Von Rohbau zu Luxus: Unser zweistöckiger Wohntraum entsteht

In diesem Video begleitet Johannes ein Pärchen, das sich mit einem klaren Ziel bei ihm gemeldet hat: eine zweistöckige Wohnung komplett auf Luxusniveau renovieren. Du siehst den aktuellen Baustand mitten im Prozess, erfährst wie der Ankauf lief, was das Objekt gekostet hat und welchen Gewinn die beiden realistisch anpeilen. Ein echter Einblick in ein Fix-and-Flip-Projekt mit allem, was dazugehört.

Das Objekt: 106 Quadratmeter auf zwei Etagen

Die Wohnung hat ursprünglich 106 Quadratmeter Wohnfläche und erstreckt sich über zwei Stockwerke. Was auf dem Papier groß klingt, hatte im ursprünglichen Zustand einen entscheidenden Haken: Es gab nur ein einziges Schlafzimmer. Für eine Fläche dieser Größe auf zwei Etagen war das schlicht zu wenig, sowohl für die spätere Vermarktung als auch für den Wohnwert. Die Käufer hätten mit dieser Aufteilung kaum eine attraktive Zielgruppe ansprechen können.

Der Grundriss wurde deshalb komplett neu gedacht. Die alte Küche befand sich in einem Raum, der jetzt zum Kinder- oder Arbeitszimmer umfunktioniert wurde. Die Küche selbst wurde verlegt, die nötigen Leitungen neu gezogen, und es entstand ein großzügiger Wohn-Essbereich mit offener Küche, inklusive Platz für eine Kücheninsel. Das Ergebnis: ein Schlafzimmer mehr, eine zeitgemäße Wohnküche und eine Aufteilung, die deutlich mehr Menschen anspricht.

Besonders clever ist die Nutzung des ehemaligen Vorratsraums, der vom Flur aus zugänglich war. Dieser Raum wurde in den neuen Grundriss integriert und schafft zusammen mit der verschobenen Küche zusätzliche nutzbare Fläche. Was früher verschwendeter Platz war, ist jetzt Teil eines durchdachten Raumkonzepts.

Wie der Ankauf wirklich gelaufen ist

Wer glaubt, dass erfolgreiche Fix-and-Flip-Investoren auf geheime Tricks oder exklusive Off-Market-Zugänge angewiesen sind, wird hier eines Besseren belehrt. Das Objekt war ganz normal online inseriert. Der entscheidende Faktor war die Reaktionsgeschwindigkeit: Das Inserat war keine fünf Minuten online, schon hatte das Pärchen eine Nachricht rausgeschickt und einen Besichtigungstermin vereinbart. Das Ergebnis war ein unterschriebener Kaufvertrag.

Vorher hatten die beiden bereits vier bis sechs Objekte besichtigt, also vergleichsweise wenig. Im Fix-and-Flip-Bereich ist eine hohe Besichtigungsquote normal, bevor das passende Objekt dabei ist. Hier hat das Bauchgefühl am Ende den Ausschlag gegeben: Erst waren die beiden noch zögerlich, dann kam die Erkenntnis, dass das Objekt mit einem zusätzlichen Zimmer wirklich Potenzial hat, und der Entschluss fiel.

Beim Kaufpreis wurde verhandelt. Der ursprüngliche Angebotspreis lag bei 285.000 Euro. Nach Verhandlung wurde die Wohnung für 265.000 Euro gekauft, also 20.000 Euro unter dem Angebotspreis, obwohl das Pärchen als erste Interessenten aufgetreten ist. Hinzu kam eine vorhandene Küche im Wert von rund 5.000 Euro, die separat bewertet wurde. Sie wurde für 1.100 Euro verkauft, das Geld floss direkt in Ausstattungsdetails wie die Armatur für die Dusche.

Wichtig für alle, die selbst auf der Suche sind: Der Verkäufer hat das Pärchen auch deshalb bevorzugt, weil die Chemie gestimmt hat. Er hat sogar bei der Konzeptionierung ein bisschen mitgeholfen und hat inzwischen schon das nächste Objekt angeboten. Sympathie und Verlässlichkeit sind im Immobiliengeschäft kein weicher Faktor, sondern ein echter Wettbewerbsvorteil.

