Wann lohnt sich Fix & Flip? Die Kalkulation entscheidet

Warum "das sieht doch gut aus" keine Kalkulation ist

Die Frage "lohnt sich das?" hört man bei jedem Objekt, das zum Verkauf steht. Die ehrliche Antwort kommt nie aus dem Bauch, sondern aus der Tabelle. Wer beim Fix & Flip nur den Kaufpreis mit dem geschätzten Verkaufspreis vergleicht und die Differenz für Gewinn hält, hat die Hälfte der Kosten vergessen und rechnet sich reich, bevor überhaupt ein Cent geflossen ist.

Eine belastbare Kalkulation braucht alle Kostenblöcke, einen realistischen Puffer und eine klare Vorstellung davon, wo der Break-even liegt. Genau darum geht es hier: nicht um ein einzelnes Rechenbeispiel mit fixen Euro-Beträgen, sondern um die Kennzahlen und Schwellenwerte, an denen sich jeder Deal messen lassen muss, egal ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung.

Diese Kostenblöcke gehören in jede Kalkulation

Ein Fix & Flip Deal hat fünf große Kostenblöcke. Fehlt einer davon in der Kalkulation, ist das Ergebnis Makulatur.

Kaufpreis

Der offensichtlichste Posten, aber auch der, bei dem am meisten Verhandlungsspielraum liegt. Der Angebotspreis ist eine Ausgangslage, keine feste Größe. Wie viel Luft tatsächlich drin ist, hängt an der Marktlage, der Objektqualität und daran, wie lange die Immobilie schon inseriert ist.

Kaufnebenkosten

Hier wird es in vielen ersten Kalkulationen dünn. Dazu gehören:

• Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises
• Notar- und Grundbuchkosten, üblicherweise 1,5 bis 2 Prozent
• Käuferprovision an den Makler, sofern einer beteiligt ist. Die Höhe schwankt je nach Bundesland und Vereinbarung, ein Blick auf die aktuell gültige Regelung vor Ort lohnt sich hier immer

In Summe kommen so schnell 6 bis 10 Prozent des Kaufpreises zusammen, bevor überhaupt ein Handwerker das Objekt betreten hat.

Sanierungskosten

Der Block, an dem die meisten Kalkulationen kippen. 300 bis 800 Euro pro Quadratmeter sind ein realistischer Rahmen für eine echte, hochwertige Sanierung, keine Larifari-Renovierung mit neuem Anstrich und billigem Laminat, sondern ein Objekt, das anschließend sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger überzeugt. Wo genau man in dieser Spanne landet, hängt an der Sanierungstiefe: Nur Bad und Küche sind etwas anderes als Kernsanierung mit neuer Elektrik, neuen Leitungen und neuem Estrich. Wer hier mit Pauschalwerten aus dem Internet rechnet, statt das konkrete Objekt zu bewerten, liegt fast immer daneben.

Was innerhalb dieser Spanne den Ausschlag gibt, sind meist dieselben Faktoren: Wie alt ist die Haustechnik, muss die Elektrik komplett neu, liegen noch alte Bleileitungen oder Steigstränge, wie ist der Zustand von Dach und Fassade, und wie tief soll energetisch saniert werden. Ein Grundriss, der sich ohne tragende Wände verändern lässt, ist günstiger als einer, bei dem der Statiker ran muss. Wer diese Punkte vor dem Kauf nicht bewertet hat, sondern nach dem "Öffnen der ersten Wand" überrascht wird, verschiebt genau den Puffer, der eigentlich für Marge und Sicherheit gedacht war, in die Sanierung.

Finanzierungskosten während der Haltedauer

Zwischen Ankauf und Verkauf liegt Zeit, und Zeit kostet Zinsen. Je länger die Haltedauer, desto mehr frisst dieser Posten von der Marge. Ein Grund, warum Bauzeit und Vermarktungsdauer selbst Teil der Kalkulation sind, nicht nur ein Bauchgefühl im Nachhinein.

Wie ein Deal finanziert wird, spielt hier direkt mit hinein. Ein hoher Fremdkapitalanteil senkt den nötigen Eigenkapitaleinsatz, erhöht aber die laufenden Zinskosten über die gesamte Haltedauer. Eine Zwischenfinanzierung, die auf eine kurze, realistische Projektlaufzeit ausgelegt ist, kostet in Summe deutlich weniger als eine, die "auf Verdacht" großzügig bemessen wird, aber dann Monat für Monat weiterläuft, weil sich Sanierung oder Verkauf verzögern. Genau deshalb gehört die Finanzierungsstruktur schon in die Kalkulation vor dem Kauf, nicht erst in das Gespräch mit der Bank danach.

Verkaufsnebenkosten

Maklerprovision beim Verkauf, gegebenenfalls Kosten für Home Staging, Fotos und Vermarktung. Klein im Vergleich zu Sanierung und Kaufnebenkosten, aber sie gehören in die Tabelle, nicht in die Kategorie "wird schon irgendwie passen".

Welche Marge sollte am Ende übrig bleiben?

