Von 0 auf 1 Milliarde: Tobias "Immo.Game" Claessens' unglaubliche Immobilienreise

In diesem Interview trifft Johannes Tobias Claessens, besser bekannt als "Immo.Game", einen Immobilienunternehmer aus dem Großraum Stuttgart, der von einer einzelnen Tiefgaragenbox zu einem Portfolio mit mehreren hundert Einheiten gewachsen ist. Die beiden sprechen offen über den Einstieg ins Fix and Flip, den Aufbau einer ganzen Unternehmensgruppe rund um Immobilien, ehrliche Einschätzungen zum Markt und die Frage, wo die Reise noch hingehen soll, nämlich in den Milliardenbereich.

Der Anfang: Tiefgarage in Forsheim und die erste selbst finanzierte Eigentumswohnung

Tobias hat nicht mit einem großen Mehrfamilienhaus angefangen. Sein erstes Objekt war ein Tiefgaragenstellplatz in Forsheim, den er für 7.000 Euro bar am Notar gekauft hat. Was nach einem smarten Einstieg klingt, entpuppte sich schnell als sein schlechtestes Investment: Der Stellplatz steht seit über zehn Jahren leer, wird gelegentlich als Müllablagefläche genutzt und verursacht damit sogar negative Rendite. Er besitzt den Stellplatz noch heute, aus reinem Zeitmangel, ihn zu verkaufen.

Viel prägender war die erste echte Eigentumswohnung: eine Einzimmerwohnung, vollständig fremdfinanziert ohne Eigenkapital. Der monatliche Cashflow-Überschuss: 100 Euro. Klingt wenig, war aber der entscheidende Moment, an dem Tobias verstanden hat, wie das Prinzip der vermieteten Immobilie als Vermögensaufbauinstrument funktioniert. Das Objekt ist inzwischen steuerfrei verkäuflich, nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist, doch Tobias hält es weiterhin. Seine Philosophie: Immobilien nach zehn Jahren rotieren, also steuerfrei verkaufen und in größere Objekte reinvestieren, vom Einzimmer zum Mehrfamilienhaus und von dort weiter.

Der Einstieg ins Fix and Flip: YouTube als Lehrmeister

Im Jahr 2013/2014 hat sich Tobias mit einem Geschäftspartner zusammengetan. Das ursprüngliche Ziel war überschaubar: drei bis vier Wohnungen im Jahr flippen, jeder 100.000 Euro extra verdienen. Sein Wissen dazu hat er sich zunächst über YouTube-Videos angeeignet, was in dieser frühen Phase durchaus funktioniert hat.

Beim ersten Flip haben sie direkt rund 80.000 Euro Gewinn gemacht. Dieses Ergebnis hat alles verändert. Im darauffolgenden Jahr haben die beiden bereits 20 bis 30 Objekte gedreht. Aus der informellen Zusammenarbeit wurde eine Firma, aus der Firma ein wachsendes Unternehmensgeflecht. So hat sich aus dem klassischen Fix and Flip-Ansatz sukzessive ein vollständiges Immobilienunternehmen entwickelt.

Vom Einzelobjekt zur Portfoliostrategie

Heute kauft Tobias kaum noch einzelne Wohnungen, außer der Preis ist wirklich außergewöhnlich. Das Geschäftsmodell hat sich grundlegend gewandelt:

• Portfoliotransaktionen: Pakete mit 5, 15, 20 oder sogar 50 Häusern auf einmal
• Due-Diligence-Phasen von 6 bis 12 Monaten bei großen Deals
• Eigenkapitalkonto als Lasso: schnelle Barkäufe ohne Bankfinanzierung ermöglichen Verhandlungsvorteile, weil Geschwindigkeit im Einkauf über den Preis entscheidet
• Regionales Fokusgebiet: der süddeutsche Raum zwischen Frankfurt, Stuttgart und München, mit Überschneidungen bis in die Randlagen

Tobias beschreibt sich selbst nicht mehr als Immobilieninvestor, sondern als Unternehmer. Die Immobilie ist die Ware, mit der er arbeitet, aber der direkte Kontakt zu Objekten ist im Alltag eher selten geworden. Das Portfolio umfasst zum Zeitpunkt des Interviews zwischen 250 und 450 Einheiten, mit dem Potenzial, auf 700 bis 800 Einheiten zu wachsen, wenn die nächsten Einkäufe klappen. Die summierten Mieteinnahmen im Bestand liegen bei rund 2,5 bis 3 Millionen Euro im Jahr. Im Schnitt liegt die Rendite der verwalteten Objekte über 10 Prozent, überwiegend in B-Lagen.

