Von Katastrophe zur Traumwohnung | Das große Vorher Nachher! Folge #140

In dieser Folge zeigt Johannes, wie aus einer komplett verwahrlosten Altbauwohnung aus dem Jahr 1968 eine moderne Traumwohnung entstanden ist. Auf 60 Quadratmetern mit zwei Zimmern, Bad und separatem WC wurde von Boden bis Decke alles angefasst, was angefasst werden musste. Nicht alles lief dabei glatt, und genau das macht diesen Einblick in ein echtes Fix-and-Flip-Projekt so wertvoll.

Der Ausgangszustand: Eine Wohnung, die kaum zu beschreiben ist

Was Johannes und sein Team hier eingekauft haben, war keine gewöhnliche Sanierungsimmobilie. Die Wohnung aus dem Jahr 1968 war laut Johannes schlicht und ergreifend eine Katastrophe. Körperflüssigkeiten an Wänden und Böden, Teppichböden, die man besser nicht riechen sollte, und ein Schlafzimmer, bei dem die meisten Besucher auf der Stelle kehrtgemacht hätten. Das ist kein Marketing, sondern die ehrliche Bestandsaufnahme vor dem ersten Handgriff.

Das Objekt kam nicht über einen Off-Market-Deal oder einen besonderen Netzwerk-Kontakt, sondern schlicht über einen Makler, der weiß, was Johannes und sein Bruder machen. Der Makler hatte die Wohnung gesehen, wusste, dass sie nicht ohne weiteres verkäuflich war, und hat sie deshalb direkt an das Team weitergegeben. Ein gutes Beispiel dafür, wie wichtig Beziehungen im Immobiliengeschäft sind, auch wenn der Deal selbst kein Schnäppchen vom Reißbrett war.

Boden, Türen, Lichtschalter: Die Handschrift des Flippers

Wer die Projekte von Johannes kennt, weiß, dass es bestimmte Elemente gibt, die in jeder Wohnung auftauchen. Hier gilt dasselbe.

• Parkettboden: Der Laminat und die alten Teppichböden wurden vollständig entfernt. Darunter wurde Ausgleichsmasse gegossen, um einen sauberen, ebenen Untergrund zu schaffen. Darauf wurde ein geklebter Parkettboden verlegt, der laut Johannes rund 40 Euro pro Quadratmeter im Einkauf kostet. Kein schwimmendes Parkett, sondern fest verklebt. Das ist Absicht und kein Zufall, weil es sich unter den Füßen einfach anders anfühlt.
• Türen: Die sieben Massivholztüren aus dem Baujahr wurden nicht ausgetauscht, sondern aufgearbeitet. Der Grund ist nachvollziehbar: Die Türen haben eine besondere Raumhöhe, die einem Sondermaß entspricht. Neue Türen in diesem Format wären deutlich teurer geworden. Die Lösung war, sie vollständig zu lackieren und zu grundieren. Das hat einen Schreiner 1.200 Euro für alle sieben Türen gekostet. Im Rückblick sagt Johannes, er würde es nicht noch einmal so machen, sondern lieber neue Türen einbauen lassen, weil der Aufwand beim Lackieren alter Türen oft unterschätzt wird und im konkreten Fall fünf Durchgänge gebraucht hat.
• Türdrücker: Diesmal hat Johannes auf Empfehlung seines Bruders eckige Türdrücker statt der üblichen runden ausprobiert. Er ist ein Fan davon, pro Projekt etwas Neues zu testen, um sich so über mehrere Flips hinweg das beste Setup zusammenzustellen.
• Schliessbleche: Die klassischen silberfarbenen Schliessbleche wurden durch schwarze ersetzt. Kosten pro Stück: 5 bis 10 Euro. Kleines Detail, grosser Effekt, weil die Farbe damit perfekt zu den Türdrückern und Lichtschaltern passt.
• Lichtschalter: Wie gewohnt Busch und Jaeger Future Line, diesmal in Mattschwarz.

Das Highlight im Flur: Eine Holzdecke, die Johannes selbst überrascht hat

Einer der interessantesten Momente im Video ist die Decke im Flur. Johannes hatte anfangs Bedenken, als sein Bruder die Idee einbrachte, hier eine Holzdecke mit indirekter Beleuchtung einzubauen. Zwei Platten, ein LED-Streifen nach oben gerichtet, und das Ergebnis hat selbst den skeptischen Johannes überzeugt.

