Von Katastrophe zur Traumwohnung | Das große VORHER NACHHER! Folge #140

In dieser Folge nimmt Johannes dich mit durch eine der extremsten Transformationen, die Flipper Immo bisher gezeigt hat. Eine 60-Quadratmeter-Wohnung aus dem Jahr 1968, komplett vermüllt und in einem Zustand, den man kaum beschreiben kann, wurde von Grund auf renoviert und soll jetzt mit Gewinn verkauft werden. Was genau gemacht wurde, was gekostet hat und was Johannes beim nächsten Mal anders machen würde, gibt es hier im Detail.

Das Objekt: Eine 60-Quadratmeter-Wohnung aus dem Jahr 1968

Die Wohnung liegt in einem Mehrfamilienhaus, hat zwei Zimmer, ein Badezimmer und ein separates WC, also klassischer Grundriss aus der Nachkriegszeit. Mit insgesamt 60 Quadratmetern ist sie kompakt, aber für Eigennutzer durchaus attraktiv, wenn der Zustand stimmt. Und genau da war das Problem: Der Zustand war beim Kauf alles andere als attraktiv.

Das Objekt kam nicht über einen Off-Market-Deal oder einen geheimen Kontakt, sondern ganz klassisch über einen Makler. Einen Makler, der weiß, was Flipper Immo macht, der das Ergebnis früherer Projekte gesehen hat und deshalb direkt den Hörer in die Hand genommen hat. Seine Botschaft war klar: Die Wohnung ist komplett vermüllt, Körperflüssigkeiten an Wänden und Böden, Teppichböden mit entsprechenden Spuren, ein Geruch, den man sich lieber nicht vorstellen will. Zehn von zehn Normalkäufern wären rückwärts wieder raus. Für ein Fix-and-Flip-Projekt war das der perfekte Ausgangspunkt.

Boden: Geklebtes Parkett als Markenzeichen

Raus kam alles: Laminat in den Wohnräumen, Teppichböden im Schlafzimmer, Linoleum in der Küche. Was rein kam, ist seit Jahren der Signature Move von Flipper Immo: geklebtes Parkett. Nicht schwimmendes Parkett, sondern fest mit dem Untergrund verklebtes, das nirgends nachgibt, nirgends schwimmt, nirgends wackelt.

Voraussetzung dafür war ein ordentlich vorbereiteter Untergrund. Das heißt: Ausgleichsmasse gießen, damit eine gleichmäßige, ebene Fläche entsteht, auf der das Parkett sauber verklebt werden kann. Der Einkaufspreis für das Parkett liegt bei etwa 40 Euro pro Quadratmeter. Das ist keine Billiglösung, aber auch kein Luxus, der das Projekt sprengt. Verlegt wurde es in allen Wohnräumen, Schlafzimmer, Wohnzimmer und Flur, ausgenommen Bad, WC und Küche.

Türen: Lackieren ja, aber das nächste Mal anders

Die Innentüren sind noch die originalen Massivholztüren aus dem Baujahr 1968. Sie wurden nie ausgetauscht und haben durch ihre Raumhöhe ein Sondermaß, das neue Türen deutlich teurer gemacht hätte. Neue Türen in diesem Format einzubauen wäre mit Trockenbauarbeiten verbunden gewesen, die die Raumwirkung verschlechtert hätten. Also hat man sich entschieden, die Türen aufzubereiten.

Insgesamt sieben Türen wurden von einem Schreiner grundiert und lackiert. Fünfmal, weil die ersten vier Anläufe nicht zufriedenstellend verlaufen sind. Die Kosten dafür lagen bei 1.200 Euro. Im Nachhinein sagt Johannes klar: Er würde es nicht noch einmal so machen. Die Türen raus, neue rein, hätte wahrscheinlich ähnlich viel gekostet und wäre einfacher gewesen. Ein Learning für kommende Projekte.

Neu sind dafür die Türbeschläge. Diesmal in eckiger Form statt der üblichen runden Variante, ein Vorschlag von Johannes' Bruder. Wer regelmäßig flippt, kann sich aus jedem Projekt das Beste herausziehen und sich so über die Zeit eine Art perfekte Standardausstattung zusammenstellen. Türdrücker hier, Bodenbelag da, Fußleisten aus einem anderen Projekt. Das ist kein Zufall, sondern Methode.

Lichtschalter und eine Holzdecke im Flur

Lichtschalter sind Busch-Jäger Future Line in Matt-Schwarz. Diese Frage kommt laut Johannes bei fast jeder Folge, also hier die Antwort für alle, die es noch nicht wissen. Die Farbe zieht sich als Akzent durch die gesamte Wohnung, von den Türdrückern über die Schließbleche bis zu den Armaturen im Bad.