Bauzeit und was sich verzögert hat

Geplant war eine kürzere Bauzeit, tatsächlich vergingen vier Monate bis zum aktuellen Stand im Video. Davon waren rund anderthalb Monate unproduktiv, also Leerlauf durch Handwerkerausfälle und private Umstände. Das ist keine Ausnahme, das ist die Regel. Wer Fix-and-Flip kalkuliert, sollte immer einen Puffer von mindestens 20 bis 30 Prozent auf die geplante Bauzeit einrechnen.

Was aber auffällt: Die Baustelle selbst ist ordentlich. Kein Chaos, kein Materialmüll quer durch die Räume, alles hat Hand und Fuß. Das ist kein Zufall, sondern das Ergebnis eines zuverlässigen Generalunternehmers, der auch in der Regel so arbeitet und nicht nur für den Dreh aufgeräumt hat.

Was im Erdgeschoss entsteht

Im Erdgeschoss der Wohnung wird ein kompletter Neuaufbau umgesetzt. Die Wände wurden doppelt beplankt, alle Ecken neu mit Eckschienen versehen, komplett gespachtelt. Das Ziel ist eine Q4-Spachtelung, also die höchste Qualitätsstufe im Trockenbau: absolut glatte Oberflächen, die ohne Tapete direkt lackiert werden können. Die Decken sind abgehangen, die gesamte Elektrik wurde neu verlegt.

Im Wohn-Essbereich werden außerdem LED-Streifen als indirekte Beleuchtung eingebaut, drei Stück, versetzt an der Wand angebracht, sodass ein treppenartiger Lichteffekt entsteht. Schaltbar von oben und unten. Ein kleines Detail mit großer Wirkung, das bei der späteren Vermarktung den Unterschied machen kann.

Der Boden wird im gesamten Erdgeschoss mit Parkettboden verklebt, da alles auf einer Ebene liegt. Die Fenster bleiben erhalten, lediglich die Griffe werden erneuert und der Rollladenmotor ausgetauscht. Das spart Kosten, ohne an der Optik zu sparen.

Für die Türen wurde eine bewusste Entscheidung getroffen: Es kommen schwarze Diamond Doors rein. Dafür mussten einige Türöffnungen aufgeweitet werden, was zwar Aufwand bedeutet, aber das Gesamtbild deutlich aufwertet.

Das Badezimmer im Erdgeschoss: Großzügig und hochwertig

Das Hauptbadezimmer im Erdgeschoss hat knapp 8 Quadratmeter und wird komplett neu ausgestattet. Die Planung sieht folgendes vor:

• Halbfreistehende Badewanne in matt-weiß, an der Wand befestigt, mit modernem Erscheinungsbild
• Doppelwaschbecken als runde Aufsatzbecken auf einem Unterschrank, Wasserhahn aus der Tischplatte
• Zwei runde, beleuchtete LED-Spiegel passend zu den runden Waschbecken
• Walk-in-Dusche bodengleich mit Gefälle, schwarzer Regenbrause und Unterputzarmatur von Hansgrohe
• Eingebaute Nischen für Duschutensilien direkt in der Wand, damit kein externer Ablageraum nötig ist
• Hänge-WC mit neuem Vorwandinstallationsblock
• Schwarze Armaturen durchgängig im gesamten Bad

Das Farbkonzept im Bad folgt dem sogenannten Bambus-Look, den die Investoren auch oben im kleineren Badezimmer konsequent umgesetzt haben. Natürliche Farbtöne, erdige Fliesen, kombiniert mit schwarzen Armaturen und weißen Oberflächen. Dieses Konzept funktioniert im Premiumsegment sehr gut und ist bei Käufern wie Mietern gleichermaßen gefragt.