Die gesamte Konstruktion hat laut Johannes rund 500 Euro gekostet und ist für ihn mittlerweile das Statement-Piece der gesamten Wohnung. Das zeigt, wie viel ein gut platziertes, vergleichsweise günstiges Element ausmachen kann, wenn man es richtig umsetzt. Der Flur ist in vielen Altbauwohnungen ein dunkler Durchgangsraum. Hier wurde er zur Visitenkarte.

Schlafzimmer und Wohnzimmer: Sauber und durchgezogen

In beiden Zimmern war das Vorgehen ähnlich. Laminat und Teppichboden raus, Ausgleichsmasse rein, Parkett verlegt. Wände neu gemacht, Fussleisten gesetzt, Heizkörper ausgetauscht. Im Schlafzimmer wurden ausserdem drei Steckdosen nachgerüstet, weil der ursprüngliche Bestand für eine Wohnung aus 1968 schlicht zu wenig war.

Im Wohnzimmer gab es vorher eine riesige Schrankwand, ein altes Sofa und jede Menge Altlast. Der Balkon wurde nicht von Johannes selbst saniert, er wurde von der Hausgemeinschaft beschlossen und parallel zur Renovierung abgewickelt. Das Timing war aus seiner Sicht ideal, weil das Gerüst weg war, bevor die Besichtigungen beginnen.

Zum Thema Homestaging sagt Johannes ganz offen: Es wurde ein bisschen gestaged, aber ohne professionellen Stager und ohne Vollmöblierung. Das Ergebnis bezeichnet er selbst als Marke Eigenbau. Beim Flip an Eigennutzer geht es darum, eine Wohnung so aufzubereiten, dass der Käufer sich vorstellen kann, wie er sie selber gestaltet. Vollmöblierung wäre hier fehl am Platz.

Küche: Warum keine Küche die bessere Entscheidung ist

Eine Frage, die Johannes immer wieder gestellt wird: Küche rein oder nicht? Beim Flip an Eigennutzer lautet seine Antwort fast immer Nein. Eine Küche ist für viele Käufer eine höchst persönliche Entscheidung. Farbe, Format, Geräte, Griffleisten, das alles ist Geschmackssache. Wer eine schöne Küche einbaut und dabei den Geschmack des Käufers verfehlt, hat Geld ausgegeben, das nicht wirkt.

Johannes beschreibt es so: Er hatte schon Interessenten, die extra froh waren, dass keine Küche drin war, weil sie sich ihre eigene aussuchen wollten. Bei einer Kapitalanlage für Mieter ist es umgekehrt. Dort gehört eine Küche rein, weil kein Mieter sie selbst einbauen will. Beim Flip geht der Käufer von Anfang an davon aus, dass er seine Küche selbst plant und einbaut.

Was in der Küche gemacht wurde: Die Fliesen wurden komplett erneuert. Johannes hat sich dabei für ein Beige-Grau in 60x60 cm entschieden, gekauft bei Hornbach für rund 28 Euro pro Quadratmeter. Die Farbe beschreibt er als Trendfarbe, die weder zu hell noch zu dunkel ist und die er in Zukunft wieder verwenden wird. Steckdosen wurden ergänzt, der Starkstromanschluss für den Backofen ist vorhanden.

Separates WC: Komplett neu, ohne Kompromisse

Das separate WC war vorher ein Zeugnis der Zeit. Abgehängte Holzdecke, ein Standk, ein uralter Sicherungskasten mit Schraubsicherungen. Alles wurde entfernt und neu gemacht. Johannes betont, dass er beim Thema Elektrik keine Abstriche macht. Wer mit Absicht Mängel verbaut oder versteckt, spart kurzfristig und zahlt langfristig drauf, in Form von Beschwerden, Gewährleistungsansprüchen oder schlicht schlechtem Gewissen.

Das WC bekam ein spülrandloses Hänge-WC, ein kleines Waschbecken mit einem schwarzen Wasserhahn, einen Spiegel und eine Lampe. Revisionsklappe und Wasseruhr wurden mit Fliesen verkleidet, sodass man sie kaum sieht. Als Highlight: Das Ablageelement unter dem Waschbecken wurde aus Eichenholz gefertigt, das vom eigenen Bauernhof stammt. Weiß geölt, damit es nicht zu braun wirkt. Solche Details kosten im Eigenbau 200 bis 300 Euro und heben das Ergebnis sichtbar von einer Standardsanierung ab.

Das Badezimmer: Der Eyecatcher der Wohnung

Johannes ist bekannt dafür, dass seine Badezimmer das Niveau der gesamten Wohnung heben. Auch hier macht er seinem Ruf alle Ehre.

