Warum er nicht mehr flippt – Interview mit Christian Bubeck, Immobilienmakler aus Stuttgart

In dieser Folge spricht Johannes mit Christian Bubeck, Inhaber von Bubeck Immobilien und Makler am Stuttgarter Marienplatz. Christian hat selbst mit Fix and Flip angefangen, bevor er sein Maklerbüro aufgebaut hat, und erklärt, warum er heute nicht mehr flippt. Außerdem gibt er Einblicke in den Stuttgarter Immobilienmarkt, erklärt, was er von Flipper-Käufern erwartet, und teilt seine ehrliche Meinung zu Home Staging.

Christian Bubeck: Vom Flipper zum Makler

Christian Bubeck ist 28 Jahre alt, in Stuttgart geboren und führt gemeinsam mit seiner Mutter das familiengeführte Maklerbüro Bubeck Immobilien direkt am Stuttgarter Marienplatz. Das Team umfasst bewusst nur drei bis sechs Personen. Wachstum um des Wachstums willen ist für ihn kein Ziel. Der Grund ist simpel: Ab einer gewissen Größe lässt sich Qualität nicht mehr zuverlässig kontrollieren.

Seinen Einstieg in die Immobilienbranche verdankt Christian einem Umweg. Er hatte mit einem dualen Studium angefangen, ist aber daran gescheitert. In dieser Phase, in der auf dem Markt gefühlt alles zu verkaufen war, erinnerte er sich daran, dass sein Vater früher Immobilien gemakelt hatte. Er startete zunächst damit, kleine Wohnungen zu kaufen, zu renovieren und wieder zu verkaufen, also klassisches Fix and Flip. Das lief gut genug, um erste Rücklagen aufzubauen. Parallel dazu bat ihn ein Bekannter, dessen Haus zu verkaufen, worüber er gute Provision verdiente. Daraus wurde das eigentliche Geschäftsmodell.

Nach etwa zwei Jahren hatte er genug Kapital zusammengespart, um den Markennamen seines Vaters zurückzukaufen und Bubeck Immobilien neu aufzubauen. Begleitend dazu absolvierte er ein Fernstudium in Immobilienwirtschaft und eine Gutachterausbildung bei der DEKRA, um fundiertes Fachwissen nachweisen zu können.

Warum Christian heute nicht mehr flippt

Die ehrliche Antwort: Das Maklergeschäft ist für ihn schlicht rentabler und gleichzeitig risikoärmer. Als Makler verdient er eine Provision für seine Dienstleistung, ohne dass eigenes Kapital im sechsstelligen Bereich gebunden ist. Beim Fix and Flip hingegen hängt man mit dem eigenen Geld im Objekt, trägt das Risiko von Kostensteigerungen bei der Renovierung und haftet noch Jahre nach dem Verkauf für bestimmte Mängel.

Christian bringt es auf den Punkt: Er hätte mit einzelnen Flips nie so viel verdient wie mit dem laufenden Provisionsgeschäft. Es gab sogar Zeiten, in denen Banken von sich aus nachgefragt haben, ob er nicht mehr Kapital aufnehmen wolle. Er hat das immer abgelehnt, weil er das Maklergeschäft schlicht als das risikoärmere Modell betrachtet.

Seine eigenen Flip-Erfahrungen beschränken sich auf drei Objekte, darunter eine kleinere Wohnung in Leonberg. Dort wurden Böden erneuert, Fenster ausgetauscht, die Elektrik erneuert und eine neue Küche eingebaut. Ein befreundeter Handwerker übernahm die Facharbeiten wie Fliesenlegen, während Christian selbst viele einfachere Arbeiten erledigt hat: Geländer poliert, Balkonfußboden verlegt, Küche angeschlossen. Der Gewinn dieser Flips lag im Bereich von rund 20.000 Euro, was er selbst als solide, aber nicht spektakulär einschätzt.

Beim zweiten Objekt nutzte er eine Lagebesonderheit in Stuttgart aus: Die Grenze zwischen Stuttgart Nord und Stuttgart Feuerbach verläuft an einer Hanglage. Wer in Feuerbach kauft, aber die Adresse und den Blick von Stuttgart Nord hat, kann im Verkauf teils höhere Preise erzielen, als beim Einkauf bezahlt wurde. Diesen Preisunterschied hat er bewusst genutzt und das Objekt nach der Renovierung schnell an einen Pendler verkauft, für den die Lage ideal war.

Der Stuttgarter Immobilienmarkt aus Maklersicht

Bubeck Immobilien verkauft und vermietet Wohnungen und Häuser aller Art im Großraum Stuttgart, also in einem Einzugsgebiet von rund 50 Kilometern um die Stadt. Gewerbevermietung wird angeboten, der Verkauf von Gewerbeimmobilien dagegen nicht, da Christian das klar außerhalb seines Kompetenzbereichs sieht.

Der Markt in Stuttgart ist teuer. Einfamilienhäuser kosten schnell über eine Million Euro. Das Portfolio besteht daher zu rund 70 Prozent aus Eigentumswohnungen, der Rest sind Häuser. Ein wichtiger Pfeiler ist außerdem das Bestandskundengeschäft, also Kapitalanleger, die immer wieder kaufen oder verkaufen.

