Wann musst du die Elektrik neu machen? Kosten und Entscheidungskriterien

Eine der häufigsten Fragen beim Fix-and-Flip ist, ob die Elektrik einer Wohnung komplett erneuert werden muss. Johannes erklärt im Video klar und direkt, woran du es erkennst, was es kostet und warum die Wahl des Handwerkers dabei einen großen Unterschied macht.

Das entscheidende Kriterium: Zwei- oder dreiädrige Elektrik?

Ob du die Elektrik einer Wohnung komplett neu machen musst, hängt von einem einzigen technischen Merkmal ab: der Anzahl der Adern in der vorhandenen Verkabelung. Wenn du zweiädrige Elektroleitungen vorliegen hast, führt kein Weg daran vorbei. Die gesamte Elektrik muss raus und neu installiert werden. Zweiädrige Leitungen gelten technisch als veraltet, entsprechen nicht mehr den heutigen Sicherheitsstandards und sind ein klares Signal, dass du es mit einer älteren Bausubstanz zu tun hast.

Dreiädrige Leitungen hingegen, also Installationen mit Schutzleiter, können in vielen Fällen weiter genutzt werden, sofern sie intakt sind und keine weiteren Mängel vorliegen. Diesen Unterschied musst du vor dem Kauf einer Immobilie kennen, denn er hat direkten Einfluss auf deine Kalkulation. Wer beim Besichtigungstermin nicht in den Sicherungskasten schaut oder sich das Alter der Installation zeigen lässt, riskiert eine böse Überraschung nach dem Kauf.

Was kostet eine neue Elektrik? Konkrete Zahlen für deine Kalkulation

Johannes nennt im Video einen klaren Richtwert, mit dem du beim Kalkulieren arbeiten kannst: rund 100 Euro pro Quadratmeter für eine komplett neue Elektrikinstallation. Bei einer Wohnung mit rund 70 Quadratmetern bedeutet das Gesamtkosten von ungefähr 6.000 bis 10.000 Euro. Diese Spanne ist nicht ungewöhnlich im Handwerk, denn der tatsächliche Preis hängt von mehreren Faktoren ab.

Zu den wichtigsten Einflussfaktoren gehören:

• Die Größe des beauftragten Betriebs
• Die regionale Marktsituation und Auslastung der Elektrofirmen
• Der Aufwand der Installation, zum Beispiel ob Wände aufgestemmt werden müssen
• Der Umfang der gewünschten Ausstattung, also Anzahl der Steckdosen, Lichtschalter, Unterverteilungen und so weiter

Kleine Firma oder großer Betrieb: Wer ist günstiger?

Ein praktischer Hinweis aus dem Video, den viele unterschätzen: Kleinere Elektrobetriebe sind in der Regel günstiger als große Unternehmen. Das klingt zunächst kontraintuitiv, hat aber einen nachvollziehbaren wirtschaftlichen Grund. Große Elektrofirmen haben erhebliche Gemeinkosten: Fuhrparks mit Dutzenden von Fahrzeugen, viele Mitarbeiter auf der Lohnliste, Lagerflächen, teure Technik und Verwaltungsaufwand. All das muss am Ende irgendwie finanziert werden, und das passiert über die Stundensätze und Angebotspreise.

Ein kleiner Meisterbetrieb mit wenigen Gesellen hat diese Kostenstruktur nicht. Er kann schlanker kalkulieren und gibt diesen Vorteil zumindest teilweise an den Kunden weiter. Für dich als Fix-and-Flip-Investor bedeutet das: Hol dir mehrere Angebote ein, und schließe dabei kleine und mittelgroße Betriebe nicht von vornherein aus. Die Qualität der Arbeit hängt nicht an der Firmengröße.

Gleichzeitig gilt natürlich: Prüfe Referenzen, lass dir die Qualifikation nachweisen, und stelle sicher, dass die Arbeiten ordentlich abgenommen und dokumentiert werden. Gerade bei Elektrikarbeiten, die nach der Renovierung nicht mehr sichtbar sind, ist Qualität wichtiger als der günstigste Preis.

