Von Rohbau zu Luxus: unser zweistöckiger Wohntraum entsteht

In diesem Video begleitet Johannes ein Pärchen, das sich vor einigen Monaten bei ihm gemeldet hat, um gemeinsam ein echtes Highlight-Projekt umzusetzen: eine zweistöckige Wohnung mit 106 Quadratmetern, die von Grund auf kernsaniert wird. Du siehst den aktuellen Baustand, bekommst einen Einblick in den Akquiseprozess und erfährst, welche Entscheidungen bei Grundriss, Ausstattung und Finanzierung getroffen wurden, bevor das Ergebnis in wenigen Wochen fertig ist.

Das Projekt: 106 Quadratmeter auf zwei Etagen

Die Wohnung umfasst 106 Quadratmeter Wohnfläche und verteilt sich auf zwei Stockwerke. Das klingt erstmal komfortabel, aber in der Ursprungskonfiguration gab es ein Problem: Die Raumaufteilung war für die Nutzfläche schlicht nicht optimal. Es gab nur ein Schlafzimmer, eine Küche im falschen Raum und einen Vorratsraum, der wertvolle Fläche schluckte, ohne echten Mehrwert zu bieten.

Genau hier setzt eine gute Renovierungsstrategie an. Wer beim Fix and Flip oder bei der Kapitalanlage den maximalen Wert herausholen will, denkt nicht nur in Quadratmetern, sondern in Zimmern und Nutzungsqualität. Eine große Wohnung mit zu wenigen Zimmern ist schwerer zu vermieten oder zu verkaufen als eine cleverer geschnittene Wohnung derselben Größe.

Was die beiden gemacht haben, ist genau das Richtige: Die alte Küche wurde zum Kinderzimmer oder Arbeitszimmer umfunktioniert, die Leitungen wurden verlegt und der ehemalige Vorratsraum ist jetzt Teil des neuen, offenen Wohn- und Essbereichs mit integrierter Küche. Unterm Strich hat man jetzt ein Zimmer mehr und einen attraktiven Grundriss, der am Markt deutlich besser ankommt.

Akquise: Wie das Objekt gefunden wurde

Bevor man renovieren kann, muss man das richtige Objekt finden. Im Video sprechen die beiden offen über ihren Akquiseprozess, und das ist besonders für alle interessant, die gerade am Anfang stehen.

Das Objekt war ihr viertes oder fünftes, das sie aktiv verfolgt haben, und das erste, das sie tatsächlich gekauft haben. Keine geheimen Tricks, kein Insidernetzwerk. Die Strategie war simpel und konsequent:

• Makler und Hausverwaltungen aktiv anschreiben
• Den Markt kontinuierlich beobachten
• Schnell reagieren: Das Objekt war gerade mal 5 Minuten online, als sie es entdeckt und sofort einen Besichtigungstermin angefragt haben

Genau diese Reaktionsgeschwindigkeit hat den Unterschied gemacht. Wer zu lange wartet, verliert gute Objekte an andere Kaufinteressenten. Der Makler hat ihnen trotzdem noch 20.000 Euro vom Kaufpreis nachgelassen, obwohl sie die ersten Interessenten waren. Das funktioniert, wenn die Chemie stimmt und man überzeugend auftreten kann. In diesem Fall hat der Makler die beiden sogar bei der Konzeptionierung unterstützt und ihnen kurz danach bereits das nächste Objekt angeboten. Beziehungen zu Maklern zahlen sich eben aus, und zwar nicht nur einmal.

Der ursprüngliche Angebotspreis lag bei 285.000 Euro. Nach Verhandlung haben sie die Wohnung für 265.000 Euro gekauft. Die vorhandene Küche war mit 5.000 Euro bewertet und im Preis eingerechnet, wurde dann aber herausgerechnet und separat für 1.100 Euro verkauft. Das Geld floss direkt in hochwertige Armaturen. So funktioniert cleveres Kostenmanagement bei der Renovierung.

Bauzeit und was schiefgelaufen ist

Eingeplant war eine kürzere Bauzeit. Tatsächlich vergingen 4 Monate, davon rund anderthalb Monate ohne nennenswerten Fortschritt, wegen Handwerkerverzögerungen und privaten Umständen. Das ist bei Renovierungsprojekten keine Ausnahme, sondern die Regel. Wer ein Fix-and-Flip-Projekt plant, sollte immer einen Zeitpuffer einkalkulieren, der mindestens 30 bis 50 Prozent der geplanten Bauzeit abdeckt. Jede Woche, die ein Objekt länger steht, kostet Zinsen und verzögert den Verkaufserlös.

Trotzdem: Das Projekt hat Hand und Fuß. Der Generalunternehmer, den man kurz kennenlernt, arbeitet sauber und ordentlich. Die Baustelle ist aufgeräumt, was bei weitem nicht selbstverständlich ist. Das gibt Vertrauen in die Qualität der Ausführung.

Ausstattung: Was hier wirklich entstanden ist

Wer die Bilder sieht, versteht, warum dieses Projekt so viel Potenzial hat. Die Renovierung zielt klar auf ein gehobenes Segment ab. Hier geht es nicht um schnellen, günstigen Verkauf, sondern um eine Wohnung, die optisch und technisch überzeugt. Das sind die wichtigsten Ausstattungsmerkmale im Überblick:

Erdgeschoss: Wohn- und Kochbereich

Der neue Wohn- und Essbereich mit integrierter Küche entsteht dort, wo früher ein Vorratsraum und die ursprüngliche Küche lagen. Geplant ist eine Kücheninsel mit schöner Zeile, viel Licht und einem offenen Grundriss. Die Wände wurden komplett neu aufgebaut, die Decken sind abgehängt, die Elektrik wurde vollständig erneuert. Als Bodenbelag ist verklebtes Parkett geplant, was für eine hochwertige, ebene Fläche sorgt.