Das aktuelle Marktumfeld beschreibt Christian deutlich: Das Jahr läuft schwach, das berichten auch alle anderen Makler, die er kennt. Das Delta zwischen Einkaufs- und Verkaufspreisen ist kleiner geworden, weil die Preise gesunken sind und Eigentümer heute deutlich informierter sind als noch vor einigen Jahren. Gleichzeitig kommen vermehrt Objekte von Eigentümern auf den Markt, die in den 1950er und 1960er Jahren günstig gekauft haben und jetzt nicht auf den Maximalpreis angewiesen sind. Wer jetzt aktiv einkauft und gut verhandelt, kann echte Schnäppchen finden.

Was Flipper tun sollten, um bei einem Makler ganz oben auf der Liste zu landen

Christian hat in der Vergangenheit sowohl Flipper als Käufer bedient als auch renovierte Objekte für Flipper wieder verkauft. Er kennt beide Seiten und erklärt klar, was ihm als Makler bei einem Käufer wichtig ist:

• Entscheidungsfreudigkeit: Wer wochenlang überlegt, verliert den Zuschlag. Wer montags besichtigt und Donnerstag ein konkretes Angebot auf dem Tisch hat, kommt weiter.
• Finanzierung vorab klären: Eine gesicherte Finanzierungszusage ist heute mehr wert als noch vor drei Jahren. Wer zur Bank geht, bevor er ein Objekt gefunden hat, und sich wenigstens einen groben Rahmen geben lässt, ist klar im Vorteil.
• Klare Preisvorstellung kommunizieren: Nicht lange herumeiern, sondern sagen, was man zahlen möchte und was nicht. Das spart beiden Seiten Zeit.
• Kein extra Trinkgeld oder Provisionsangebot nötig: Das hilft in der Praxis kaum und ist durch das aktuelle Provisionsgesetz ohnehin kompliziert. Wer sich professionell präsentiert, schafft sich damit keinen Vorteil.

Ein konkretes Negativ-Beispiel aus der Praxis: Ein Interessent möchte ein Objekt unbedingt haben, hat aber noch keinen Bankkontakt. Er braucht 14 Tage bis zum Termin, dann nochmals 14 Tage bis zur Rückmeldung der Bank, und in den Sommerferien zieht sich das auf acht Wochen. In dieser Zeit kann das Objekt längst weg sein. Wer als Flipper schnell und verlässlich handelt, kommt bei jedem guten Makler automatisch nach oben auf die Liste.

Christians Haltung zu ethischen Fragen beim Makeln

Ein Thema, das im Gespräch deutlich wird: Christian zieht klare Grenzen. Er hatte eine Kundin, deren Mann verstorben war. Sie war bereit, die Immobilie weit unter Marktwert zu verkaufen und bot sie ihm direkt an. Er hat abgelehnt und das Objekt stattdessen normal auf dem Markt verkauft, zum deutlich höheren Preis. Die Kundin hat ihn daraufhin freiwillig besser bezahlt und tausendfach weiterempfohlen.

Genauso hat er nie ein Objekt gekauft, das ihm als Auftraggeber zur Bewertung vorlag. Der Interessenkonflikt ist für ihn zu offensichtlich: Als Makler arbeitet er im Auftrag des Verkäufers und soll den höchsten Preis erzielen. Als Käufer will er möglichst günstig einkaufen. Das ist ein grundsätzlicher Widerspruch, den er nicht bereit ist einzugehen.

Home Staging: Was bringt es wirklich?

Beim Thema Home Staging ist Christian skeptisch, aber differenziert. Er selbst hat noch nie ein Objekt mit physischem Home Staging verkauft. Seine Erfahrungen damit waren eher negativ: Ist die Wohnung beim Besichtigungstermin schön eingerichtet und bei der Übergabe dann leer, entsteht unweigerlich eine Enttäuschung beim Käufer. Der Makler bekommt das ab.

Was er dagegen gut findet und selbst einsetzt: virtuelles Home Staging. Dabei werden Fotos des Ist-Zustands mit digital eingerichteten Versionen ergänzt, klar gekennzeichnet als Visualisierung. So kann man zeigen, was in einem leeren oder wenig ansehnlichen Raum möglich ist, ohne falsche Erwartungen zu wecken.

Was er ablehnt: Wohnungen mit Pappkulissen oder billigen Möbeln aufzuhübschen, um Mängel zu verdecken. Wenn ein Sofa bewusst vor eine schadhafte Wand gestellt wird, ist das aus seiner Sicht keine Vermarktung mehr, sondern Täuschung. Das schadet dem Ruf des Maklers und letztlich dem Markt insgesamt.

Sein Fazit zum Thema: In den USA funktioniert Home Staging gut, weil es dort Tradition ist, dass Einrichtung übernommen oder ausdrücklich entfernt wird, und weil das transparent kommuniziert wird. Dieses Maß an Klarheit fehlt in Deutschland oft.

Kontakt und Fazit

Wer im Großraum Stuttgart als Flipper aktiv ist oder werden möchte, sollte Bubeck Immobilien auf dem Radar haben. Christian ist auf Instagram aktiv und zeigt dort regelmäßig Einblicke in aktuelle Objekte und den Stuttgarter Markt. Sein Büro befindet sich direkt am Marienplatz und ist spezialisiert auf Wohnungen und Häuser, vom Einzelobjekt bis zur Kapitalanlage.

Das Wichtigste aus dem Gespräch in Kürze: Der Stuttgarter Markt bietet gerade für entschlossene Käufer echte Chancen, weil Eigentümer verhandlungsbereiter sind als noch vor zwei oder drei Jahren. Wer vorbereitet ist, schnell entscheidet und eine gesicherte Finanzierung mitbringt, hat die besten Karten, gute Objekte zu bekommen, bevor sie breit angeboten werden.