Vom Lehrer zum Immobilieninvestor | Erstes 95m² Fix & Flip Projekt Folge #210

In dieser Folge besucht Johannes zwei Brüder bei ihrem allerersten Fix-and-Flip-Projekt in Amberg: eine 95-Quadratmeter-Wohnung im Dachbereich eines Mehrfamilienhauses, die sie für 170.000 Euro erworben haben, mit 60.000 Euro Renovierungsbudget sanieren und anschließend deutlich über 300.000 Euro verkaufen wollen. Kilian, Realschullehrer aus Regensburg, steht vor der Kamera und gibt offen Einblick in Kaufpreis, Finanzierung, Renovierungsplanung und die ersten Überraschungen auf der Baustelle.

Zwei Brüder, ein Lehrer und das erste Fix-and-Flip-Objekt

Kilian ist 37 Jahre alt, unterrichtet Sport und Wirtschaft an einer Realschule in Regensburg und hat vor gut einem halben Jahr gemeinsam mit seinem Bruder beschlossen, in die Welt der Immobilieninvestments einzusteigen. Beide sind Quereinsteiger: Kein eigenes Handwerk, keine jahrelange Immobilienerfahrung. Was sie mitbringen, ist ein dritter Bruder, der als Zimmerer arbeitet und das nötige Netzwerk zu Handwerkern hat. Genau das hat den Ausschlag gegeben, warum sie sich für Fix and Flip entschieden haben und nicht für die klassische Buy-and-Hold-Strategie.

Der Gedanke dahinter ist klar: Erst Eigenkapital durch das Weiterverkaufen sanierter Wohnungen aufbauen und dieses dann langfristig in einen stabilen Bestand investieren. Ein Ansatz, den viele erfolgreiche Immobilieninvestoren verfolgen, und der vor allem dann funktioniert, wenn man von Anfang an sauber kalkuliert, einen guten Handwerkerkreis aufbaut und mit der richtigen Bank zusammenarbeitet.

Das Objekt: 95 Quadratmeter in Amberg mit viel Potenzial

Die Wohnung liegt im dritten Stock eines 10- bis 12-Parteien-Hauses in Amberg, einem in der Region bekannten und gefragten Komplex. Was die Wohnung auf den ersten Blick auszeichnet:

• 95 Quadratmeter Wohnfläche
• Großes Wohnzimmer mit Glasfront und Balkon sowie Tageslicht von zwei Seiten
• Ein seltenes Oberlicht mitten in der Wohnung
• Zwei Kinderzimmer sowie ein großes Elternschlafzimmer
• Großzügiges Badezimmer mit viel Umbaupotenzial
• Fenster aus dem Jahr 2021, alle zweifach verglast, kein Handlungsbedarf
• Weite Aussicht über Amberg vom Balkon aus

Was auf den zweiten Blick auffällt: Die Elektrik ist komplett veraltet, überall laufen noch alte Leitungen durch die Wand. Der Laminatboden muss raus, die Heizkörper werden erneuert, und das Badezimmer wird komplett neu aufgeteilt. Kein Aufzug im Haus, dafür ein Treppenlift für die Senioren im Gebäude. Das Objekt war also kein Schnäppchen aus dem Stand, aber mit dem richtigen Konzept eindeutig ein Fall für Fix and Flip.

Wie sie den Kaufpreis von 239.000 auf 170.000 Euro gedrückt haben

Das Objekt wurde zunächst für 239.000 Euro auf Immoscout und Immowelt inseriert. Zwei Wochen später sank der Preis auf 235.000 Euro. Nach weiteren etwa vier Monaten auf dem Markt wurde das Inserat auf 205.000 Euro reduziert. Erst da haben die beiden Brüder das Objekt besichtigt und ein Angebot abgegeben: 170.000 Euro. Der Verkäufer hat zugeschlagen.

Das entspricht einer Reduktion von rund 70.000 Euro gegenüber dem ursprünglichen Inseratspreis. Der Makler war kooperativ, das Verhältnis gut. Die Brüder planen, die Wohnung nach der Sanierung über denselben Makler wieder zu verkaufen und mit ihm bei zukünftigen Projekten zusammenzuarbeiten. Eine kluge Entscheidung: Ein guter Maklerkontakt, der aktiv mitarbeitet, ist im Fix-and-Flip-Geschäft Gold wert.