Warum die Elektrik beim Fix and Flip so wichtig ist

Beim Fix-and-Flip geht es darum, Immobilien mit Renovierungsbedarf zu kaufen, aufzuwerten und mit Gewinn weiterzuverkaufen. Die Elektrik ist dabei oft ein unterschätzter Kostenfaktor. Viele Investoren fokussieren sich auf das Offensichtliche: neue Böden, frische Farbe, ein modernisiertes Bad. Aber was nützt die schönste Küche, wenn die Elektrik nicht mehr den aktuellen Sicherheitsanforderungen entspricht?

Veraltete Elektrik kann mehrere Probleme verursachen:

• Sicherheitsrisiken durch Überlastung oder fehlende Schutzleiter
• Probleme beim Verkauf, wenn Käufer oder deren Gutachter die Installation beanstanden
• Schwierigkeiten bei der Vermietung, da Mieter und Versicherungen zunehmend auf moderne Standards achten
• Nachträgliche Kosten, wenn du die Elektrik nach dem Verkauf noch nachrüsten musst

Wer die Elektrik beim Kauf nicht in die Kalkulation einbezieht, riskiert, am Ende deutlich weniger Gewinn zu erzielen als geplant oder sogar mit Verlust dazustehen. Die 100 Euro pro Quadratmeter als Planungswert helfen dir dabei, realistisch zu kalkulieren, bevor du ein Angebot abgibst oder einen Kaufpreis verhandelst.

So erkennst du zweiädrige Leitungen bei der Besichtigung

Du musst kein Elektriker sein, um beim Besichtigungstermin schon erste Hinweise zu bekommen. Hier ein paar Punkte, auf die du achten kannst:

• Baujahr der Immobilie: Gebäude aus den 1950er bis frühen 1970er Jahren haben häufig noch zweiädrige Leitungen ohne Schutzleiter.
• Sicherungskasten: Alte Schmelzsicherungen (Schraubsicherungen) statt moderner Leitungsschutzschalter sind ein starkes Indiz für eine veraltete Installation.
• Steckdosen ohne Erdungskontakt: Wenn die Steckdosen in der Wohnung keine seitlichen Erdungskontakte haben, deutet das auf eine zweiädrige Leitung hin.
• Vorhandensein eines FI-Schutzschalters: Fehlt dieser im Sicherungskasten, entspricht die Anlage nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik.

Im Zweifel lohnt es sich, vor dem Kauf einen Elektriker zur Besichtigung mitzunehmen oder ein Kurzgutachten einzuholen. Die Kosten dafür sind überschaubar und können dich vor einer Fehlkalkulation schützen.

Elektrik als Verhandlungshebel beim Kaufpreis

Wenn du weißt, dass eine Wohnung zweiädrige Leitungen hat und die Elektrik komplett erneuert werden muss, hast du ein konkretes Argument in der Kaufpreisverhandlung. Statt vage über Renovierungsbedarf zu sprechen, kannst du mit einem realistischen Kostenvoranschlag in die Verhandlung gehen und den Kaufpreis entsprechend reduzieren.

Verkäufer, die den Wert ihrer Immobilie unrealistisch einschätzen, werden durch konkrete Zahlen oft eher überzeugt als durch allgemeine Aussagen. Ein Angebot von einem Elektriker, das den Aufwand schwarz auf weiß beziffert, ist ein starkes Verhandlungsinstrument. Gleichzeitig zeigt es dem Verkäufer, dass du die Immobilie ernst nimmst und professionell vorgehst.

Fazit: Elektrik immer frühzeitig prüfen und einkalkulieren

Die Faustregel ist simpel: Zweiädrige Elektrik bedeutet Kompletterneuerung. Das kostet bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung zwischen 6.000 und 10.000 Euro, je nach Betrieb und Umfang. Plane mit rund 100 Euro pro Quadratmeter als Orientierungswert. Vergleiche mehrere Angebote, ziehe dabei auch kleinere Betriebe in Betracht, und vergiss nicht, dass diese Kosten von Anfang an in deine Kalkulation gehören, nicht erst nach dem Kauf.

Wer beim Fix and Flip professionell kalkulieren will, darf die Elektrik nicht als Nebenschauplatz behandeln. Sie ist ein wesentlicher Bestandteil jeder soliden Renovierungskalkulation und kann den Unterschied zwischen einem erfolgreichen Flip und einem Verlustgeschäft ausmachen.