Was hab ich schon geflippt? | Fix & Flip Online Seminar Part 04

In Part 04 des Fix & Flip Online Seminars nimmt dich Johannes mit in die Praxis: Du erfährst, wie eine Renovierung in 14 klar strukturierte Schritte unterteilt ist, welche zwei Vergabemodelle es gibt und was Johannes bei seinen ersten drei Flips konkret ein- und verkauft hat, inklusive aller Zahlen.

Die 14 Schritte einer Renovierung im Fix and Flip

Wer mit Fix and Flip anfängt, unterschätzt schnell, wie viele einzelne Gewerke und Abläufe eine Renovierung hat. Johannes hat das im Video auf den Punkt gebracht: Eine Sanierung lässt sich grob in 14 aufeinander aufbauende Schritte unterteilen. Das klingt erstmal viel, aber wenn du das einmal verstanden hast, verlierst du auf der Baustelle nicht mehr den Überblick.

• 1. Entrümpelung: Alles raus, was nicht bleiben soll. Bei Messi-Wohnungen können das schnell drei Container oder mehr sein. Johannes hat selbst solche Objekte gekauft und genau das als Vorteil gesehen: Du löst ein Problem für jemanden, der es nicht selbst lösen will.
• 2. Entkernung: Alles wird entfernt, was später nicht mehr da sein soll. Das kann auch mit dem Vorschlaghammer passieren, wenn eine nicht tragende Wand weichen muss. Wichtig dabei: Statik vorab klären.
• 3. Grundrissänderungen: Wände raus, Türen versetzen, Raumaufteilung optimieren. Das passiert parallel zur Entkernung.
• 4. Elektro: Neue Kabel verlegen, Dosen setzen, Lichtschalter an die richtigen Stellen bringen.
• 5. Sanitär: Alles, was unter dem Estrich passiert. Rohre versetzen, neue Anschlüsse setzen, aus einer Badewanne eine Dusche machen, Toilette oder Waschbecken neu positionieren.
• 6. Trockenbau: Decken abhängen, Wände neu ziehen oder schließen. Läuft in der Regel parallel zu Elektro und Sanitär.
• 7. Verputzen und Spachteln: Jetzt wird wieder aufgebaut. Wände ausgleichen, ausbessern, glatt ziehen.
• 8. Fliesen: Sobald die Wände gerade sind, kommt die Fliese ins Bad und in die Küche.
• 9. Malen und Lackieren: Wände weiß streichen, Zagen von braun auf weiß lackieren, Heizkörper und Türen in Schuss bringen.
• 10. Bodenbelag: Bei Johannes fast immer Parkettboden, weil er im Verkauf den höchsten Mehrwert bringt.
• 11. Endmontage: Duschkabine, Toilettenschüssel, Türen, Armaturen werden jetzt verbaut, geschraubt und geklebt.
• 12. Bauabnahme: Gemeinsam mit den Handwerkern alles durchgehen. Stimmt das mit dem überein, was besprochen war? Was muss nachgearbeitet werden?
• 13. Endreinigung: Boden wischen, Fenster putzen, alles abstauben und saugen. Johannes hat das am Anfang selbst gemacht.
• 14. Homestaging: Möbel zur Show einbringen, damit Kaufinteressenten die Wohnung in ihrer besten Form sehen.

Generalunternehmer oder Einzelvergabe: Was passt zu dir?

Wenn du weißt, was alles gemacht werden muss, stellt sich die nächste Frage: Wer setzt das um? Dafür gibt es grundsätzlich zwei Modelle.

Der Generalunternehmer ist die einfachere Variante. Du hast einen einzigen Ansprechpartner, der die gesamte Baustelle koordiniert und alle Gewerke aus einer Hand liefert. Der Nachteil: Er ist teurer, weil er seine eigene Marge und die Koordinationsleistung mit einpreist.

Die Einzelvergabe ist der Weg, den Johannes selbst gestartet hat. Jedes Gewerk, also Sanitär, Trockenbau, Fliesen, Elektro, wird separat beauftragt und direkt von dir auf der Baustelle koordiniert. Das ist mehr Aufwand, aber du verstehst von Anfang an, was wirklich passiert, wie die Logistik zwischen den Gewerken funktioniert und wo die Kosten tatsächlich entstehen. Dieses Wissen ist für jeden Immobilieninvestor, der langfristig flipped, unbezahlbar.

Erster Flip: 78.000 Euro Gewinn und ein wichtiges Learning

Genug Theorie, her mit den Zahlen. Johannes hat im Video seine ersten drei Flips mit konkreten Kalkulationen offengelegt. Das ist das, was dieses Seminar von vielen anderen unterscheidet.