Professionelle Flipper kalkulieren nicht auf Kante. Als grober Richtwert setzen erfahrene Marktteilnehmer eine Sicherheitsmarge an, die deutlich über dem liegt, was man sich nach Abzug aller Kosten gerade noch leisten könnte, ein Puffer für Preisschwankungen, längere Vermarktungszeiten und die Überraschungen, die jede Sanierung mit sich bringt. Wie hoch dieser Puffer im Einzelfall ausfallen muss, hängt am Objekt, am Standort und an der eigenen Erfahrung. Wer zum ersten Mal flippt, sollte großzügiger kalkulieren als jemand, der pro Jahr zwei Dutzend Objekte durchrechnet und weiß, wo die eigenen Fallstricke liegen.

Entscheidend ist weniger die exakte Prozentzahl als das Prinzip: Die Marge muss vor dem Kauf feststehen, nicht erst beim Verkauf sichtbar werden. Ein Deal, der nur bei optimalem Verlauf aufgeht, ist kein Deal, sondern eine Wette.

Break-even: Ab wann trägt sich ein Deal überhaupt?

Die Break-even-Logik ist im Kern simpel: Kaufpreis plus alle Kaufnebenkosten plus Sanierungskosten plus Finanzierungskosten plus Verkaufsnebenkosten müssen zusammen unter dem realistisch erzielbaren Verkaufspreis liegen, und zwar mit ausreichend Abstand, nicht auf den letzten Euro genau. Der "realistisch erzielbare Verkaufspreis" ist dabei der kritische Punkt: Er orientiert sich an tatsächlich erzielten Preisen vergleichbarer, sanierter Objekte in der Lage, nicht an der Wunschvorstellung des Verkäufers oder einem Portal-Schätzwert.

Wer diese Gleichung vor dem Kauf nicht sauber aufstellen kann, sollte das Objekt nicht kaufen, egal wie sehr einem die Substanz oder die Lage gefällt. Emotionale Kaufentscheidungen sind der schnellste Weg, aus einem Fix & Flip Deal ein Verlustgeschäft zu machen.

In der Praxis heißt das: Der maximale Kaufpreis ergibt sich rückwärts aus dem Verkaufspreis, nicht umgekehrt. Erst steht der realistische Verkaufspreis nach Sanierung fest, dann werden Sanierungskosten, Kaufnebenkosten, Finanzierungskosten, Verkaufsnebenkosten und die gewünschte Marge abgezogen. Was übrig bleibt, ist der Kaufpreis, den man maximal bieten darf. Wer stattdessen vom Angebotspreis ausgeht und schaut, "was dann noch geht", rechnet in die falsche Richtung und findet fast immer einen Weg, sich den Deal schönzurechnen.

Die zwei Fehler, die Anfänger am häufigsten machen

Zwei Muster wiederholen sich bei Einsteigern immer wieder:

Erstens werden Sanierungskosten unterschätzt. Ein Angebot vom ersten Handwerker wird für die Wahrheit gehalten, versteckte Mängel hinter Tapeten und unter Estrich werden ignoriert, und der Puffer für Unvorhergesehenes fällt zu knapp aus. Wer 300 Euro pro Quadratmeter kalkuliert, obwohl das Objekt eine Kernsanierung mit neuer Haustechnik braucht, wacht spätestens bei der Elektrik oder den Leitungen böse auf.

Zweitens wird die Zeit unterschätzt. Genehmigungen dauern, Handwerker haben Vorlauf, und der Verkauf geht selten so schnell wie geplant. Jeder zusätzliche Monat Haltedauer kostet Zinsen und bindet Kapital, das nicht für den nächsten Deal zur Verfügung steht. Ein realistischer Zeitpuffer gehört in die Kalkulation genauso wie ein Kostenpuffer.

Beide Fehler haben denselben Ursprung: Die Kalkulation wird einmal vor dem Kauf erstellt und danach nicht mehr angerührt. Wer stattdessen während der Sanierung fortlaufend Plan gegen Ist prüft, merkt frühzeitig, wenn ein Gewerk teurer wird oder ein Zeitplan kippt, und kann noch gegensteuern, statt am Ende des Projekts von den eigenen Zahlen überrascht zu werden. Diese Disziplin unterscheidet Flipper, die nach drei Objekten aufhören, von denen, die Jahr für Jahr zwei- bis drei Dutzend Deals durchziehen.

Kalkulieren statt schätzen

Die gute Nachricht: Diese Kalkulation muss niemand im Kopf machen. Mit dem kostenlosen Online-Rechner lässt sich ein Objekt in wenigen Minuten grob durchrechnen, ausreichend, um schnell zu sehen, ob sich eine tiefere Prüfung überhaupt lohnt. Für die konkrete Kaufentscheidung, bei der jeder Kostenblock im Detail stimmen muss, ist der Profi-Excel-Rechner das richtige Werkzeug: Er bildet Kaufnebenkosten, Sanierungskosten, Finanzierung und Verkaufsnebenkosten einzeln ab und zeigt, wo die Marge tatsächlich herkommt.

Wie belastbare Kalkulationen in der Praxis aussehen, zeigen die dokumentierten Ergebnisse abgeschlossener Projekte. Am Ende entscheidet nicht das Bauchgefühl beim Besichtigungstermin, sondern die Tabelle danach.