Die Fenster bleiben erhalten, bekommen aber neue Griffe und frische Gurte. Einzelne Spots in der Decke runden das Bild ab. Alles in Weiß gehalten, klassisch und zeitlos.

Das grosse Badezimmer im Erdgeschoss

Das Hauptbadezimmer hat knapp 8 Quadratmeter und wird richtig hochwertig ausgestattet. Im Detail:

• Halbfreistehende Badewanne in mattem Weiß, an der Wand montiert, aber mit freier Front
• Doppelwaschtisch auf einem Holzunterschrank mit zwei runden Aufsatzwaschbecken
• Zwei runde, beleuchtete LED-Spiegel
• Walk-in-Dusche mit bodenebener Rinne, schwarzen Unterputzarmaturen und Regenbrause
• Eingebaute Nischen in der Dusche für Shampoo und Co. statt Seifenschalen
• Hänge-WC mit neuem Vorwandinstallationsblock
• Schwarze Armaturen durchgängig als Designelement

Der Stil lässt sich als modern und erdige Naturoptik beschreiben. Der sogenannte Bambus-Look, den die Eigentümer selbst so nennen, zieht sich durch beide Bäder und schafft ein stimmiges Gesamtbild. Wer im gehobenen Segment verkaufen oder vermieten will, braucht genau diese Konsistenz in der Ausstattung.

Obergeschoss: Schlafzimmer mit eigenem Bad

Oben befindet sich das Hauptschlafzimmer, das durch eine neue Holztreppe vom Schreiner erreichbar ist. Die Treppe hat silberne Streben, passt gut zum geplanten hellen Parkettboden und wird so belassen. Ein Umlackieren würde mehr kosten als es bringt, das ist eine kluge Entscheidung.

Das Schlafzimmer ist großzügig geschnitten. Im Video wird diskutiert, ob man hier noch einen Bereich abtrennen könnte: ein begehbarer Kleiderschrank per Trockenbau, ein Glasabteil als Homeoffice oder ein kleines zusätzliches Zimmer. Noch ist das offen. Der Raum gibt es jedenfalls her.

Dazu gibt es ein eigenes kleines Badezimmer im Obergeschoss, ebenfalls vollständig neu aufgebaut. Auch hier Unterputzarmaturen von Hansgrohe in Schwarz, eine vollgeflieste Dusche mit Bambus-Look, eine integrierte Nische, LED-Beleuchtungsleisten an zwei Wänden in versetzter Anordnung, ein kleines Waschbecken mit beleuchtetem Spiegel und eine Toilette. Außerdem ist Platz für Waschmaschine und Trockner eingeplant. Das ist praktisch: Wer nachts nicht mehr nach unten muss, schätzt das.

Details, die den Unterschied machen

Was dieses Projekt von einer Standardrenovierung unterscheidet, sind die konsequenten Details. Das beginnt bei der Qualitätsstufe Q4 beim Spachteln, also dem höchsten Standard für glatte Wände, der bei Luxusobjekten gefordert ist. Es endet bei schwarzen Diamond Doors, für die die Türöffnungen extra erweitert wurden, indirekten LED-Streifen entlang der Treppenwand und einer durchgängigen Farbsprache in Weiß und Schwarz.

Diese Investitionen kosten im Einzelnen nicht die Welt, machen aber am Ende bei der Vermarktung den entscheidenden Eindruck. Wer kauft oder mietet, reagiert auf das Gesamtbild. Und wenn das Gesamtbild stimmt, wird weniger verhandelt.

Was ist das Projekt wert?

Der Einkaufspreis lag bei 265.000 Euro nach Verhandlung. Der angestrebte Gewinn bewegt sich laut Johannes zwischen 50.000 und 100.000 Euro. Das ist eine realistische Bandbreite für ein Objekt dieser Qualität und Lage, sofern der Verkauf zeitnah nach Fertigstellung gelingt. Wie immer gilt: Kalkuliere konservativ, arbeite schnell und verkaufe aktiv.

Was man aus diesem Projekt mitnehmen kann, ist ein klares Muster: Gutes Objekt zu vertretbarem Preis kaufen, klug im Grundriss optimieren, hochwertig ausstatten und konsequent durchziehen. Das ist kein Zufallserfolg, das ist eine Methode.

Was du daraus lernen kannst

Ob du selbst ein Fix-and-Flip-Projekt planst oder als Kapitalanleger in Renovierungsobjekte investierst, dieses Beispiel zeigt ein paar Dinge sehr deutlich:

• Schnelligkeit bei der Akquise entscheidet. Gute Objekte sind selten lange auf dem Markt.
• Verhandeln lohnt sich immer. Auch wenn du der erste Interessent bist, gibt es fast immer Spielraum.
• Grundrissoptimierung schafft Wert. Ein Zimmer mehr kann den Verkaufspreis deutlich nach oben treiben.
• Ausstattungsqualität und Konsistenz sind beim gehobenen Segment keine Kür, sondern Pflicht.
• Puffer einplanen. Handwerker verzögern sich, Familien verzögern sich, Lieferzeiten verzögern sich. Damit muss man rechnen.

In ein paar Wochen soll das Objekt fertig sein. Dann wird es spannend zu sehen, wie das Ergebnis am Markt ankommt und ob der angestrebte Gewinn tatsächlich realisiert werden kann.