Vom Kakerlaken-Haus zur Love-Story: Immobilienhandel in Berlin

In dieser Folge besucht Johannes seinen Bekannten Fabian vor Ort in Berlin, und zwar an einem Mehrfamilienhaus, das Fabian 2020 angekauft und 2021 wieder verkauft hat. Das Besondere: Fabian hat an dem Objekt selbst keinen einzigen Handgriff gemacht, trotzdem war es eines seiner schönsten Geschäfte. Und als wären die Zahlen nicht schon Geschichte genug, hat sich daraus auch noch eine Liebesgeschichte entwickelt.

Das Objekt: Ein Mehrfamilienhaus in Berlin zur Zeit des Mietendeckels

Das Haus, um das es geht, liegt in Berlin und besteht aus Vorderhaus und Hinterhaus. Zum Zeitpunkt des Ankaufs 2020 hatte das Objekt eine Wohnfläche von rund 1.300 Quadratmetern, dazu lag eine bereits erteilte Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau mit weiteren rund 260 Quadratmetern vor. Das klingt nach einem soliden Ausgangspunkt. Der Haken: Berlin befand sich mitten in der Phase des Berliner Mietendeckels.

Der Berliner Senat hatte 2020 beschlossen, sämtliche Mieten einzufrieren. Das bedeutete in der Praxis, dass Vermieter weder nach einer Sanierung höhere Mieten verlangen noch bestehende Mieten anheben durften. Die direkte Folge war ein erheblicher Wertverfall von Berliner Mietshäusern, weil der Ertragswert einfach nicht mehr stimmte. Genau in dieser Marktlage hat Fabian das Haus angekauft. Aufgeteilte Mehrfamilienhäuser in Berlin sind normalerweise viel wert, weil sich die einzelnen Wohnungen separat verkaufen lassen. Durch den Mietendeckel war dieser Vorteil aber faktisch ausgehebelt.

Der Zustand beim Ankauf: Kakerlaken, Müll und ein Grill in der Wohnung

Der bauliche und hygienische Zustand des Hauses war zum Zeitpunkt des Ankaufs katastrophal. Das Objekt wurde als eine Art inoffizielles Obdachlosenheim genutzt, mit Bewohnern aus verschiedensten Herkunftsländern, teils ohne geregeltes Mietverhältnis. Fabian beschreibt es so:

• Im gesamten Haus gab es Kakerlakenbefälle, Kinder der Bewohner kamen mit Insektenstichen zu ihm.
• Überall lag Müll, der Zustand war runter bis auf die Knochen.
• In mindestens einer Wohnung hatten Bewohner einen Grill aufgestellt und drinnen Fleisch gegrillt.

Fabian hatte das Haus über einen befreundeten Makler angeboten bekommen, der wusste, dass Fabian sich mit Sanierungsprojekten beschäftigt. Ursprünglich war auch eine vollständige Kernsanierung geplant. Doch dazu kam es nie.

Die clevere Einkaufsstrategie: Vertragsklausel mit Anreiz zur Mieterfreistellung

Ein zentrales Element dieses Deals war eine ungewöhnliche, aber sehr wirksame Vertragsklausel. Fabian wollte das Haus komplett leerstehend übernehmen, um eine Sanierung überhaupt erst möglich zu machen. Da zum Zeitpunkt der Verhandlung noch Mieter im Haus lebten, wurde im Kaufvertrag vereinbart: Für jede noch bewohnte Wohnung zum Zeitpunkt der Übergabe werden 25.000 Euro vom Kaufpreis abgezogen.

Das war ein direkter finanzieller Anreiz für die Alteigentümerin, selbst dafür zu sorgen, dass die Wohnungen freigestellt werden. Sie hat das auch weitgehend geschafft. Lediglich eine Partei blieb im Haus wohnen, alle anderen sind ausgezogen. Das Ergebnis: Das Objekt war beim Übergang fast vollständig leer, was den Wert für den Weiterverkauf erheblich gesteigert hat.

Was Fabian damals noch nicht ahnte: Die Alteigentümerin, mit der er teils hartnäckig und streng verhandelt hat, ist heute seine Freundin. Sie hat ihm später erzählt, dass sie ihn damals als ziemlich penetrant und unangenehm in Erinnerung hatte. Er wollte immer alle Unterlagen, wollte alle Mieter draussen haben, und liess nicht locker. Trotzdem oder vielleicht genau deswegen hat es irgendwie gepasst.

Ankauf, Halten, Verkauf: Pure Flipping-Strategie ohne einen einzigen Nagel

Fabian hat das Haus 2020 angekauft und bereits 2021 wieder verkauft. Die Haltedauer betrug also rund ein Jahr. In dieser Zeit hat er selbst keine einzige Renovierungsarbeit durchgeführt. Kein Handwerker, keine Bauleitung, keine Sanierung. Das Haus wurde so weitergegeben, wie es war, nur eben fast leer.

Das ist im Kern das, was man im Immobilienbereich als reines Flipping ohne Fix bezeichnet. Es wurde nichts instandgesetzt, sondern der Wert entstand durch:

• Den günstigen Einkaufspreis in einer Sondersituation (Mietendeckel, schlechter Zustand, Leerstandsproblem)
• Die aktive Mieterfreistellung durch die Einkaufsklausel
• Den Wegfall des Mietendeckels durch ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts kurz nach dem Ankauf
• Die vorhandene Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau, die Fabian kurz vor Ablauf noch verlängern liess

Zur Baugenehmigung gibt es noch eine kleine Geschichte: Fabian hatte der Alteigentümerin klar gesagt, dass er keinen Cent dafür zahlt, wenn die Genehmigung abläuft. Daraufhin ist sie noch schnell zum Bauamt gelaufen und hat die Verlängerung beantragt. Dachgeschossflächen mit bestehender Baugenehmigung werden in Berlin üblicherweise für 1.000 bis 2.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt, je nach Lage und Zustand der Genehmigung. Das war also ein nicht unerheblicher Wertbestandteil des Deals.