• Die alte Badewanne wurde entfernt. In einer Zweizimmerwohnung macht eine Wanne keinen Sinn, das ist für Johannes keine persönliche Präferenz, sondern eine nüchterne Markteinschätzung.
• Stattdessen gibt es eine Walk-In-Dusche, nicht vollständig bodengleich, weil der Estrichaufbau das nicht erlaubt hat. Eine eingebaute Pumpe wäre technisch möglich gewesen, aber wegen der 5-jährigen Gewährleistungspflicht beim Verkauf schied diese Option aus. Der kleine gemauerte Aufbau mit Gefälle zum Ablauf ist die sauberere und ehrlichere Lösung.
• Fliesen: Dieselbe Fliese wie in der Küche, durchgezogen. Ein Material, eine Farbe, konsequent.
• LED-Fliesenabschlussleiste: Eine auf Amazon erhältliche Abschlussleiste mit LED-Strip und Milchglas, die für indirektes Licht im oberen Wandbereich sorgt.
• Waschtisch: Ein Aufsatzwaschbecken für rund 220 Euro, kombiniert mit einem Unterschrank aus weiß geöltem Eichenholz. Das ist der Signature Move von Flipper Immo: Kein Schrank aus dem Baumarkt, sondern ein offenes Holzelement, das ausgeschnitten und mit einem French Clamp an der Wand befestigt wird. Kostet im Eigenbau kaum etwas und sieht hochwertig aus.
• Anschluss für Waschmaschine: Genau ausgemessen, damit eine Standardwaschmaschine problemlos passt.

Als Homestaging-Element hat Johannes eine Holzleiter aus Eschenholz in den Raum gestellt, selbst gebaut, abgeschmirgelt und einfach reingestellt. Kein grosser Aufwand, aber ein Detail, das bei Besichtigungen immer wieder auffällt.

Was Johannes beim nächsten Projekt anders machen würde

Einer der Werte, die diesen Kanal auszeichnen, ist die Ehrlichkeit bei der Nachbetrachtung. Johannes listet im Video klar auf, was er beim nächsten Mal anders angehen würde:

• Türen lackieren vs. neu kaufen: Das Lackieren alter Türen hat fünf Durchgänge gebraucht und am Ende ähnlich viel gekostet wie neue Türen. Beim nächsten Sondermaß würde er eher in neue investieren.
• Fliesenmuster im WC: Eine grössere Fliese, zum Beispiel 80 cm, hätte das Ergebnis optisch noch einmal gehoben. Die Fugenführung hätte sich dadurch besser ins Gesamtbild gefügt.
• Türgummis bei alten Zargen: Die alten Holztüren hatten sich im Laufe der Jahrzehnte verzogen. Sein Bruder hat das pragmatisch mit Schaumstoff-Fensterbändern gelöst, damit die Türen sauber schliessen. Solche Probleme lassen sich nicht im Voraus planen.
• Kommunikation bei der Elektrik: Ein Steckdosenpunkt wurde doppelt ausgeführt, weil die Abstimmung zwischen den Beteiligten nicht präzise genug war. Kein Drama, aber unnötige Kosten.

Fix and Flip als Leidenschaft und als Geschäft

Am Ende des Videos spricht Johannes über das, was ihn an diesem Geschäftsmodell antreibt. Er hat früher in Konzernen gearbeitet, war Immobilienmakler in Dubai, hat auf Mallorca gelebt. Keiner dieser Jobs hat ihm das gegeben, was er beim Flippen findet: einen Entstehungsprozess, bei dem man am Anfang eine verwahrloste Wohnung hat und am Ende einen Ort, den man sich vorstellen kann, selbst zu bewohnen.

Das Eigenkapital muss wieder frei werden, die Bank möchte ihr Geld zurück, und deshalb wird verkauft. Aber die Freude am Prozess, an der Transformation, an den kleinen Entscheidungen, welcher Türdrücker, welche Fliese, welches Holz, das ist der eigentliche Antrieb. Wer im Fix and Flip nur auf die Gewinnzahl schaut, wird sich schwertun. Wer den Prozess liebt, kann hier ein Geschäft aufbauen, das sich täglich lohnt.

Die Wohnung geht direkt nach den Aufnahmen online. Nicht perfekt fertig, denn die Markise muss noch angeschlossen werden und ein Heizkörper fehlt noch im Abstellraum. Aber gut genug, um mit Fotos in die Vermarktung zu gehen. Bis zur ersten Besichtigung sind noch ein paar Tage, in denen sich solche Kleinigkeiten erledigen lassen.