Von 290.000 € auf 190.000 € runtergehandelt!

Stefan hat sein erstes Fix-and-Flip-Projekt eigenständig durchgezogen: eine 90-Quadratmeter-Wohnung in top Lage, die er nach hartnäckigem Verhandeln für 100.000 Euro unter dem Angebotspreis gekauft hat. Im Video zeigt Johannes gemeinsam mit Stefan die laufende Renovierung, spricht über Rückschläge beim ersten Objekt und erklärt, warum Akquise der schwierigste Teil des ganzen Geschäftsmodells ist.

100.000 Euro Nachlass durch konsequentes Nachfassen

Die Wohnung war ursprünglich für 290.000 Euro inseriert. Stefan hat sie am Ende für 190.000 Euro gekauft, also genau 100.000 Euro günstiger. Der entscheidende Faktor war nicht ein einmaliges Angebot, sondern konsequentes Dranbleiben über mehrere Monate.

Stefan hat insgesamt vier Follow-ups gemacht, jeweils im Abstand von etwa einem Monat. Vom Erstkontakt bis zur Zusage vergingen rund vier bis fünf Monate. Der Verkäufer wollte zunächst nicht nachgeben, hatte aber offenbar keine anderen Interessenten mit konkreten Angeboten. Irgendwann haben die Verkäufer schlicht eingelenkt und den Preis um 100.000 Euro reduziert.

Das ist eine der wichtigsten Lektionen, die dieser Fall zeigt: Geduld und Systematik beim Verhandeln zahlen sich aus. Viele Kaufinteressenten geben nach dem ersten oder zweiten Versuch auf. Wer strukturiert nachhakt, ohne aufdringlich zu sein, hat oft deutlich bessere Karten, wenn der Verkäufer irgendwann Druck verspürt oder schlicht keinen anderen Käufer findet.

Das erste Flip-Projekt: Erfahrung gesammelt, Gewinn gemacht

Bevor Stefan diese 90-Quadratmeter-Wohnung eigenständig angepackt hat, hatte er bereits ein erstes Objekt gemeinsam mit Johannes als Begleitung durchgezogen. Das erste Projekt lief nicht ohne Probleme, um es vorsichtig zu formulieren.

Was alles schiefgelaufen ist:

• Wasserschaden kurz vor oder während der Onlineschaltung, obwohl die Wohnung frisch renoviert war
• Der erste Käufer ist abgesprungen, weil die Finanzierung geplatzt ist
• Der beauftragte Makler hat einen schlechten Job gemacht, das Inserat offline gestellt, sodass es auf Seite 25 verschwunden ist und kaum Anfragen reinkamen
• Ein zweiter Kaufinteressent ist ebenfalls wegen geplatzter Finanzierung ausgefallen
• Das gesamte Projekt hat sich dadurch um rund vier Monate verlängert

Am Ende hat Stefan trotzdem einen Gewinn von 23.000 Euro eingefahren. Sein ursprüngliches Ziel war schlicht, null rauszukommen, also die Erfahrung zu machen ohne Verlust. Er hatte ursprünglich mit 25.000 bis 30.000 Euro Gewinn kalkuliert, durch die Zusatzkosten durch Zinsbelastung, Hausgeld und die verlängerte Haltedauer hat sich das etwas reduziert.

Für ein erstes Flip-Projekt ist das ein absolut solides Ergebnis. Zumal Stefan als Orchestermusiker hauptberuflich in Düsseldorf tätig ist und das alles nebenberuflich aufgebaut hat.

Die laufende Renovierung: Was aus der Wohnung werden soll

Die aktuelle Wohnung, die im Video besichtigt wird, ist ein komplett anderes Kaliber. Die Lage wird als sehr gut beschrieben, die Wohnung hat rund 90 Quadratmeter, einen kleinen Garten, einen Stellplatz in der Tiefgarage und ist barrierefrei im Erdgeschoss. Johannes schätzt allein wegen des Gartens, dass hier ein sechsstelliger Gewinn drin ist, ohne dass Stefan die genauen Zahlen nennt.

Was geplant ist und bereits umgesetzt wird:

• Eingangsbereich mit Trennwand: Statt eines offenen Esszimmers direkt beim Eingang kommt eine Wand mit Durchgang rein, sodass man einen kleinen Vorraum betritt und erst dann in den Wohn- und Essbereich gelangt. Das wirkt wohnlicher und ist praktischer.
• Elektrik komplett überarbeitet: Die Wohnung hatte viel zu wenige Steckdosen. Überall wurden neue verlegt, auch wenn die Reihenfolge der Planung nicht ganz optimal war. Im Flur sind jetzt sieben Steckdosen drin, was deutlich mehr ist als vorher.
• Küche neu geplant: Die ursprüngliche Küche wird in einen anderen Bereich verlegt. Neue Leitungen für Herd und Steckdosen wurden bereits gelegt. Als Nebeneffekt entsteht eine Speisekammer dort, wo früher die Küche war.
• Diamond Door als Raumtrenner: Die sogenannte Diamond Door, eine Eigenmarke von Bauhaus, kommt als Glastür zwischen Wohn- und Privatbereich. Die Tür sorgt für ein Gefühl von Abgeschlossenheit ohne den Raum optisch zu verkleinern.
• Schlafzimmer mit Lichtkonzept: Die Decke wird nicht vollständig abgehangen, sondern nur als Rahmen, sodass Spots direkt vor dem Kleiderschrank liegen und LED-Streifen seitlich für indirektes Licht sorgen. Von beiden Seiten des Bettes aus soll alles dimmbar sein.
• Badezimmer komplett neu: Die alte rosafarbene Badewanne fliegt raus, stattdessen kommt eine großzügige Dusche rein. Waschmaschine und Trockner werden ebenfalls im Bad untergebracht. Die Decke bekommt indirekte LED-Beleuchtung als Rahmen, die Spots werden direkt integriert. Ein großer Spiegel soll den Raum optisch größer wirken lassen.
• Fensterdämmung: Die Heizkörpernischen werden gedämmt, auch das Glas einzelner Fenster wird ausgetauscht. Türrahmen bleiben erhalten, die Türen selbst kommen neu.

Das Vorher-Bild, das Stefan schildert, klingt deutlich weniger einladend: marode Substanz, grüner Heizkörper, pinker Spülkasten, altes Glas in den Fenstern und viel zu wenig Steckdosen überall. Das ist genau die Art von Wohnung, die Fix-and-Flip interessant macht: günstig eingekauft, weil optisch und technisch veraltet, aber in einer guten Lage mit echtem Potenzial.

Handwerker gefunden ohne lokales Netzwerk

Stefan hatte in der Region kein bestehendes Handwerkernetzwerk. Er hat die Gewerke über Kleinanzeigen und Myhammer ausgeschrieben, viele Anfragen bekommen und sich am Ende für den Anbieter entschieden, der den besten Preis hatte und gleichzeitig einen kompetenten und sympathischen Eindruck gemacht hat. Das ist ein praktikabler Weg, gerade wenn man in einem neuen Markt startet.

Was Stefan unterschätzt hat und was er daran liebt

Auf die Frage, was er unterschätzt hat, ist die Antwort klar: die Akquise. Die Suche nach dem richtigen Objekt, das Anschreiben, die Besichtigungen, die Follow-ups, das Verhandeln. Das kostet weit mehr Zeit und Nerven als die eigentliche Renovierung danach.

Was ihn dagegen überrascht hat, ist, wie viel Spaß ihm die Renovierungsphase macht. Das Kreative, das Gestalten, die Entscheidungen treffen, das fühlt sich für ihn fast wie ein Hobby an, bei dem am Ende Geld rauskommt. Er plant deshalb direkt die nächsten Objekte, hat bereits eine GmbH gegründet und kauft zu zweit mit einem Partner, um die Arbeit aufzuteilen.

Johannes zieht den Vergleich mit dem Fitnessstudio: Die ersten Monate sind hart, man sieht kaum Ergebnisse, aber wer dranbleibt, entwickelt Routine, Sicherheit und irgendwann auch echten Spaß an dem Prozess. Die Akquise ist der Berg, den man überwinden muss. Danach läuft die Renovierung vergleichsweise entspannt, auch wenn es immer wieder Überraschungen gibt.

Was dieser Fall für angehende Fix-and-Flip-Investoren bedeutet

Stefans Geschichte macht ein paar Dinge sehr deutlich, die in der Theorie leicht klingen, in der Praxis aber echten Charakter erfordern:

• Hartnäckigkeit beim Verhandeln lohnt sich. Vier Follow-ups über fünf Monate klingen nach viel, aber das Ergebnis sind 100.000 Euro Preisnachlass. Das ist die eigentliche Marge.
• Probleme sind normal. Wasserschaden, geplatzte Finanzierungen, schlechte Makler: Das alles gehört dazu. Wer damit nicht umgehen kann oder will, ist im Fix-and-Flip falsch.
• Akquise ist das schwerste Kapitel. Nicht das Renovieren, nicht der Verkauf. Das Finden und Sichern der richtigen Objekte zu einem kaufmännisch vernünftigen Preis ist die eigentliche Kernkompetenz.
• Kommunikation ist entscheidend. Wer Kontaktscheu ist, wer Telefonaten aus dem Weg geht, wer nicht klar sagen kann, was er will, wird es schwer haben: bei Maklern, bei Handwerkern, bei Verkäufern.
• Geduld zahlt sich aus. Das erste Objekt hat Stefan 23.000 Euro Gewinn gebracht, bei einem Ziel von null. Das zweite wird voraussichtlich sechsstellig. Das ist die Lernkurve, die mit jedem Projekt steiler wird.

Stefan ist Orchestermusiker, kein Immobilienprofi, hatte anderthalb Jahre vor seinem ersten Kauf noch keine Ahnung, wie das Geschäftsmodell funktioniert. Heute hat er eine GmbH gegründet, kauft die nächsten beiden Wohnungen und plant, das mittelfristig hauptberuflich zu machen. Das zeigt, was mit dem richtigen Vorgehen und der Bereitschaft, durch die unbequemen Phasen durchzuhalten, möglich ist.