Warum er nicht mehr flippt: Interview mit Christian Bubeck, Immobilienmakler aus Stuttgart

In dieser Folge spricht Johannes mit Christian Bubeck, Inhaber von Bubeck Immobilien in Stuttgart. Christian hat selbst mit Fix and Flip angefangen, bevor er zum Vollzeitmakler wurde, und erklärt ehrlich, warum er heute kaum noch flippt. Dazu gibt er konkrete Tipps, wie sich Flipper bei einem Makler richtig positionieren, und teilt seine klare Meinung zu Home Staging.

Wer ist Christian Bubeck?

Christian Bubeck ist 28 Jahre alt, in Stuttgart geboren und Inhaber von Bubeck Immobilien, einem familiengeführten Maklerbüro direkt am Stuttgarter Marienplatz. Das Team bleibt bewusst klein, zwischen drei und sechs Personen, weil Christian Qualität ab einer gewissen Größe nicht mehr zuverlässig kontrollieren kann. Das Geschäft umfasst den Verkauf und die Vermietung von Wohnungen und Häusern im Großraum Stuttgart, also einem Radius von etwa 50 Kilometern rund um die Stadt. Gewerbeverkäufe klammert das Büro bewusst aus, da dafür spezialisiertes Know-how notwendig ist, das Bubeck Immobilien nicht abdeckt.

Christian hat sich fachlich breit aufgestellt: Neben dem laufenden Geschäft hat er ein Fernstudium in Immobilienwirtschaft absolviert und eine Gutachterausbildung bei der DEKRA gemacht. Er ist zudem auf Social Media aktiv und gibt dort regelmäßig Einblicke in aktuelle Objekte und seinen Arbeitsalltag.

Vom Flipper zum Makler: Christians Einstieg in die Immobilienbranche

Christians Weg in die Immobilienbranche war kein geradliniger. Er begann zunächst mit einem dualen Studium zum Industriekaufmann, was jedoch nicht funktionierte. In dieser Phase entschied er sich, das zu tun, was sein Vater früher gemacht hatte: kleine Wohnungen kaufen, renovieren und wieder verkaufen. Das lief gut, und fast nebenbei kamen die ersten Maklertätigkeiten dazu, als ein Bekannter fragte, ob Christian neben dem Kauf einer Garage auch das dazugehörige Haus verkaufen könnte.

Daraus entstand das eigentliche Maklerbüro. Christian kaufte den Familiennamen Bubeck Immobilien nach zwei Jahren zurück, nachdem sein Vater die Marke wegen Krankheit verpachtet hatte, und baute das Geschäft neu auf. Fix and Flip war also tatsächlich der Ausgangspunkt, nicht das Ziel.

Konkret hat Christian drei Objekte geflippt, unter anderem eine kleinere Wohnung in Leonberg, die er günstig über eine Maklerin erworben hat. Dort wurden neue Böden verlegt, Fenster und Elektrik erneuert sowie eine neue Küche eingebaut. Vieles erledigte er in Eigenleistung: Geländer polieren, Balkonboden verlegen, Küche anschließen. Aufgaben, die handwerkliches Fachwissen erforderten, etwa Wasseranschlüsse, überließ er Fachleuten, auch wegen der Gewährleistungspflicht. Der Gewinn lag bei rund 20.000 Euro, was er selbst als überschaubar einordnet.

Ein zweites Objekt in Stuttgart Nord brachte mehr Ertrag. Dort nutzte er gezielt eine Besonderheit des Stuttgarter Marktes: Die Grenze zwischen Stuttgart Nord und Stuttgart Feuerbach verläuft an einer Hanglage, und Objekte in der Grenzzone werden beim Verkauf oft zu Stuttgart-Nord-Preisen angeboten, obwohl sie im Einkauf noch zu Feuerbach-Preisen zu haben sind. Wer diesen Preisunterschied kennt und nutzt, kann damit ordentlich verdienen.

Warum Christian heute nicht mehr flippt

Die Antwort ist pragmatisch: Das Maklergeschäft wirft für Christian schlicht mehr ab, bei deutlich weniger Risiko. Als Makler bindet er kein eigenes Kapital in Höhe von mehreren Hunderttausend Euro, haftet nicht für Baumängel oder Materialfehler und hat dennoch ein verlässliches Einkommen durch Provisionen. Im Vergleich dazu ist ein Flip kapitalintensiv, erfordert Eigenleistung oder Handwerkerkoordination und bringt am Ende vielleicht einen ähnlichen Betrag, aber mit deutlich mehr Aufwand und Risiko.