Die Oberetage: Schlafzimmer mit eigenem Bad und cleverer Raumaufteilung

Oben befindet sich das Hauptschlafzimmer, das großzügig geschnitten ist. Es gab kurz die Überlegung, hier per Trockenbau noch einen begehbaren Kleiderschrank abzutrennen oder ein Homeoffice mit Glaswand einzubauen. Die Entscheidung fiel vorerst dagegen, weil der Raum so für verschiedene Nutzungen offen bleibt und man nachträglich immer noch reagieren kann.

Direkt ans Schlafzimmer angeschlossen ist ein eigenes kleines Badezimmer mit bodengleicher Dusche, Waschbecken, Toilette und Platz für Waschmaschine und Trockner. Der Vorteil: Wer nachts auf die Toilette muss, bleibt auf der Etage. Für Familien oder Paare mit Homeoffice ist das ein echtes Komfortmerkmal, das beim Verkauf zählt.

Die Treppe zwischen den Etagen stammt von einem Schreiner und ist fast neu. Sie hat silberfarbene Streben und eine klassische Buchenoptik. Weil der Parkettboden einen ähnlichen Ton bekommt, passt das zusammen. Die Streben in Schwarz umlackieren wurde diskutiert und verworfen, weil Abschleifen, Grundieren und Lackieren bei verschraubten und verklebten Elementen kaum ein sauberes Ergebnis liefert.

Welchen Gewinn kalkulieren die Investoren?

Der Einkaufspreis liegt nach Verhandlung bei 265.000 Euro. Den Verkaufspreis nennen die Investoren im Video noch nicht konkret, da die Wohnung noch nicht fertig ist. Die Erwartung liegt aber klar auf dem Tisch: zwischen 50.000 und 100.000 Euro Gewinn werden realistisch eingeschätzt.

Das ist eine Spanne, die für ein Objekt dieser Größe und dieses Qualitätsniveaus im aktuellen Immobilienmarkt durchaus erreichbar ist, vorausgesetzt die Renovierungskosten bleiben im Rahmen und die Fertigstellung erfolgt zügig. Exakte Zahlen zu Renovierungskosten und Endverkaufspreis sollen in einem Folgevideo besprochen werden, wenn die Wohnung komplett fertig ist.

Was man jetzt schon sagen kann: Die Investoren haben 20.000 Euro beim Ankauf verhandelt, eine vorhandene Küche weiterverkauft und den Erlös sinnvoll reinvestiert. Das zeigt, wie wichtig es ist, auch kleine Positionen im Blick zu behalten und aktiv zu verhandeln, nicht nur beim Kaufpreis, sondern auch bei Ausstattung und Zubehör.

Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Dieses Projekt zeigt mehrere Dinge, die für alle Fix-and-Flip-Investoren relevant sind:

• Schnelligkeit beim Ankauf zahlt sich aus. Wer binnen Minuten auf neue Inserate reagiert und direkt einen Besichtigungstermin vereinbart, hat gegenüber trägen Mitbewerbern einen echten Vorteil.
• Verhandeln ist immer möglich, auch wenn man der erste Interessent ist. 20.000 Euro Rabatt auf 285.000 Euro sind kein Zufall, sondern das Ergebnis eines selbstbewussten Auftretens.
• Grundrissoptimierung steigert den Wert erheblich. Aus einer Wohnung mit einem Schlafzimmer wurde durch das Verlegen der Küche und die Neuaufteilung ein deutlich marktfähigeres Objekt mit mehr Zimmern und besserer Raumnutzung.
• Qualität bei der Ausführung lohnt sich. Q4-Spachtelung, hochwertige Armaturen, indirekte Beleuchtung und ein durchgängiges Designkonzept kosten in der Umsetzung mehr, rechtfertigen aber einen deutlich höheren Verkaufspreis im Premiumsegment.
• Puffer einplanen. Anderthalb Monate Verzögerung durch Handwerker und private Umstände sind keine Ausnahme. Wer das nicht einkalkuliert, gerät schnell in Druck bei Finanzierung und Verkaufszeitpunkt.

Die Wohnung ist zum Zeitpunkt des Videos noch nicht fertig. In einigen Wochen soll es ein Folgevideo geben, in dem das fertige Ergebnis und die finalen Zahlen präsentiert werden. Es bleibt also spannend.