Wichtig dabei: Die Bereitschaft, überhaupt ein Angebot abzugeben, das weit unter dem Listenpreis liegt. Wer nicht fragt, bekommt nicht. Kilian und sein Bruder waren erst das zweite oder dritte Objekt, das sie besichtigt haben. Mittlerweile haben sie über 40 Objekte analysiert und sind auf der Suche nach dem zweiten Deal.

Das Renovierungskonzept: Was bleibt, was kommt neu

Das Budget für die Sanierung liegt bei 60.000 Euro. Das klingt nach viel, ist aber auf 95 Quadratmeter mit vollständiger Elektrikerneuerung, neuem Bad, neuem Boden und Wandsanierung nicht übertrieben. Was konkret geplant ist:

• Wände: Überall wird auf Q3 gespachtelt, weil der Preisunterschied zu normalem Putz durch gute Handwerkerkontakte des Bruders minimal war. Bessere Qualität für fast denselben Preis.
• Badezimmer: Kompletter Umbau. Vorher gab es ein kleines, abgetrenntes WC, ein enges Bad mit großer Eckbadewanne und kaum Tageslicht. Jetzt wird die Trennwand herausgenommen, die Tür versetzt, eine ebenerdige Dusche mit Glaswand eingebaut, ein großes Doppelwaschbecken gesetzt und ein Handtuchheizkörper integriert. Das Ergebnis: ein helles, modernes Bad mit deutlich mehr Raumgefühl, direkt vom Oberlicht beleuchtet.
• Elektrik: Wird in der gesamten Wohnung komplett neu gezogen. Alte Leitungen raus, alles neu.
• Heizkörper: Werden in allen Räumen erneuert.
• Boden: Laminat kommt raus, im Badezimmer und der Küche werden großformatige Fliesen verlegt, in den Wohnräumen wahrscheinlich Parkett.
• Decke: In Bad und Flur wird abgehängt, primär um indirekte Beleuchtung zu ermöglichen.
• Küche: Bleibt am selben Platz, die Anschlüsse werden neu gemacht, die Elektro angepasst.
• Balkonfassade: Die komplette Glasfront zum Wohnzimmer hin wird ausgetauscht, allerdings nicht auf Kosten der Käufer, sondern über die Eigentümergemeinschaft und die vorhandenen Rücklagen.

Eine ursprüngliche Idee war, die Wand zwischen Küche und Wohnzimmer herauszubrechen, um einen offenen Grundriss zu schaffen. Das hätte Sinn gemacht, wäre aber mit einem Stahlträger, Statik und mehreren tausend Euro zusätzlichen Kosten verbunden gewesen. Die Entscheidung fiel dagegen: Die Wand bleibt, der Käufer bekommt ein klar getrenntes Wohnzimmer mit Platz für TV-Wand, Couch und Essbereich, was bei Familien mit Kindern oft sogar praktischer ist.

Asbest in der Küche: die erste unerwartete Ausgabe

Schon bei der Kernsanierung gab es eine erste Überraschung: Unter dem Bodenbelag in der Küche tauchte asbesthaltiges Material auf. Die Entrümpelung der gesamten Wohnung kostete rund 6.000 Euro. Für die fachgerechte Asbestentsorgung in der Küche kamen nochmals 3.000 Euro dazu. Insgesamt also 9.000 Euro allein für Abriss und Entsorgung. Ein Teil des geplanten Puffers war damit bereits aufgebraucht, bevor der eigentliche Handwerker einen einzigen Handgriff gemacht hat.

Johannes bringt es auf den Punkt: Wer bei einer Sanierung auf 95 Quadratmetern wegen 3.000 Euro ins Schwitzen kommt, hat schlecht kalkuliert. Asbest in älteren Gebäuden ist keine Ausnahme, sondern eine realistische Möglichkeit. Wer keinen Puffer einplant, hat kein solides Konzept. Die Brüder hatten den Puffer, sind also durch diesen unerwarteten Posten nicht aus der Bahn geworfen worden.

