Von 0 auf 1 Milliarde: Tobias "Immo.Game" Claessens' unglaubliche Immobilienreise

In diesem Interview trifft Johannes von Flipper Immo Tobias Claessens, bekannt als "Immo.Game", in dessen Studio. Tobias ist seit über einem Jahrzehnt in der Immobilienbranche aktiv, hat sich vom ersten Garagenkauf zum Unternehmer mit mehreren hundert Einheiten im Bestand entwickelt und hat klare Ziele in Richtung Milliarden-Portfolio. Im Gespräch geht es um seinen Einstieg, seine aktuelle Strategie, die richtigen Märkte und was angehende Fix-and-Flip-Investoren wirklich beachten sollten.

Vom Garagenkauf zur dreistelligen Einheitenzahl

Tobias hat nicht mit einem großen Startkapital und einem ausgefeilten Plan angefangen. Sein erstes Investment war ein Tiefgaragenstellplatz in Forsheim für 7.000 Euro, den er bar beim Notar bezahlt hat. Das Ergebnis: Der Platz steht seit über zehn Jahren leer, wird gelegentlich als illegale Müllkippe genutzt, und Tobias zahlt dafür noch Entsorgungskosten. Ein klassisches Negativbeispiel, das er selbst offen benennt. Den Stellplatz hat er bis heute, einfach weil er keine Kapazität hat, sich darum zu kümmern.

Kurz danach kam der erste echte Treffer: eine Einzimmerwohnung, vollfinanziert ohne Eigenkapital, mit einem Cashflow-Überschuss von 100 Euro im Monat. Für Tobias war das der Schlüsselmoment. Nicht wegen der 100 Euro, sondern wegen des Prinzips: Ein Objekt, das für dich arbeitet, das Vermögen aufbaut durch Tilgung und Wertsteigerung, ganz ohne dass du jeden Tag dafür schuften musst. Die Wohnung ist inzwischen seit zehn Jahren gehalten und wäre heute steuerfrei verkäuflich. Er hat es nicht getan, weil er lieber den Zinseszinseffekt des Weiterreinvestierens nutzt.

Seine Strategie dahinter ist simpel und konsequent: Objekte zehn Jahre halten, dann steuerfrei in größere Einheiten tauschen. Aus der Einzimmerwohnung wird ein Mehrfamilienhaus, aus dem Mehrfamilienhaus werden zehn. So funktioniert nachhaltiger Vermögensaufbau mit Immobilien im deutschen Steuersystem.

Wie Tobias das Flippen entdeckt hat

Im Jahr 2013 und 2014 hat Tobias sich mit einem Geschäftspartner zusammengetan. Der Plan war überschaubar: drei bis vier Wohnungen im Jahr flippen, jeder davon 100.000 Euro extra verdienen. Sein Wissen über Fix and Flip kam damals, wie bei vielen anderen auch, aus YouTube-Videos. Nach zehn bis fünfzehn Videos hatte er das Gefühl, die nötigen Grundkenntnisse zu haben, und hat einfach angefangen.

Die erste geflippte Wohnung brachte einen Gewinn von rund 80.000 Euro. Das Gefühl danach war, wie Tobias es beschreibt, als hätte man gerade einen Turbo konfiguriert. Im darauffolgenden Jahr haben sie bereits zwanzig bis dreißig Objekte gedreht, aus dem Plan wurde eine Firma, und aus der Firma wurde sukzessive ein ganzes Unternehmensgeflecht.

Heute bezeichnet sich Tobias nicht mehr als Immobilieninvestor, sondern als Unternehmer. Die Immobilie ist sein Produkt, aber er selbst hat kaum noch direkten Kontakt damit. Keine Messi-Wohnungen mehr filmen für Instagram, keine Besichtigungen am Wochenende. Das Geschäft läuft über Strukturen, Teams und Netzwerke.

Aktuelle Strategie: Portfolios statt Einzelwohnungen

Tobias kauft heute kaum noch einzelne Wohnungen. Wenn der Preis ausnahmsweise sehr attraktiv ist, kann es vorkommen. Ansonsten beschränkt sich sein Fokus auf Portfoliotransaktionen: Pakete mit fünf, fünfzehn, zwanzig oder fünfzig Häusern gleichzeitig. Komplexer, aber skalierbar.

