Von 290.000 € auf 190.000 € runtergehandelt!

Stefan hat seine ersten Fix-and-Flip-Projekte gemeinsam mit Johannes durchgezogen und sich jetzt selbst an eine 90-Quadratmeter-Wohnung in top Lage gewagt. Im Video zeigt Johannes das laufende Renovierungsprojekt, spricht mit Stefan über den Verhandlungserfolg von 100.000 Euro Preisnachlass und zieht ein ehrliches Fazit nach dem ersten eigenständigen Flip.

100.000 Euro Preisnachlass durch konsequentes Nachhaken

Die Wohnung war ursprünglich für 290.000 Euro inseriert, also deutlich zu teuer für den Markt. Stefan hat das erkannt, ein Angebot gemacht und ist zunächst abgeblitzt. Der Verkäufer wollte nicht runtergehen. Was Stefan dann gemacht hat, ist ein Lehrstück in Sachen Verhandlungsführung beim Immobilienkauf: Er hat konsequent nachgehakt, einmal im Monat eine kurze Mail geschrieben, vier Follow-ups über einen Zeitraum von vier bis fünf Monaten. Kein Druck, kein Drama, einfach dranbleiben.

Am Ende hat der Verkäufer nachgegeben. Kaufpreis: 190.000 Euro. Das sind 100.000 Euro weniger als der Angebotspreis. Für eine 90-Quadratmeter-Wohnung in einer guten Lage ist das ein Einstieg, der die Marge von vornherein deutlich entspannter gestaltet. Laut Johannes entspricht der erzielte Nachlass schon fast der kompletten Flipmarge. Das zeigt, wie wichtig der Einkaufspreis beim Fix and Flip ist: Wer zu teuer kauft, kann noch so gut renovieren und wird trotzdem kein gutes Ergebnis erzielen.

Der Grund für den erfolgreichen Preisnachlass war laut Makler schlicht, dass es keine anderen Angebote gab. Die Wohnung war zu teuer inseriert, der Markt hat das so bewertet. Stefan hat die Situation richtig gelesen und Geduld bewiesen, wo andere nach dem ersten Nein aufgehört hätten.

Das erste eigenständige Flip-Projekt: Ergebnis und Learnings

Das war nicht Stefans allererstes Immobilienprojekt. Er hat die ersten Flips noch gemeinsam mit Johannes gemacht und dabei das Handwerk gelernt. Diese Wohnung war dann sein erster eigenständiger Flip, ohne direkte Begleitung. Das Ergebnis ist trotz einiger unerwarteter Probleme positiv.

Stefan hat am Ende einen Gewinn von rund 23.000 Euro erzielt. Sein ursprüngliches Ziel war es, beim ersten selbst durchgeführten Flip zumindest auf null herauszukommen. Das hat er deutlich übertroffen. Geplant hatte er 25.000 bis 30.000 Euro Gewinn, am Ende waren es etwas weniger, weil sich mehrere Dinge ungünstig entwickelt haben:

• Wasserschaden kurz vor oder während der Onlineschaltung des Inserats. Die Wohnung war frisch renoviert, der Schaden lief über die Gewährleistung des Handwerkers, hat aber Zeit und Nerven gekostet.
• Erster Käufer abgesprungen, Finanzierung geplatzt. Das zieht sich, weil man erst nach Wochen sicher weiß, dass der Deal nicht kommt.
• Zweiter Käufer, gleiches Bild: Finanzierung gescheitert, drei Wochen Hängepartie.
• Der beauftragte Makler hat einen schlechten Job gemacht: Das Inserat wurde offline gestellt ohne Rücksprache, das Objekt verschwand auf Seite 25 der Suchergebnisse. Kaum Anfragen, Stefan hat sich gefragt, ob er bei der Renovierung etwas falsch gemacht hat. Als er das Inserat selbst privat eingestellt hat, war das Postfach schnell voll.
• Die verlängerte Verkaufsdauer hat zusätzliche Haltekosten erzeugt: Hausgeld, Zinsen, laut Johannes grob rund 1.000 Euro im Monat, über vier Monate also rund 4.000 bis 5.000 Euro mehr als kalkuliert.