Messi-Wohnungen: Chance statt Schreckgespenst

Ein Thema, das im Interview offen angesprochen wird: Wohnungen in schlechtem Zustand, sogenannte Messi-Wohnungen. Tobias kauft diese aktiv, weil er weiß, dass die Konkurrenz dort dünn ist. Er unterscheidet dabei zwischen nassen und trockenen Messis, also zwischen Objekten mit Feuchteschäden und solchen, die schlicht überfüllt mit Gegenständen sind.

Seine Erfahrung: Die Menschen hinter solchen Wohnungen sind selten böse Mieter. Es sind oft Menschen, die irgendwo in der Gesellschaft abgehängt wurden. In einem Fall hat Tobias einem Mieter schlicht einen Container bezahlt, damit dieser seine Wohnung ausräumen konnte. Kosten: rund 500 Euro. Ergebnis: eine wieder bewohnbare Wohnung und ein Mensch, dem konkret geholfen wurde.

Die Wohnungen in schlechtem Zustand bieten außerdem einen klaren wirtschaftlichen Vorteil: günstigere Einkaufspreise, weniger Mitbewerber und damit bessere Marge beim Weiterverkauf oder bei der Vermietung nach Renovierung.

Die Unternehmensstruktur hinter dem Portfolio

Tobias hat rund um seine Immobilientätigkeit eine ganze Gruppe von Unternehmen aufgebaut:

• Mietverwaltung: eigene Hausverwaltung, weil externe Anbieter zu wenig Kontrolle und zu viele Reibungsverluste bedeuten
• Maklerbüro, ursprünglich für Off-Market-Deals aus dem eigenen Netzwerk, heute umfunktioniert zu einem Kapitalanlagevertrieb, der Immobilien direkt an Endkunden verkauft
• Softwareentwicklung für digitalisierte und automatisierte Mietverwaltung, mit KI-Komponenten für Abrechnungen und digitale Zählerintegration
• Cashflow Conference: ein jährliches Finanzveranstaltungsformat, das als Marketingkanal dient und gleichzeitig den Unternehmenszweck transportiert, möglichst vielen Menschen Zugang zu passivem Einkommen zu ermöglichen

Das übergeordnete Produkt, das Tobias unter dem Namen "Curly" entwickelt, soll es Investoren ermöglichen, per App Kapital in das Immobilienportfolio zu investieren und daraus monatlichen Cashflow zu erhalten, ähnlich einer Dividende aus einem Immobilienunternehmen.

A-Lage vs. C-Lage: Wo liegt die bessere Rendite wirklich?

Tobias teilt im Interview eine Einschätzung, die viele Cashflow-orientierte Investoren überraschen dürfte. Er ist selbst Fan von renditestarken C-Lagen, aber er räumt gleichzeitig ein, dass die A-Lage auf die Eigenkapitalrendite gerechnet die C-Lage regelmäßig aussticht.

Das Beispiel aus dem Gespräch: Eine Wohnung in Dessau mit guter Cashflow-Rendite versus eine Wohnung in München-Schwabing mit schlechter laufender Rendite, beide vor zehn Jahren gekauft. Die Wohnung in Dessau ist vielleicht gleich viel wert oder minimal mehr. Die Wohnung in München hat sich im Preis vielleicht versechsfacht. Da aber nur 10 Prozent Eigenkapital eingesetzt wurden, hat sich das eingesetzte Kapital des Investors nicht versechsfacht, sondern ver-sechzigfacht. Dieses Wachstum des Eigenkapitals schlägt den laufenden Cashflow-Vorteil der C-Lage um ein Vielfaches.

Seine Empfehlung: Wer noch Cashflow braucht, muss zuerst in Rendite investieren. Wer aber bereits eine gewisse Basis hat, sollte einen Teil des Kapitals in Objekte mit starker Wertentwicklung verschieben, auch wenn diese einen negativen laufenden Cashflow haben. Und das idealerweise mit Blick auf die Zehn-Jahres-Steuerfreiheit oder innerhalb einer GmbH-Struktur.