Ein wichtiges Instrument dabei ist das, was Tobias "Lasso" oder "Eigenkapitalkonto" nennt. Das ist vereinfacht gesagt eine Art bereitstehende Liquidität, mit der sein Team sehr schnell handeln kann. Eine Wohnung für 169.000 Euro, die auf den Markt kommt? Direkt zum Notar, keine Finanzierungsphase, kein Warten. Wer schnell ist, gewinnt beim Einkauf, und das gilt im Immobiliengeschäft mehr als in fast jeder anderen Branche.

Geografisch ist Tobias hauptsächlich im süddeutschen Raum unterwegs, im Dreieck Frankfurt, Stuttgart und München sowie deren Umland. Das hat einen klaren Grund: Managebarkeit. Ein einzelnes Mehrfamilienhaus in Flensburg zu kaufen würde bedeuten, dort ein komplettes Netzwerk aus Handwerkern, Hausverwaltung und Vermietungsleuten aufzubauen. Das lohnt sich nicht. In den Regionen, in denen er bereits aktiv ist, existieren diese Strukturen. Dort kann er skalieren.

Die Due-Diligence-Phase bei großen Portfoliotransaktionen dauert laut Tobias zwischen sechs und zwölf Monaten. Umso größer die Deals, umso intensiver wird auch die Zusammenarbeit mit Transaktionsmanagern aus großen Beratungsgesellschaften. Interessant dabei: Die können zwar technische Due Diligence für komplexe Immobilienprojekte durchführen, scheitern aber oft schon an der Kalkulation einer einfachen Einzimmerwohnung. Das Praxiswissen und das akademische Wissen klaffen in der Immobilienbranche weit auseinander.

Rendite, Lage und die A-Lage als unterschätzter Hebel

Tobias hat in seinem Bestand aktuell zwischen 250 und 450 Einheiten im Großraum Stuttgart. Mit den nächsten geplanten Ankäufen soll die Zahl auf 700 bis 800 Einheiten steigen. Die summierten Mieteinnahmen liegen im Bestand bei rund zweieinhalb bis drei Millionen Euro jährlich. Sein Bestand erwirtschaftet im Schnitt über zehn Prozent Rendite, und das nicht in C-Lagen, sondern vorwiegend in guten B-Lagen.

Gleichzeitig macht Tobias einen Punkt, der viele Renditejäger zum Nachdenken bringen sollte: Die A-Lage schlägt die C-Lage langfristig, wenn man auf das eingesetzte Eigenkapital schaut. Ein Objekt in München Schwabing hat zwar eine schlechtere laufende Rendite als eine vergleichbare Immobilie in einer strukturschwachen Stadt. Aber wenn sich der Wert des Münchner Objekts in zehn Jahren vervielfacht hat und das eingesetzte Eigenkapital nur zehn Prozent des Kaufpreises war, dann ist die tatsächliche Eigenkapitalrendite durch die Wertsteigerung um ein Vielfaches höher als der Cash Flow einer Hochrenditeimmobilie in einer C-Lage. Das ist der Hebeleffekt des Fremdkapitals in Reinform.

Tobias' Empfehlung: Zuerst in Cash Flow investieren, um liquide zu bleiben. Aber ab einem gewissen Punkt bewusst auch auf kurzfristige Erträge verzichten und einen Teil des Eigenkapitals in wertstabile A-Lagen stecken, die auf lange Sicht eine brutale Wertentwicklung liefern. Realisieren lässt sich das dann nach zehn Jahren im Privatvermögen oder im Rahmen der Steuerfreiheit in der GmbH nach sechs Jahren Haltezeit.