Dazu kommt, dass das Marktumfeld schwieriger geworden ist. Christian beschreibt es so: Das Delta zwischen Einkaufs- und Verkaufspreis ist kleiner geworden. Immobilienpreise sind in den letzten Jahren breiter kommuniziert worden, Eigentümer wissen heute besser, was ihre Immobilie wert ist, und die gestiegenen Zinsen haben die Finanzierungskosten auf Käuferseite erhöht. Wer heute flippen will, muss beim Einkauf noch präziser kalkulieren, weil der Verkaufspreis schwerer vorherzusagen ist.

Christian hat in der Hochzinsphase auch Anfragen von Banken erhalten, die ihm günstige Kredite angeboten haben. Er hat diese Angebote bewusst abgelehnt, weil er das Maklergeschäft als sein risikoloses Kerngeschäft sieht. Für einen wirklich lohnenden Flip müsste er nach eigener Einschätzung in ein Mehrfamilienhaus investieren und deutlich mehr Kapital einsetzen, was er bisher nicht getan hat.

Ethik im Maklergeschäft: Was Christian ablehnt

Ein interessanter Teil des Gesprächs dreht sich um Geschäftspraktiken, die Christian konsequent ablehnt. Er berichtet von einer Kundin, deren Mann gestorben war. Sie bot an, die Immobilie weit unter Marktwert zu verkaufen, mit einem Erlös von 600.000 Euro, obwohl der Marktwert bei 800.000 bis 900.000 Euro lag. Christian hat das Angebot ausgeschlagen. Er wollte nicht von einer notleidenden Situation profitieren. Die Immobilie wurde zum Marktpreis verkauft, die Kundin war zufrieden, zahlte freiwillig mehr Provision und hat das Büro vielfach weiterempfohlen.

Außerdem kauft Christian grundsätzlich keine Objekte, die ihm als Makler zur Vermarktung angeboten werden. Der Interessenkonflikt ist für ihn offensichtlich: Ein Makler, der gleichzeitig als Käufer auftritt, hat einen Anreiz, den Wert der Immobilie nach unten zu drücken. Das widerspricht seiner Vorstellung von seriösem Maklergeschäft.

Zum Thema Erlösvereinbarungen und Trinkgelder beim Notar äußert er sich ebenfalls klar: Das ist nicht seine Art zu arbeiten, und er findet es in einer transparenten Geschäftsbeziehung unangemessen.

Was Flipper tun müssen, um bei einem Makler oben auf der Liste zu stehen

Johannes fragt direkt, wie sich ein angehender Flipper bei Christian am besten positioniert. Die Antwort ist konkret und praxisnah:

• Schnell und entscheidungsfreudig sein. Wer nach einer Besichtigung wochenlang überlegt, landet hinten in der Prioritätenliste. Wer innerhalb einer Woche mit Finanzierungsbestätigung zurückkommt, steht ganz oben.
• Klare Aussagen treffen. Ein Flipper sollte klar kommunizieren, was er bezahlen möchte, und nicht lange verhandeln oder dann doch wieder zurückrudern. Fakten auf den Tisch, kein Rumeiern.
• Finanzierung vorab klären. Eine gesicherte Finanzierung ist heute mehr wert als vor drei Jahren. Wer erst nach der Besichtigung zur Bank geht und dann acht Wochen wartet, bis die Unterlagen geprüft sind, verliert das Objekt. Die Empfehlung: vorher einen Finanzierungsrahmen holen. Es muss keine exakte Summe sein, aber eine grobe Zahl wie 200.000 oder 500.000 Euro gibt dem Makler Planungssicherheit.
• Keine extra Provision anbieten. Das ist wegen des gesetzlichen Provisionsrechts ohnehin problematisch und für Christian kein Anreiz. Was zählt, ist Verlässlichkeit und Entscheidungsstärke.

Christian schildert auch einen Fall, der es gut illustriert: Ein Käufer hatte sofort eine Finanzierungsbestätigung parat, innerhalb einer Woche war alles geklärt, in vier Wochen war der Notartermin. So funktioniert es für alle Beteiligten.