Das letzte Objekt und die nächsten Schritte

Das zuletzt erworbene Objekt sind zwei Mehrfamilienhäuser ohne Eigenkapitaleinsatz, weil der Verkäufer ein Verkäuferdarlehen von 600.000 Euro gewährt hat. Tobias beschreibt das treffend als "Geld drucken": kein Eigenkapital rein, trotzdem positiver Cashflow raus. Die Rendite lässt sich rechnerisch nicht mehr sinnvoll darstellen, was er schlicht als "error" bezeichnet, aber einen guten.

Das nächste Projekt hat ein Volumen von rund 9 bis 10 Millionen Euro, umfasst etwa 80 Wohnungen und liegt preislich sehr gut zwischen Stuttgart und dem Raum um Porsche und Bosch. Das Objekt hat zehn Jahre leer gestanden, ist aber in gutem Zustand, mit guter Energieklasse und gutem Baujahr. Die Strategie: entwickeln, leicht renovieren, vermieten.

Das langfristige Ziel ist klar formuliert: in den Milliardenbereich wachsen. Tobias macht das dabei nüchtern greifbar: Zehn Objekte zu je 100 Millionen Euro ergibt eine Milliarde. Wer an den richtigen Standorten kauft, kommt mit wenigen Transaktionen dorthin.

Tipps für den Einstieg ins Fix and Flip in 2024

Johannes fragt am Ende konkret: Was würdest du heute jemandem raten, der mit drei Netto-Einkommen anfangen möchte zu flippen? Tobias gibt klare Antworten:

• Kostenlose Ausbildung zuerst: YouTube und andere Online-Quellen reichen für den Einstieg. Bezahlte Kurse können den Prozess abkürzen und bringen manchmal Coinvestoren mit, sind aber keine Pflicht.
• Richtigen Markt wählen: B- oder C-Lage mit Wachstumspotenzial, also Standorte mit Infrastruktur wie Autobahn, Bahnhof, Universität oder Industrie in der Nähe.
• Kleiner anfangen: Eine Zwei- oder Dreizimmerwohnung zur Renovierung, kein 14-Parteienhaus als erstes Projekt. Was immer geht, in jeder Wirtschaftslage.
• Fallback einplanen: Das Objekt sollte im schlimmsten Fall auch zur Vermietung taugen. Dann ist man zumindest Immobilienbesitzer geworden, auch wenn der Flip nicht optimal läuft.
• Einfach anfangen: Der erste Deal bringt Fragen mit sich, die sich alle nach dem ersten Deal fast von selbst beantworten. Die Hürde ist kleiner als sie wirkt.

Tobias bringt es auf den Punkt: Nach dem ersten Flip kommen andere Probleme, schönere. Die Hürde, die man sich vorher vorstellt, ist im Nachhinein nicht halb so groß wie gedacht. Wer wartet, bis alle Fragen beantwortet sind, fängt nie an.

Dubai, internationale Märkte und ein nüchterner Blick

Zum Thema Dubai-Immobilien hat Tobias eine differenzierte Meinung. Er sieht Dubai als strategisch interessanten Treffpunkt zwischen Asien, Afrika und Europa, der langfristig funktionieren wird. Gleichzeitig warnt er vor dem aktuellen Hype: Wenn Immobilien in Dubai über Facebook-Anzeigen mit Bruttorenditen von 8 Prozent vermarktet werden und überall Inhalte dazu auftauchen, ist das eher ein Zeichen, dass der beste Einstiegszeitpunkt vorbei ist.

Seine Einschätzung: Dubai hat höhere Schwankungen als der deutsche Markt. Wer kauft, sollte kaufen, wenn alle abraten, nicht wenn alle kaufen. Und: Deutschland bleibt weltweit einzigartig in Bezug auf Finanzierungshebel und Wertstabilität. Nirgendwo sonst ist der Leverage über Bankfinanzierung so ausgeprägt bei gleichzeitig so geringer Volatilität.

Kurzum: Ein Interview ohne Schönfärberei, mit echten Zahlen und ehrlichen Einschätzungen zu Märkten, Strategien und dem, was Immobilieninvestieren wirklich bedeutet.