Das letzte Projekt und der Blick nach vorne

Zuletzt hat Tobias zwei Mehrfamilienhäuser ohne Eigenkapitaleinsatz gekauft. Möglich war das, weil der Verkäufer ein Verkäuferdarlehen von 600.000 Euro gewährt hat. Das bedeutet: kein eigenes Geld rein, trotzdem Einnahmen raus. Die Rendite ist laut Tobias rechnerisch nicht darstellbar, weil der Nenner null ist. Ein Deal, den er selbst als "Geld drucken" bezeichnet, natürlich nicht ohne den Hinweis, dass solche Konstellationen selten sind und viel Vertrauen sowie ein gutes Netzwerk voraussetzen.

Das nächste Projekt hat ein Volumen von rund neun bis zehn Millionen Euro und umfasst etwa 80 Wohnungen in sehr guter Lage bei Stuttgart, irgendwo zwischen Porsche und Bosch. Das Objekt liegt preislich gut, hat eine solide Energieklasse, ein gutes Baujahr und wurde in den letzten zehn Jahren vernachlässigt. Tobias will es entwickeln, partiell renovieren und im Bestand halten.

Langfristig hat Tobias die Milliardenschwelle als Ziel ausgegeben. Das klingt groß, ist aber aus seiner Sicht schlicht eine Frage der Skalierung: Zehn Objekte à 100 Millionen Euro sind eine Milliarde. Im Immobiliengeschäft ist die Logik dieselbe wie bei einer Einzimmerwohnung, nur mit mehr Nullen. Zusätzlich plant er eine Internationalisierung seines Unternehmens und arbeitet an einer digitalen Infrastruktur, die es Privatanlegern ermöglicht, einfach und transparent in seinen Cashflow zu investieren.

Was die Wertschöpfungskette heute umfasst

Rund um sein Kerngeschäft hat Tobias mehrere Firmen aufgebaut, die ineinandergreifen:

• Mietverwaltung: Ursprünglich aus der Notwendigkeit entstanden, weil externe Hausverwaltungen zu wenig Kontrolle ließen und häufig hinter verschlossenen Türen eigene Interessen verfolgt haben. Heute verwaltet Tobias seine eigenen Objekte intern.
• Maklerbüro: Anfangs zum Vermarkten von Objekten genutzt, die für den Eigenankauf nicht profitabel genug waren. Inzwischen umfunktioniert zum Kapitalanlagevertrieb, der Immobilien direkt an Endkunden verkauft.
• Software für digitale Mietverwaltung: Ein noch junges Projekt, das automatisierte Abrechnungen, digitale Zähleranbindung und KI-gestützte Prozesse vereinen soll. Ziel ist es, den hohen Personalaufwand in der Mietverwaltung zu reduzieren.
• Cashflow Konferenz: Ein jährliches Finanzievent, das tausende Besucher anzieht und als kosteneffizientes Marketinginstrument funktioniert, statt teurer Werbeanzeigen zu schalten.

Messi-Wohnungen, schlechte Mieter und was wirklich böse ist

Ein kurzer, aber bemerkenswerter Abschnitt im Gespräch dreht sich um sogenannte Messi-Wohnungen. Tobias kauft sie aktiv, weil er weiß, dass die Konkurrenz in solchen Situationen ausbleibt. Er unterscheidet dabei zwischen trockenen und nassen Messi-Wohnungen: Trocken bedeutet Zeitungsstapel bis zur Decke und vollgeräumte Flure, nass bedeutet Tierkot, Feuchtigkeit und deutlich höherer Sanierungsaufwand.

Was er dabei gelernt hat: Messi-Bewohner sind selten böse Menschen. Meistens sind es Personen, die irgendwann im Netz der sozialen Absicherung hängen geblieben sind. Tobias hat einem solchen Mieter einmal einfach einen Container bezahlt, den er vollgeräumt hat, und damit war die Situation entschärft. Kosten: 500 Euro. Wirkung: enorm.

Die wirklich schwierigen Mieter, so Tobias, sind häufig die, deren Wohnung makellos aussieht: guter Job, ordentliche Unterlagen, und trotzdem macht man das Leben als Vermieter zur Hölle. Das ist eine Beobachtung, die viele erfahrene Immobilieninvestoren teilen.