Trotz allem: 23.000 Euro Gewinn beim ersten eigenständigen Flip, als Orchestermusiker nebenberuflich, ist ein starkes Ergebnis. Es zeigt, dass Fix and Flip auch ohne Immobilienhintergrund funktioniert, wenn man sich das nötige Wissen holt und bereit ist, Probleme zu lösen, anstatt daran zu scheitern.

Besichtigung der Baustelle: Was in der Wohnung steckt

Die Wohnung hat rund 90 Quadratmeter, liegt im Erdgeschoss, ist barrierefrei zugänglich, hat einen Garten, einen Tiefgaragenstellplatz und ein separates Gäste-WC. Das sind Ausstattungsmerkmale, die bei Käufern gut ankommen und den Verkaufspreis nach oben ziehen.

Der Zustand vor der Renovierung war marode. Rosa Badewanne, grüner Heizkörper, pinker Spülkasten für die Toilette, kaum Steckdosen in den Räumen, veraltetes Glas in den Fenstern. Alles Dinge, die optisch sofort abstoßen und die man mit gezielter Renovierung in Wert setzen kann.

Stefan und sein Partner haben folgende Maßnahmen geplant und teilweise schon umgesetzt:

• Elektrik komplett neu: Neue Leitungen für Herd und Ofen in der Küche, deutlich mehr Steckdosen in allen Räumen.
• Neue Raumaufteilung: Im großen Wohn- und Essbereich wird eine Wand mit Durchgang eingezogen, um Eingangsbereich und Wohnzimmer optisch zu trennen. Man kommt rein, Schuhe und Jacken bleiben im Flurbereich, das Wohnzimmer bleibt davon unberührt.
• Diamond Door als Trennelement zwischen Wohnbereich und privatem Bereich. Das ist eine Eigenmarke von Bauhaus, normal im Handel erhältlich, macht optisch viel her und wird laut Johannes bei Besichtigungen immer gelobt.
• Badezimmer komplett neu: Dusche statt Badewanne, Waschmaschine und Trockner werden integriert, abgehängte Decke mit indirekter LED-Beleuchtung am Rand, Spotlights. Stefan hat sich vom Stil anderer Flipper-Projekte inspirieren lassen und das Lichtkonzept konsequent umgesetzt.
• Schlafzimmer: Abgehängte Decke als Rahmen, nicht vollflächig, Spotlights vor dem Kleiderschrank, LED-Streifen an der Seite. Zwei Steckdosen beidseitig vom Bett, Lichtschalter in Bettreichweite zum Dimmen.
• Dämmung in den Fensternischen, wo der Heizkörper sitzt, um Wärmeverlust zu reduzieren.
• Holzverkleidungen und alte Farben werden komplett entfernt. Alles wird weiß, helle Oberflächen, neuer Parkett, viel Lichteinfall durch den Gartenzugang.
• Im Schlafzimmer gibt es Zugang zum Garten mit Holzdeck, auf dem eine Lounge-Bestuhlung Platz findet.

Johannes schätzt das Potenzial dieser Wohnung als sechsstelligen Gewinn, allein schon wegen der Kombination aus Lage, Garten und dem, was aus der Wohnung gemacht wird.

Akquise ist der härteste Teil des Fix and Flip

Stefan hat in dem Gespräch klar gesagt, was er am meisten unterschätzt hat: die Akquise. Die Suche nach dem richtigen Objekt, das konsequente Anfragen, Besichtigungen, Nachverhandeln, Follow-ups. Für sein erstes Projekt hat er schätzungsweise 10 bis 20 Objekte besichtigt, insgesamt wahrscheinlich deutlich mehr angefragt. Mittlerweile, mit mehr Erfahrung und einer GmbH die er mit einem Partner gegründet hat, kommt er auf 50 oder mehr Objekte, die er auf dem Radar hatte.