Der besondere Hingucker im Flur ist eine Holzdecke mit indirekter Beleuchtung, ein Vorschlag vom Bruder, den Johannes anfangs skeptisch beäugt hat. Zwei Holzplatten, ein LED-Band dahinter, das Licht nach oben richtet, alles zusammen für rund 500 Euro. Das Ergebnis ist das, was Johannes im Video als Statement Piece der gesamten Wohnung bezeichnet. Manchmal muss man einfach jemanden ranlasen, der frischen Wind mitbringt.

Schlafzimmer und Wohnzimmer: Solide Grundlage, keine Spielerei

Im Schlafzimmer war der Zustand beim Kauf am schlimmsten. Teppichboden mit Spuren, die man lieber nicht weiter beschreibt, ein Bett, mehrere Pfannen, kein funktionierendes Setup. Jetzt liegt der neue Parkettboden drin, die Wände sind frisch, die Heizkörper wurden ausgetauscht und drei zusätzliche Steckdosen nachgerüstet. Das klingt nach einem kleinen Detail, macht aber für den Käufer einen großen Unterschied: Eine Wohnung aus 1968 hat schlicht zu wenig Steckdosen für den Alltag in 2024.

Im Wohnzimmer war vorher eine riesige Schrankwand, ein altes verschmutztes Sofa und eine Menge Gerümpel. Jetzt: saubere Wände, gleicher Parkettboden, neuer Heizkörper, nachgerüstete Steckdosen. Der Balkon wurde im Rahmen einer Maßnahme der Hausgemeinschaft komplett saniert, abgedichtet, Silikonfugen gezogen und neu gestrichen. Die Kosten dafür hat noch der alte Eigentümer als Sonderumlage getragen. Das Timing war perfekt: Das Gerüst hing während der eigenen Renovierungsphase, nicht während der Verkaufsphase.

Küche: Warum keine Küche eingebaut wird

Die Frage kommt bei jedem Fix-and-Flip-Projekt: Küche rein oder nicht? Die Antwort bei Flipper Immo ist klar: Nein, wenn es sich um ein Objekt handelt, das an Eigennutzer verkauft wird. Eine Küche ist eine sehr persönliche Entscheidung. Farbe, Front, Arbeitsplatte, Format: Was der eine liebt, lehnt der andere ab. Wer einzieht, will seine eigene Küche aussuchen. Das respektiert Johannes und verzichtet deshalb bewusst darauf.

Anders sieht es bei Kapitalanlagen aus: Wer vermietet, sollte immer eine Küche einbauen. Kein Mieter hat Lust, sich selbst eine zu organisieren. Beim Flip für Eigennutzer ist das unnötige Arbeit und unnötiges Geld.

Was in der Küche gemacht wurde: Fliesen in 60x60 cm im Beige-Grau-Ton, eingekauft bei Hornbach für rund 28 Euro pro Quadratmeter. Eine Farbe, die laut Johannes gerade stark gefragt ist und die er auch bei künftigen Projekten wieder einsetzen wird. Nicht zu dunkel, nicht zu hell, mit leichter Struktur und Muster. Der alte Linoleumboden ist raus, die L-förmige Küchenzeile ist raus, das Setup wartet jetzt auf den Käufer und dessen eigene Küche.

WC: Sauberkeit bis ins Detail

Das separate WC war beim Kauf ein Fall für sich. Abgehängte Holzdecke, Standklo, ein Sicherungskasten mit gerade mal zwei oder drei Schraubsicherungen. Das alles ist raus. Eingebaut wurde ein wandhängendes, spülrandloses WC mit verdeckter Installation, dazu ein kleines Handwaschbecken und ein schwarzer Wasserhahn. Spiegel und Lampe bleiben beim Verkauf drin, das ist für Johannes selbstverständlich.

Was hier besonders auffällt: Die Revisionsklappe für die Wasseruhr wurde direkt mit Fliesen belegt. Man sieht sie kaum, sie fügt sich nahtlos ins Bild ein. Kein weißer Kasten, kein Fremdkörper. Das Holzelement als Ablage stammt von einem Eichenbaum vom eigenen Bauernhof, weiß geölt, damit die Maserung erhalten bleibt ohne den typisch braunen Ton.