Tipps für den Einstieg ins Fix and Flip

Auf die Frage, wie er heute vorgehen würde, wenn er neu anfangen müsste, mit etwa 3.000 Euro Nettoeinkommen und ohne Bestand, gibt Tobias klare und praxisnahe Antworten:

• Bildung zuerst, kostenlos geht es: Online-Inhalte gibt es in ausreichender Menge und Qualität, um sich ein solides Grundverständnis aufzubauen. Wer Geld investiert, kommt schneller voran und findet oft auch Coinvestoren über entsprechende Netzwerke.
• Den richtigen Markt wählen: Tobias empfiehlt B- oder C-Lagen mit Wachstumspotenzial, also Standorte mit Universität, Autobahn, Bahnhof, Industrie oder Flughafen. Nicht die hochpreisige Innenstadt einer Großstadt, aber auch nicht irgendein Ort ohne Infrastruktur.
• Mit überschaubarem Risiko starten: Keine Kernsanierung eines Mehrfamilienhauses als erstes Projekt. Besser eine Zwei- oder Dreizimmerwohnung renovieren, die in jeder Marktlage funktioniert. In guten Zeiten kauft ein Single oder junges Paar, in schlechten Zeiten eine kleine Familie.
• Immer auch die Vermietungsoption mitdenken: Der schlimmste Fall beim Flip ist, dass man es nicht zum gewünschten Preis verkaufen kann. Wenn die Kalkulation aber so aufgestellt ist, dass man die Wohnung notfalls auch vermieten und im Bestand halten kann, bleibt man immer Immobilienbesitzer. Das ist kein Scheitern, sondern ein Plan B.
• Erst Cashflow, dann A-Lagen: Wer am Anfang steht, braucht liquide Objekte. Aber sobald eine stabile Basis da ist, lohnt es sich, bewusst einen Teil in wertstabile Lagen zu investieren, auch wenn die laufende Rendite dort schlechter ist.

Eines betont Tobias dabei ausdrücklich: Wer unorganisiert ist, wenig Lust auf aktive Auseinandersetzung mit Mietern, Handwerkern und Zahlen hat, sollte keine Immobilien kaufen. Immobilien sind kein passives Einkommen aus dem Lehrbuch. Das Bild vom schlafenden Investor, der jeden Monat Geld bekommt ohne irgendetwas zu tun, ist ein Mythos. Wer wirklich passiv sein will, ist mit einem breit gestreuten ETF besser bedient. Immobilien bedeuten immer ein Stück Selbständigkeit, mit allen Vor- und Nachteilen, die dazu gehören.

Dubai als Immobilienmarkt: Chancen und Vorsicht

Am Ende des Gesprächs kommt auch der Immobilienmarkt Dubai zur Sprache. Tobias hat dort noch nichts gekauft, beobachtet den Markt aber aufmerksam. Seine Einschätzung: Dubai funktioniert langfristig als Standort, weil es sich politisch und kulturell kontinuierlich anpasst und sich als Schnittpunkt zwischen Asien, Afrika und Europa positioniert hat. Das zieht Kapital und Menschen an, und der Zuzug wird nicht nachlassen.

Gleichzeitig warnt er vor der aktuellen Vermarktungswelle. Wenn jede zweite Facebook-Anzeige Dubai-Immobilien mit acht Prozent Bruttorendite anpreist, ist das ein Warnsignal. Tobias vergleicht es mit dem Bäcker, der einem von Bitcoin erzählt: Wenn alle davon reden, ist der einfache Teil des Zyklus meistens vorbei. Dazu kommt, dass der Dubai-Markt historisch deutlich stärker schwankt als der deutsche Immobilienmarkt. In Deutschland bedeutet eine Krise vielleicht zwölf Prozent Preisrückgang, in manchen anderen Märkten war der Drawdown siebzig Prozent.

Wer langfristig orientiert ist, Zeit mitbringt und Dubai als Beimischung zu einem bereits stabilen deutschen Portfolio betrachtet, kann durchaus einsteigen, aber dann am besten dann, wenn die Stimmung am schlechtesten ist und alle abraten. Antizyklisch kaufen bleibt auch im internationalen Kontext die überlegene Strategie.