Von Flip zu Flirt? Wie mein Instagram plötzlich komplett entgleist ist | Q&A

In diesem Q&A beantwortet Johannes von Flipper Immo Fragen rund um Fix and Flip: von der Entscheidung zwischen alten und neuen Türzargen über die Auflassungsvormerkung bis hin zur Eigenkapitalfrage und der aktuellen Zinssituation. Und ganz nebenbei landet er bei einem Thema, das er beim Aufbau seines Instagram-Kanals wirklich nicht auf dem Zettel hatte.

Alte Zargen behalten oder neue einbauen?

Eine der ersten Fragen dreht sich um Türzargen, konkret: Was tust du damit, wenn die alten Stahlzargen noch in Ordnung sind? Johannes erklärt, dass es wie so oft auf den Einzelfall ankommt. In dem gezeigten Projekt hatten die Stahlzargen sogenannte Schattenfugen, also eine Nut links und rechts, die optisch ansprechend wirkt. Da die Zargen noch in einem guten Zustand waren und passende Normtüren gefunden wurden, hat man sie diesmal behalten und in einem sehr hellen Grau lackiert.

Als grundsätzliche Empfehlung für Flips gilt aber etwas anderes: Wenn du eine Wohnung aufwerten und verkaufen willst, solltest du im Regelfall alte Stahlzargen raus und neue Holzzargen rein setzen. Neues sieht einfach besser aus, wirkt hochwertiger und gibt dem Käufer das Gefühl, in ein wirklich renoviertes Objekt zu investieren. Ausnahmen gibt es natürlich, zum Beispiel wenn die alten Zargen ein Sondermaß haben, die Deckenhöhe ungewöhnlich ist oder die Zargen aus einem anderen Grund etwas Besonderes sind. In diesen Fällen lohnt es sich, das alte Material aufzubereiten, anstatt es zu ersetzen.

Auflassungsvormerkung: Warum du nicht auf die Grundbucheintragung warten musst

Eine weitere Frage betrifft einen klassischen Stolperstein beim Fix and Flip: Darf man mit der Renovierung beginnen, bevor man offiziell im Grundbuch steht? Die Antwort ist ja, und zwar dank der Auflassungsvormerkung.

Johannes erklärt das so: Die Eintragung ins Grundbuch kann in Deutschland erhebliche Zeit in Anspruch nehmen. Wer auf die vollständige Ein- und Austragung warten würde, könnte locker rund ein Jahr für einen einzigen Flip verlieren, weil die Bearbeitungszeiten beim Grundbuchamt entsprechend lang sind. Das ist für eine Strategie, bei der Geschwindigkeit direkt mit Rendite zusammenhängt, natürlich keine Option.

Die Lösung ist die Auflassungsvormerkung. Sobald diese eingetragen ist, bist du als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt und damit rechtlich abgesichert. Die Kosten dafür liegen in der Regel im Bereich von ein paar hundert Euro. Und das Wichtigste: Sobald du vorgemerkt bist, kannst du die Immobilie bereits wieder verkaufen. Das ist die rechtliche Grundlage, auf der das Flippen in Deutschland überhaupt funktioniert.

Flippen ohne Eigenkapital: Warum das fast nie funktioniert

Ein weiteres Thema, das immer wieder aufkommt, ist die Frage, ob Fix and Flip auch ohne eigenes Kapital möglich ist. Johannes ist da sehr direkt: Flippen ohne Eigenkapital ist extrem schwierig und sollte nicht das Ziel sein, mit dem du in diese Strategie einsteigst.

Wer kein Eigenkapital hat, stößt schnell an Grenzen:

• Banken finanzieren in der Regel keine 100 Prozent des Kaufpreises bei Flips.
• Wer das fehlende Eigenkapital über einen Konsumkredit finanziert, zahlt dafür schnell 10 bis 15 Prozent Zinsen, was die Marge eines Flips massiv unter Druck setzt.
• Sich für einen ersten Flip komplett privat zu verschulden und sich finanziell auf null zu setzen, ergibt schlicht keinen Sinn.

Die Priorität Nummer 1 sollte deshalb sein, zunächst ausreichend Eigenkapital aufzubauen. Als grobe Orientierung nennt Johannes einen Betrag von mindestens rund 40.000 Euro, bevor man ernsthaft über den ersten Flip nachdenkt. Wer diesen Betrag noch nicht hat, kann alternativ nach einem Partner suchen, der Kapital einbringt, oder ein privates Darlehen in Betracht ziehen. Aber auch das ist mit Risiko verbunden und sollte sehr bewusst entschieden werden.

