Wohnung

Das Video führt durch alle Räume und zeigt, was im Vorher-Nachher-Vergleich passiert ist. Hier die wichtigsten Maßnahmen im Überblick:

Terrasse und Eingangsbereich

Draußen wurden Platten auf einen bestehenden Steinteppich verlegt. Die Fläche war bereits ausgeglichen, sodass die Platten direkt aufkamen. Das Ergebnis ist günstig, solide und sieht klassisch aus. Wasser kann problemlos ablaufen, und die Brüstungshöhe wurde eingehalten.

Küche

In der Küche steht eine Papphäuschen-Küche für rund 500 bis 550 Euro, wie man sie auch aus anderen Flip-Projekten kennt. Für Home-Staging-Zwecke reicht das aus, zumal man so eine Küche mehrfach verwenden kann. Die Anschlüsse wurden komplett neu gemacht, ebenso alle Schalter und Steckdosen. Für warmes Wasser sorgt ein neu eingebauter Durchlauferhitzer.

Flur und Details

Im Flur wurde auf jedes Detail geachtet. Türspion in Schwarz, Türklinken innen und außen in Schwarz, vier dimmbare Spots von Amazon ebenfalls in Schwarz. Das klingt nach einer Kleinigkeit, macht aber in der Gesamtwirkung einen spürbaren Unterschied. Wer schon mal eine frisch renovierte Wohnung mit billigen Plastikgriffen und stumpfem Türspion gesehen hat, weiß wovon die Rede ist.

Schlafzimmer

Im Hauptschlafzimmer liegt jetzt Vinyl-Boden, den Timo im Globus-Großmarkt für 12,50 Euro pro Quadratmeter erwischt hat. Regulär kostet derselbe Belag 17,50 Euro. Das ist keine aufgeregte Wahl, aber eine kluge. Der Boden ist nicht zu kalt, nicht zu warm, trifft viele Geschmäcker und passt zur Nutzung als Kapitalanlage. Parkett in diesem Objekt wäre übertrieben und würde sich schlicht nicht rechnen.

Die Fenster stammen aus 2001, sind zweifach verglast und wurden nicht ausgetauscht. Stattdessen wurden nur die Griffe erneuert. Das ist eine wichtige Entscheidung beim Flip: Fenster sind teuer, und wenn sie noch in Ordnung sind, kauft man sich damit kein Problem ein.

Die Decke wurde abgehangen, um Spots einzubauen. Geputzt wurde mit Einser-Körnung-Putz, der nach dem Reiben noch einmal glatt gezogen wird, damit keine Steinchen abstehen.

Badezimmer

Das Badezimmer war vorher gelb und orange. Wer schon mal in einer Wohnung aus den 1980ern war, kann sich das vorstellen. Jetzt ist es komplett anders: helle 60x60 cm Fliesen in Beige mit leichtem Grauanteil für rund 30 Euro pro Paket, schwarze Armaturen, eine Regendusche, eine elektrische Wandheizung in schwarzem Eckdesign und eine LED-Lichtleiste, die in die abgehängte Decke eingefräst wurde und sich dimmen lässt.

Das Fallrohr war ein besonderes Problem. Es saß zu weit im Raum, und der Bodenaufbau ließ keine Verschiebung nach hinten zu. Ein hängendes WC mit entsprechendem Vormauerwerk wäre optisch ein Disaster geworden, rund 40 bis 50 cm würde der Kasten aus der Wand ragen. Timo hat das elegant gelöst mit einem modernen Standklo, bei dem das Rohr in der richtigen Höhe liegt. Das Ergebnis wirkt sauber und zeitgemäß.

Waschbecken und Unterschrank kommen aus dem Bauhaus, die Fliesen ebenfalls. Der Fliesenleger war laut Timo nur semifit, weshalb an einigen Stellen noch Silikon oder weißes Acryl nachgearbeitet werden muss. Das ist ein Learning, auf das wir weiter unten noch eingehen.

Das Problemkind Nummer 1: Der Pelletofen

Der mit Abstand größte Stressfaktor in diesem Projekt war der Ofen. Ursprünglich hing in der Wohnung ein Ölzellenofen an einem stillgelegten Kamin. Der neue Eigentümer wollte auf eine nachhaltigere Lösung umstellen und entschied sich für einen Pelletofen.

Das klingt vernünftig, hat aber eine bürokratische Konsequenz, die man nicht unterschätzen sollte: Um den stillgelegten Kamin zu reaktivieren und ein 150-mm-Rohr zur Abgasführung einzuziehen, war ein Umlaufbeschluss erforderlich. Das bedeutet: Timo musste alle Miteigentümer im Gebäude persönlich aufsuchen und um Zustimmung bitten. 12 Eigentümer. Hinzu kam, dass das Gebäude unter zwei verschiedenen Hausnummern läuft, also faktisch eine größere WEG als zunächst angenommen.

Das kostet Zeit, kostet Nerven und lässt sich nicht beschleunigen. Wer schon mal versucht hat, mehrere Eigentümer auf einen Nenner zu bringen, weiß, dass das näher an Flöhehüten als an Projektmanagement ist.