Finanzierung: Sparkasse, gute Vorbereitung und ein solider Zinssatz

Die Finanzierung haben die Brüder über die Sparkasse Amberg geregelt, konkret über einen Firmenkundenberater, dem sie das Vorhaben bereits vor dem Kauf vorgestellt hatten. Der Berater hatte schon damals signalisiert, dass selbst ein Kaufpreis von 205.000 Euro ein guter Deal gewesen wäre. Als sie dann mit 170.000 Euro zurückkamen, war er entsprechend überrascht und das Finanzierungsgespräch lief reibungslos.

Die Konditionen: 3,5 Prozent Zins und 1 Prozent Bearbeitungsgebühr. Für ein Fix-and-Flip-Darlehen im aktuellen Marktumfeld März 2026 ein guter Wert. Variabel und langfristig liegen sich im Moment zinsseitig nicht weit auseinander, was die Verhandlungsposition der Kreditnehmer stärkt, sofern sie gut vorbereitet in das Gespräch gehen.

Genau das ist der entscheidende Punkt: Die Brüder haben die Bank nicht erst angerufen, als der Kaufvertrag schon unterschrieben war. Sie haben sich vorgestellt, ihr Konzept erklärt und das prinzipielle Okay geholt. Erst dann haben sie das konkrete Objekt vorgelegt. Dieser Ablauf erspart böse Überraschungen. Wer erst nach dem Notartermin zur Bank geht und vier Wochen auf eine Absage wartet, hat ein ernstes Problem.

Handwerker finden: Netzwerk ist alles

Eine der größten Herausforderungen beim Fix and Flip ist es, zuverlässige Handwerker zu fairen Konditionen zu finden. Die Brüder haben hier mehrere Wege genutzt:

• Der Zimmerer-Bruder hat Kontakte zu Bodenlegern und Malern, die er aus seinem eigenen Hausbau kennt.
• Der Hauswart des Gebäudes wurde direkt gefragt, welche Firmen im Haus bereits gearbeitet haben, und hat den Sanitärbetrieb empfohlen.
• Über den Bruder kamen weitere Kontakte, etwa für den Sanitärbereich.

Die Empfehlung von Johannes: Immer zuerst mit der Hausverwaltung reden. Die wissen, wer zuverlässig ist, wer schon im Haus gearbeitet hat und wen man anrufen kann. Dieser Tipp klingt simpel, wird aber von vielen Einsteigern ignoriert.

Verkaufserwartung und geplanter Gewinn

Der angestrebte Verkaufspreis liegt laut Kilian deutlich über 300.000 Euro. Die Rechnung dahinter: Kaufpreis 170.000 Euro, Renovierung 60.000 Euro, dazu Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler. Der Zielgewinn liegt im Bereich von rund 50.000 Euro, abhängig davon, wie gut der Verkaufspreis am Ende tatsächlich ausfällt. Die Wohnlage ist gefragt, die Aussicht gut, und die hochwertige Sanierung mit Q3-Wänden, modernem Bad und neuem Boden spricht eine klare Zielgruppe an: Familien, die eine fertige, einzugsfertige Wohnung ohne Kompromisse suchen.

Vom Lehrer zum Investor: Warum dieser Weg funktioniert

Was dieses Projekt besonders macht, ist nicht die Wohnung selbst, sondern der Hintergrund der Investoren. Ein Realschullehrer und sein Bruder, keine Vorkenntnisse im Immobilienbereich, kein eigenes Handwerk. Und trotzdem ein erstes Projekt mit solidem Konzept, guter Finanzierung und einem Einkauf weit unter Marktwert. Das zeigt, dass Fix and Flip kein Profigeschäft ist, das nur erfahrenen Investoren vorbehalten bleibt.

Entscheidend sind: die Bereitschaft, sich das nötige Wissen zu holen, ein belastbares Netzwerk aufzubauen, sauber zu kalkulieren und den Mut zu haben, auch ein Angebot abzugeben, das sich weit unter dem Listenpreis bewegt. Kilian bringt das Thema übrigens auch in seinen Unterricht: In der neunten Klasse spricht er mit seinen Schülern über Altersvorsorge, Immobilien, Aktien und Edelmetalle. Ein Beweis dafür, dass Finanzbildung und praktische Erfahrung sich gegenseitig verstärken.

Das Update zur fertigen Wohnung folgt in einer der nächsten Folgen.