Flip 1 war eine Dreizimmerwohnung mit 75 Quadratmetern, Baujahr 1975, erste Etage ohne Balkon und ohne Stellplatz. Die Substanz war solide, aber optisch war die Wohnung abschreckend.

• Ankaufskosten: 228.000 Euro
• Gesamtkosten inklusive Renovierung: 240.000 Euro
• Renovierungsdauer: 4 Monate
• Verkaufspreis: 340.000 Euro
• Makler: keiner, Johannes hat selbst verkauft
• Profit: 78.000 Euro

Für einen ersten Flip ein starkes Ergebnis. Gleichzeitig hat Johannes aus diesem Deal ein wichtiges Learning mitgenommen: Kein Balkon, kein Stellplatz. Das sind Punkte, die Käufer als Manko wahrnehmen und die beim nächsten Objekt auf der Checkliste stehen sollten.

Zweiter Flip: Saubere Kalkulation, 56.000 Euro Profit

Flip 2 war eine klassische Omawohnung, die komplett mit allem hinterlassen wurde, vom Fernseher bis zur Küche. Zwei Zimmer, 68 Quadratmeter, Baujahr 1976, drittes Obergeschoss mit nagelneuem Aufzug, Balkon, Tiefgaragenstellplatz und Zentralheizung. Diesmal alles, was beim ersten Flip noch gefehlt hat.

• Kaufpreis plus Nebenkosten: 214.000 Euro
• Renovierung: 28.000 Euro
• Renovierungsdauer: 5 Monate
• Verkaufspreis: 298.000 Euro
• Makler: wieder selbst gemacht
• Profit: 56.000 Euro

Johannes beschreibt diesen zweiten Flip als den ersten perfekten Flip, also das Modell, das sich mit Vorbereitung und dem richtigen System in sechs Monaten umsetzen lässt. Beim Selbstverkauf hat er außerdem angefangen, eine eigene No-Go-Checkliste zu führen: Was finden Käufer nicht gut, was überzeugt sie? Dieses Wissen aus direkten Gesprächen mit Interessenten ist über Jahre gewachsen und heute Teil seiner Strategie.

Dritter Flip: 179.000 Euro Profit bei einem Reihenhaus

Mit dem dritten Flip ist Johannes in eine andere Dimension eingestiegen. Das Objekt war ein Reihenhaus mit fünf Zimmern und 130 Quadratmetern, Baujahr 1960. Er hat es über einen Flyer gefunden und die Wohnung war als Messiwohnung vollgestopft bis unters Dach. Wer dazu mehr sehen will, findet auf seinem Kanal eigene Videos dazu.

• Ankauf inklusive aller Kosten: 316.000 Euro
• Renovierung: 36.000 Euro, rein optische Aufwertung von innen
• Renovierungsdauer: 8 Monate
• Angestrebter Verkaufspreis: 555.000 Euro (bewusst als Schnapszahl gewählt)
• Tatsächlicher Verkaufspreis: 555.000 Euro, gestartet war er mit 580.000 Euro
• Makler: ja, weil das Objekt schwieriger zu verkaufen war
• Profit: 179.000 Euro

Das Ergebnis: rund 22.000 Euro Profit pro Monat Projektlaufzeit. Johannes nennt das einen Gamechanger und das ist es in der Tat. Drei Jahresgehälter aus einem einzigen Projekt, aus einer Tätigkeit, die ihm gleichzeitig Spaß macht. Wer einmal so ein Ergebnis erlebt, hört nicht mehr auf.

Was du aus diesen drei Flips mitnehmen kannst

Die drei Beispiele zeigen ein klares Muster. Fix and Flip in Deutschland funktioniert nicht durch Glück, sondern durch eine strukturierte Herangehensweise: die richtige Objektauswahl, eine saubere Kalkulation, ein gut koordiniertes Handwerkernetz und die Bereitschaft, aus jedem Projekt zu lernen.

Der erste Flip hat gezeigt, dass auch ein Objekt ohne Balkon und Stellplatz profitabel sein kann, aber diese Faktoren trotzdem in die Einkaufsentscheidung einfließen müssen. Der zweite Flip war das sauberste und reproduzierbarste Modell mit überschaubarem Kapitaleinsatz und klarer Marge. Der dritte Flip hat bewiesen, was möglich ist, wenn Objektgröße, Renovierungskosten und Verkaufspreis in einem guten Verhältnis stehen.

Für dich als angehenden Immobilieninvestor oder Fix-and-Flip-Einsteiger bedeutet das: Fang nicht mit dem größten und kompliziertesten Objekt an. Versteh zuerst den Ablauf, lern die 14 Renovierungsschritte kennen, bau dir dein Handwerkernetz auf und kalkuliere konservativ. Der erste Flip muss nicht 179.000 Euro bringen. Er muss funktionieren und dir zeigen, wie das System läuft. Alles andere kommt dann von selbst.