Badezimmer: Das Highlight des Projekts

Das Badezimmer ist, wie bei Flipper Immo üblich, das Aushängeschild. Vorher war eine Badewanne drin, alte Fliesen, eine Brause. Jetzt gibt es eine Walk-in-Dusche mit Glasscheibe, einer hochwertigen Armatur und einer Geberit-Ablaufleiste im Boden. Ebenerdig ist die Dusche nicht ganz, weil der vorhandene Estrich nicht ausreichend tief war, um sie bündig einzulassen. Eine Pumpe hätte das theoretisch ermöglicht, aber mit fünf Jahren Gewährleistungspflicht als Verkäufer ist das keine Option, die Johannes in Betracht zieht. Lieber ein kleiner Aufbau mit sauberem Gefälle als ein Gewährleistungsrisiko unter den Fliesen.

Die Fliesen sind dieselben wie in der Küche: Beige-Grau, 60x60 cm, ein Material, eine Farbe, konsequent durchgezogen. Hochgefliest bis an die Decke, mit einer LED-Fliesenabschlussleiste als indirekter Beleuchtung am oberen Abschluss. Das ist ein einfaches Produkt, das man auf Amazon findet, ein LED-Strip hinter Milchglas, aber der Effekt im fertigen Bad ist stark.

Der Waschtisch ist ein Aufsatzwaschbecken für rund 220 Euro, kombiniert mit einem schwarzen Einhebelmischer. Darunter ein offener Holzunterschrank aus weißgeölter Eiche, derselben Eiche wie im WC, mit Aussparung für den Siphon und fest an der Wand befestigt. Kosten für dieses Element: etwa 200 bis 300 Euro, weil der Bruder es selbst gebaut hat. Auf eine Badewanne wurde bewusst verzichtet: Bei einer Zweizimmerwohnung dieser Größe ist das der richtige Ansatz. Die meisten Käufer wollen keine Wanne, das bestätigt die Praxis.

Qualität als Prinzip: Kein Pfuschen, keine versteckten Mängel

Was sich durch das gesamte Projekt zieht, ist eine klare Haltung zur Qualität. Nicht weil es edel klingen soll, sondern weil es wirtschaftlich sinnvoll ist. Wer mit schlechten Materialien oder versteckten Mängeln verkauft, hat fünf Jahre lang das Risiko, für Schäden geradezustehen. Das ist kein Geschäftsmodell, das Johannes verfolgt.

Wenn etwas gemacht werden muss, wird es gemacht. Der Sicherungskasten im WC war veraltet: raus, neu rein. Die Elektrik war für 1968 ausgelegt: Steckdosen wurden nachgerüstet wo nötig. Die Heizkörper waren alt: ausgetauscht. Das ist kein Luxus, das ist Grundlage für einen sauberen Verkauf ohne Nachspiel.

Was dieses Fix-and-Flip-Projekt zeigt

Diese Folge macht deutlich, was im Fix and Flip wirklich zählt. Nicht der spektakuläre Off-Market-Deal, sondern ein gutes Netzwerk, in diesem Fall ein Makler, der versteht, was Flipper Immo macht und entsprechend weiterleitet. Nicht die perfekte Wohnung beim Kauf, sondern die Fähigkeit, das Potenzial zu sehen, das andere abschreckt.

Die Transformation einer verdreckten, vermüllten Altbauwohnung in eine saubere, modern aufbereitete Zweizimmerwohnung kostet Nerven, Zeit und Kapital. Aber das Ergebnis spricht für sich. Wichtige Entscheidungen auf einen Blick:

• Parkett: Geklebt, ca. 40 Euro pro Quadratmeter, Ausgleichsmasse als Untergrund
• Türen: Massivholztüren aus 1968 lackiert, 1.200 Euro für sieben Türen. Nächstes Mal: neue Türen
• Lichtschalter: Busch-Jäger Future Line, Matt-Schwarz
• Flur-Holzdecke mit indirekter Beleuchtung: ca. 500 Euro, Statement Piece der Wohnung
• Küchenfliesen: 60x60 cm, Beige-Grau, ca. 28 Euro pro Quadratmeter, Hornbach
• Badezimmer: Walk-in-Dusche, Aufsatzwaschbecken ca. 220 Euro, offener Eichenholzunterschrank selbst gebaut
• Keine Küche: Bewusste Entscheidung beim Flip an Eigennutzer

Der nächste Schritt ist der Verkauf. Das Inserat geht online, die ersten Besichtigungen kommen in wenigen Tagen. Und dann kommt das, was Johannes selbst sagt, was ihm immer ein bisschen wehtut: die Wohnung loszulassen. Aber genau das ist das Geschäft. Eigenkapital muss wieder frei werden, damit das nächste Projekt starten kann.