Der Weiterverkauf an einen Aufteiler und was daraus wurde

Fabian hat das Haus nicht selbst saniert und dann einzeln verkauft. Stattdessen hat er es über einen befreundeten Makler an einen Aufteiler veräussert. Das ist jemand, der ein Mehrfamilienhaus kauft, saniert, in Eigentumswohnungen aufteilt und diese dann einzeln verkauft. Genau das hat der Aufteiler hier gemacht.

Der Aufteiler hat das Objekt vollständig saniert, unter anderem:

• Eine Wärmepumpe eingebaut und damit energetisch nachgerüstet
• Die Fassade gedämmt
• Fenster und Innenbereiche erneuert
• Alle Wohnungen auf einen modernen Stand gebracht

Die fertigen Wohnungen hat er dann über Strukturvertriebe nach Westdeutschland an Kapitalanleger verkauft, zu Preisen von rund 6.500 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter. Das Haus hat kleinere Wohnungen im Hinterhaus mit rund 30 Quadratmetern und grössere Einheiten im Vorderhaus mit 50 bis 70 Quadratmetern.

Fabian gibt zu, dass er sich damals gewundert hat, wie der Aufteiler zu diesem Preis verkaufen will. Tatsächlich war die Verkaufsphase 2022 bis 2024 nicht ideal, der Zinsanstieg hatte den Kapitalanlegermarkt deutlich abgekühlt. Der Aufteiler war nach Fabians Einschätzung zwischenzeitlich auch nah dran, dass es ihm um die Ohren fliegt. Letztlich hat er es aber hinbekommen. Alle Beteiligten haben verdient: die Alteigentümerin, Fabian, der Aufteiler und die Kapitalanleger bekamen sanierte Eigentumswohnungen in Berlin.

Das Risiko: Was wäre passiert, wenn der Mietendeckel gehalten hätte?

Es wäre unehrlich, diesen Deal nur als clevere Strategie darzustellen, ohne das Risiko zu benennen. Fabian spricht es selbst klar an: Der Deal war spekulativ. Er hat darauf gewettet, dass der Berliner Mietendeckel nicht von Dauer sein würde.

Und die Wette war nicht risikolos. Hätte der Mietendeckel langfristig gehalten, wären die möglichen Szenarien gewesen:

• Das Objekt hätte saniert werden müssen, aber die Sanierungskosten wären durch die gedeckelten Mieten nie reinzuholen gewesen
• Kein Investor hätte das Haus zu einem vernünftigen Preis gekauft
• Der Berliner Immobilienmarkt wäre weiter eingefroren, Sanierungen wären komplett gestoppt worden

Fabian vergleicht das mit DDR-Verhältnissen: Wenn niemand mehr Geld mit Vermietung verdienen kann, investiert auch niemand mehr in den Erhalt von Gebäuden. Das wäre langfristig für alle Beteiligten schädlich gewesen, für Mieter wie Eigentümer. Für 5 bis 7 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter saniert kein normaler Investor ein Berliner Altbauhaus.

Das Bundesverfassungsgericht hat den Mietendeckel im April 2021 für verfassungswidrig erklärt. Für Fabian war das der entscheidende Moment: Ab da war der Weg frei für den Weiterverkauf zu einem deutlich höheren Preis.

Was du aus diesem Deal lernen kannst

Dieses Projekt ist kein typisches Fix-and-Flip-Projekt im klassischen Sinn, weil keine Renovierung stattgefunden hat. Es ist eher ein Beispiel dafür, wie man in einer Marktverzerrung gezielt einkauft und dabei strukturierte Vertragsgestaltung nutzt, um den Wert selbst herzustellen, ohne einen einzigen Handgriff zu machen.

Die wesentlichen Lernpunkte aus dem Deal:

• Marktverzerrungen als Einstiegschance nutzen: Der Mietendeckel hat Preise künstlich gedrückt. Wer in dieser Phase eingekauft und auf eine Normalisierung gesetzt hat, war im Vorteil.
• Vertragsgestaltung als Werttreiber: Die 25.000-Euro-Klausel pro bewohnter Wohnung hat die Mieterfreistellung praktisch selbst organisiert, ohne dass Fabian selbst aktiv werden musste.
• Leerstand schafft Optionen: Ein leeres Mehrfamilienhaus in Berlin ist deutlich mehr wert als ein belegtes, weil der Käufer frei entscheiden kann, ob er vermietet, verkauft oder saniert.
• Den richtigen Käufer kennen: Ein befreundeter Makler hat den passenden Aufteiler gefunden. Netzwerk ist kein Klischee, es ist das, was solche Deals erst möglich macht.
• Baugenehmigungen haben einen eigenen Wert: Wer eine laufende Baugenehmigung im Ankauf hat, sollte diese aktiv sichern. Fabians Hinweis, dass er dafür keinen Cent zahlt, wenn sie abläuft, hat dafür gesorgt, dass sie verlängert wurde.

Fabian selbst sagt, es war eines seiner einfachsten und schönsten Geschäfte. Und wenn man bedenkt, dass er dabei nicht nur einen soliden Gewinn gemacht hat, sondern auch noch seine Freundin kennengelernt hat, lässt sich das wohl kaum widerlegen.