Sobald man ein Objekt hat und die Renovierung läuft, fühlt sich der Prozess laut Stefan fast wie ein Hobby an. Man plant, trifft Entscheidungen, sieht Fortschritte. Die kreative Arbeit macht Spaß. Aber der Weg dahin, das Durchhalten in der Akquisephase, das erfordert Disziplin, Dickfelligkeit und die Bereitschaft, auch nach dem zehnten Nein noch mal anzurufen.

Johannes zieht den Vergleich mit dem Fitnessstudio: Die ersten Monate fühlen sich zäh an, man sieht kaum Ergebnisse. Wer trotzdem dranbleibt, merkt nach einiger Zeit, wie sich ein Rhythmus einstellt, wie die Unsicherheit nachlässt und die Routine übernimmt. Genau das ist bei Stefan passiert. Er weiß jetzt, wie der Ablauf funktioniert, was ihn erwartet, wie er auf Probleme reagiert. Das erste Flip war die Schule, das zweite und die geplanten nächsten beiden sind der Betrieb.

Was Fix and Flip vom Typ her verlangt

Stefan hat es gut auf den Punkt gebracht: Man darf kein nervöser, enger Typ sein. Es läuft immer etwas schief. Wasserschaden, Käufer springen ab, Makler machen einen schlechten Job, Handwerker brauchen länger. Das gehört dazu. Wer bei jedem Problem in Panik verfällt, wird sich schwer tun.

Was man braucht, sind drei Dinge:

• Kommunikationsbereitschaft: Mit Maklern, Handwerkern, Finanzierern, Dienstleistern. Wer sich vor Telefonaten drückt, kommt nicht weit.
• Selbstbewusstsein: Wissen, was man will, und das klar kommunizieren können.
• Ausdauer in der Akquise: Nicht nach dem ersten Nein aufgeben. Stefan hat den Preis dieser Wohnung um 100.000 Euro gedrückt, weil er vier Monate lang einmal im Monat eine Mail geschrieben hat. Das ist kein Hexenwerk, aber es erfordert Konsequenz.

Stefan ist hauptberuflich Orchestermusiker in Düsseldorf, hat sich im Alter von Anfang 30 das erste Mal ernsthaft mit Immobilien beschäftigt und ist dann über YouTube auf Johannes gestoßen. Er hat die Begleitung genutzt, zwei Objekte damit gemacht, und wagt jetzt den nächsten Schritt: eigene GmbH, Partner dazu, die nächsten beiden Wohnungen bereits im Blick. Mittelfristiges Ziel ist es, Fix and Flip hauptberuflich zu machen.

Das ist kein untypischer Weg. Viele, die mit Fix and Flip anfangen, kommen aus völlig anderen Branchen. Was zählt, ist nicht der Hintergrund, sondern die Bereitschaft, sich das Handwerk zu erarbeiten, Fehler zu machen und trotzdem weiterzumachen.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Einkaufspreis von 290.000 auf 190.000 Euro verhandelt durch vier Follow-ups über fünf Monate.
• 90 Quadratmeter, Erdgeschoss, Garten, Tiefgarage, gute Lage. Potenzial laut Kalkulation: sechsstelliger Gewinn.
• Erstes eigenständiges Flip: 23.000 Euro Gewinn trotz Wasserschaden, zwei geplatzten Finanzierungen und einem schwachen Makler.
• Renovierung umfasst komplette Elektrik, neues Bad, neues Lichtkonzept, Raumaufteilung, Holzdeck im Garten.
• Akquise ist der schwerste Teil: hohe Schlagzahl, viele Kontakte, konsequentes Nachhaken.
• Fix and Flip funktioniert auch nebenberuflich, wenn man bereit ist, Probleme zu lösen statt vor ihnen zurückzuschrecken.