Ein Konsumkredit als Eigenkapitalersatz funktioniert nur, wenn du bereits Erfahrung hast, die Zahlen sehr genau kennst und die Marge den Zinsdruck aushält. Für Einsteiger ist das ein gefährlicher Weg.

Die Zinsdebatte: Warum aktive Flipper sie kaum führen

Immer wieder wird gefragt, ob der aktuelle Zinsanstieg das Flippen in Deutschland unrentabel macht. Johannes hat dazu eine klare Haltung: Diese Zinsdebatte wird vor allem von Leuten geführt, die nicht tief im Markt stecken.

Wer aktiv flippt und den Markt kennt, weiß: Der Unterschied zwischen 6 Prozent und 6,5 Prozent Zinsen auf einen Finanzierungszeitraum von sechs Monaten ist minimal. In absoluten Zahlen macht das bei einem typischen Flipvolumen keinen Deal kaputt. Und Wohnungen werden nach wie vor gekauft, solange das Produkt stimmt.

Johannes berichtet aus eigener Erfahrung: Wer in Qualität investiert, also vernünftige Böden, ordentliche Materialien und insgesamt ein Produkt, das sich von der günstigen Konkurrenz abhebt, der kann auch in einem etwas teureren Zinsumfeld sehr gut verkaufen. Die Käufer sind weiterhin da. Was sich verändert hat, ist eher die Erwartungshaltung an das Produkt, nicht die grundsätzliche Nachfrage.

Kurz gesagt: Steigende Zinsen sind kein Grund, nicht zu flippen. Sie sind ein Grund, noch sorgfältiger zu kalkulieren und auf die Qualität des Endprodukts zu achten.

Instagram-Wachstum und ungebetene Nachrichten

Am Ende des Videos wechselt Johannes das Thema auf eine etwas unerwartete Art. Er berichtet, was passiert, wenn ein Immobilien-Account auf Instagram wächst und plötzlich eine gewisse Reichweite erreicht. Bei rund 17.000 Followern ist er in einer neuen Phase angekommen: ungebetene Nachrichten und Bilder, die er weder angefordert hat noch sehen wollte, von Männern und Frauen.

Das klingt lustig, hat aber einen ernsthaften Hintergrund für alle, die selbst eine Präsenz in sozialen Netzwerken aufbauen. Je mehr Reichweite du hast, desto mehr Kontakte bekommst du, und nicht alle davon sind fachlich oder inhaltlich motiviert. Wer einen Immobilien-Kanal aufbaut, sollte sich darauf einstellen, dass Reichweite auch unerwünschte Aufmerksamkeit mit sich bringen kann.

Was du aus diesem Q&A mitnehmen kannst

Dieses Q&A zeigt sehr schön, wie vielfältig die Fragen rund um Fix and Flip in der Praxis sind. Von handwerklichen Entscheidungen wie Zargen über rechtliche Grundlagen wie die Auflassungsvormerkung bis hin zu grundsätzlichen Fragen zu Eigenkapital und Zinsen. Hier sind die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

• Türzargen: Im Regelfall alte Stahlzargen raus und neue Holzzargen rein, außer das alte Material hat besonderen Wert oder ein Sondermaß.
• Auflassungsvormerkung: Damit bist du als Käufer abgesichert und kannst die Immobilie verkaufen, bevor die Grundbucheintragung abgeschlossen ist.
• Eigenkapital: Ohne ausreichendes Eigenkapital kein Flip. Konsumkredite als Ersatz sind nur für erfahrene Investoren mit klaren Zahlen vertretbar.
• Zinsen: Der Unterschied zwischen 6 und 6,5 Prozent auf sechs Monate macht keinen Deal kaputt. Qualität verkauft sich weiterhin.
• Reichweite auf Social Media: Wer wächst, bekommt auch ungebetene Aufmerksamkeit. Damit muss man umgehen können.

Wenn du selbst mit dem Gedanken spielst, in Fix and Flip einzusteigen, sind genau diese Fragen die richtigen Startpunkte. Eigenkapital aufbauen, rechtliche Grundlagen verstehen, den Markt realistisch einschätzen und auf Qualität setzen. Dann funktioniert das Modell auch im aktuellen Umfeld.