Fix and Flip in Stuttgart: Wie der Markt sich verändert hat

In der Niedrigzinsphase gab es viele Flipper in Stuttgart, auch solche mit mäßiger Qualität. Der Markt war einfacher: Wer im Januar kaufte und im Dezember verkaufte, machte allein durch die allgemeine Preissteigerung einen Gewinn, ohne echte Wertschöpfung durch Renovierung.

Das hat sich geändert. Die Zahl aktiver Flipper ist zurückgegangen, und auch die Käufer sind weniger geworden. Wer heute einsteigen will, braucht ein besseres Gespür für den Einkaufspreis, weil der Verkaufspreis nicht mehr so sicher kalkulierbar ist. Das Risiko ist gestiegen, gerade für Einsteiger.

Christian sieht den aktuellen Markt trotzdem als Chance: Es kommen mehr Objekte von älteren Eigentümern rein, die nicht auf den Maximalpreis angewiesen sind. Häuser aus den 1950er und 1960er Jahren, deren Eigentümer schon lange abbezahlt haben und bei denen eine schnelle Abwicklung wichtiger ist als der letzte Euro mehr. In solchen Situationen lässt sich heute besser verhandeln als in den letzten Jahren. Wer jetzt am Ball bleibt und sauber einkauft, gehört nach Christians Einschätzung zu den Gewinnern.

Home Staging: Sinnvolles Werkzeug oder Verschleierung?

Christian hat bisher noch nie eine Immobilie mit physischem Home Staging verkauft, abgesehen von seiner eigenen Airbnb-Wohnung, die dauerhaft eingerichtet war. Seine Erfahrungen mit echten Möbeln in leer stehenden Verkaufsobjekten waren eher negativ: Nach der Übergabe, wenn alle Möbel raus sind, wirkt die Wohnung kleiner und nüchterner als beim Besichtigungstermin. Das führt zu Enttäuschungen beim Käufer, und der Makler trägt die Verantwortung dafür.

Besonders kritisch sieht er es, wenn Home Staging eingesetzt wird, um Mängel zu verbergen, zum Beispiel ein Sofa vor einer beschädigten Wand. Das ist für ihn keine Aufwertung mehr, sondern Verschleierung.

Was er dagegen gut findet, ist virtuelles Home Staging: Fotos des Ist-Zustands werden durch digitale Einrichtung ergänzt, um zu zeigen, was möglich ist. Wichtig dabei ist Transparenz, es muss klar kommuniziert werden, dass die abgebildeten Möbel nicht real vorhanden sind. Christian schreibt das immer in die Objektbeschreibung, auch wenn es viele Interessenten nicht lesen.

Sein Fazit zum Thema: Home Staging kann sinnvoll sein, um einer leeren Wohnung etwas Leben einzuhauchen und das Potenzial zu zeigen. Sobald es aber dazu dient, einen falschen Eindruck zu erzeugen oder Schwächen des Objekts zu kaschieren, schadet es mehr als es nützt, sowohl dem Käufer als auch dem Makler, der im Zweifel für die Erwartungen geradestehen muss.

Fazit: Was du aus diesem Gespräch mitnehmen kannst

Christians Geschichte zeigt, dass Fix and Flip und Maklertätigkeit näher beieinander liegen als man denkt, aber auch unterschiedliche Risikoprofile haben. Er hat mit Flips angefangen, ist dann ins Maklergeschäft gewechselt und bleibt dabei, weil es für ihn das bessere Verhältnis aus Aufwand, Risiko und Ertrag bietet. Das ist keine allgemeingültige Aussage, sondern seine persönliche Entscheidung basierend auf seinem konkreten Geschäftsmodell.

Für Flipper, die im Raum Stuttgart aktiv sind oder es werden wollen, lohnt sich der Kontakt zu einem erfahrenen lokalen Makler wie Christian. Wer sich als verlässlicher, entscheidungsfreudiger Käufer präsentiert und die Finanzierung vorab geklärt hat, bekommt Zugang zu Objekten, die nicht lange öffentlich inseriert werden. Und gerade in einem Markt, in dem das Angebot an renovierungsbedürftigen Immobilien wieder zunimmt, ist genau das der entscheidende Vorteil.