Und als wäre das nicht genug, wurde der Ofen beim Transport beschädigt und funktionierte nach der Anlieferung nicht richtig. Ob er repariert werden kann oder wieder raus muss, stand zum Zeitpunkt des Videos noch offen. Die Kosten für die Kaminsanierung hat Timo zunächst komplett selbst getragen, mit der Aussicht, dass sich zukünftige Eigentümer anteilig beteiligen können, wenn sie denselben Kamin nutzen wollen. Bis dahin ist das eingesetztes Kapital ohne direkten Gegenwert.

Finanzierung: Variabel über die Hausbank

Das Projekt wurde variabel finanziert, und zwar über eine Volksbank/Raiffeisenbank. Timo hatte durch vorherige Buy-and-Hold-Projekte bereits eine gute Beziehung zu seinem Bankberater aufgebaut, was sich in einem günstigeren Zinssatz niedergeschlagen hat. Der variable Zins lag zum Zeitpunkt der Finanzierung bei ungefähr 5,2 Prozent. Keine Niedrigzinsphase, aber durch die Bankverbindung trotzdem unter dem damaligen Topzins vergleichbarer Angebote im Internet.

Das ist ein Punkt, der oft unterschätzt wird: Eine gewachsene Bankbeziehung kann bei Finanzierungskosten einen messbaren Unterschied machen. Wer mehrere Objekte kauft, sollte seinen Banker kennen, und der sollte ihn kennen.

Home-Staging: Pragmatisch statt perfekt

Das Home-Staging hat Timo komplett selbst übernommen, also selbst eingekauft, selbst aufgebaut. Betten auf Kartons, einfache Möbel, klare Strukturen. Keine professionelle Staging-Agentur, keine Mietmöbel. Das sieht vielleicht nicht ganz so hochwertig aus wie ein durchgestyltes Objekt, aber es erfüllt seinen Zweck: Die Wohnung wirkt bewohnbar, nicht leer. Und wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, interessiert sich ohnehin mehr für Grundriss, Zustand und Rendite als für die Kissendekoration.

Für den Verkauf wurde kein Makler beauftragt. Das Inserat lief selbst online, und die ersten Besichtigungstermine waren bereits für Mittwoch, Freitag und Samstag geplant.

Die drei größten Learnings aus diesem Flip

Am Ende des Videos fasst Timo zusammen, was er beim nächsten Projekt anders machen würde. Das sind keine Theorie-Erkenntnisse, sondern direkte Konsequenzen aus dem, was bei diesem Flip schiefgelaufen ist.

• Keine Projekte kaufen, die Zustimmung von vielen Eigentümern erfordern. Alles, was einen Umlaufbeschluss oder eine WEG-Abstimmung braucht, kostet überproportional viel Zeit und hat einen unklaren Ausgang. Das Risiko ist schwer kalkulierbar.
• Mehr abgeben, weniger selbst machen. Timo hat rund 60 bis 70 Prozent in Eigenleistung erbracht. Was erstmal nach Kostenersparnis klingt, hat sich in einigen Bereichen als Qualitätsproblem herausgestellt, zum Beispiel beim Fliesenleger, den er selbst beauftragt hatte und der nur mittelprächtige Arbeit abgeliefert hat. Wer die richtigen Handwerker kennt und beauftragt, spart sich Nacharbeit und Nerven.
• Regional kaufen. Wer viel in Eigenleistung macht, sollte nicht 40 bis 50 Minuten einfache Fahrt zur Wohnung haben. Timo hat über Monate an Wochenenden und Abenden nach der Arbeit gebaut. Das funktioniert, aber es kostet Substanz. Bei einem nahegelegenen Objekt wäre derselbe Aufwand deutlich angenehmer gewesen.

Was bleibt: Wissen, das kein Kurs ersetzt

Trotz aller Schwierigkeiten zieht Timo ein positives Fazit. Er würde wieder flippen, aber mit den genannten Anpassungen. Und das ist vielleicht der eigentliche Wert eines ersten Flip-Projekts: Man versteht danach, wie Renovierungen wirklich funktionieren. Wenn ein Handwerker ein Angebot erklärt, weiß man, wovon er spricht. Man kann Umfang einschätzen, Preise hinterfragen und Qualität beurteilen. Das lässt sich kein Buch und kein YouTube-Video vollständig ersetzen.

Timo hat parallel auch Buy-and-Hold-Objekte im Portfolio. Das Wissen aus diesem Flip-Projekt zahlt direkt auf diese Investitionen ein. Wer weiß, wie eine Renovierung von innen aussieht, trifft bessere Entscheidungen beim nächsten Kauf.

Die Wohnung ist home-gestaged, besichtigt wird bereits, und die angestrebte Marge von rund 20 Prozent soll erreicht werden, auch wenn die genauen Zahlen zum Kaufpreis und Verkaufspreis im Video bewusst offenbleiben. Das Endergebnis zeigt: Aus einem gelb-orangefarbenen Chaos mit Ölzellenofen und Fallrohr-Problem ist eine vorzeigbare, moderne Kapitalanlage geworden.