Was hab ich schon geflippt? | Fix & Flip Online Seminar Part 04

In Teil 4 des Fix & Flip Online Seminars gibt Johannes einen konkreten Einblick in seine bisherigen Flips: wie eine Renovierung Schritt für Schritt abläuft, welche zwei Wege es bei der Handwerkervergabe gibt und was er mit seinen ersten drei Projekten tatsächlich verdient hat. Zahlen, Lerneffekte und echte Vorher-Nachher-Ergebnisse aus der Praxis.

Die 14 Schritte einer Renovierung beim Fix and Flip

Eine Renovierung im Fix-and-Flip-Bereich läuft nicht zufällig ab. Sie folgt einer klaren Reihenfolge, die sich in der Praxis bewährt hat. Johannes teilt den gesamten Prozess in 14 Schritte auf, die aufeinander aufbauen und logisch ineinandergreifen.

• 1. Entrümpelung: Alles raus, was nicht festgewachsen ist. Bei einer Messi-Wohnung können das schnell drei Container voll sein. Gleichzeitig ist das für Johannes einer der schönsten Aufträge, weil man damit ein echtes Problem für jemanden löst, der es selbst nicht stemmen kann oder will.
• 2. Entkernung: Was später nicht mehr da sein soll, wird jetzt entfernt. Das kann mit dem Vorschlaghammer passieren, wenn die Statik es erlaubt. Welche Wände tragende Wände sind und welche nicht, muss vorher geklärt werden.
• 3. Grundrissänderungen: Wände raus, Türen versetzen, neue Öffnungen schaffen. All das passiert in diesem frühen Stadium, bevor die eigentlichen Aufbauarbeiten beginnen.
• 4. Elektro: Neue Kabel, neue Dosen, Lichtschalter an anderen Positionen. Das gesamte Stromnetz wird auf den aktuellen Stand gebracht.
• 5. Sanitär: Alles, was unter der Wand passiert. Rohre versetzen, neue Anschlüsse legen, aus einer Badewanne eine Dusche machen, Toilette oder Waschbecken an eine andere Position bringen.
• 6. Trockenbau: Decken abhängen, neue Wände einziehen, vorhandene Wände schließen. Das passiert parallel zu den Gewerken Elektro und Sanitär.
• 7. Verputzen und Spachteln: Jetzt wird wieder aufgebaut. Wände werden geschlossen, ausgebessert und glattgezogen, damit eine saubere Fläche entsteht.
• 8. Fliesen: Sobald die Wände gerade sind, kommen die Fliesen. Das betrifft in erster Linie Bad und Küche.
• 9. Malen und Lackieren: Wände werden weiß gestrichen, Türen und Fensterrahmen lackiert, Heizkörper aufgefrischt. Alles bekommt wieder ein frisches Äußeres.
• 10. Bodenbelag: Bei Johannes ist das in der Regel Parkettboden. Den setzt er bewusst ein, weil er im Verkauf den größten Mehrwert bringt und Käufer emotional anspricht.
• 11. Endmontage: Dusche, Toilettenschüssel, Türen, Armaturen. Alles, was bis jetzt noch nicht endgültig verbaut war, wird jetzt an Ort und Stelle geschraubt, geklebt und montiert.
• 12. Bauabnahme: Gemeinsam mit den Handwerkern wird die Baustelle durchgegangen. Passt alles wie besprochen? Muss noch etwas nachgearbeitet werden?
• 13. Endreinigung: Boden wischen, Fenster putzen, abstauben, saugen. Am Anfang hat Johannes das selbst gemacht, um Kosten zu sparen und ein Gefühl für den Aufwand zu bekommen.
• 14. Homestaging: Zum Abschluss werden Möbel und Dekoration eingebracht, nicht zum Einzug, sondern ausschließlich für die Besichtigungen und Fotos. Das Ziel: die Wohnung so wirken lassen, wie sie sich für Käufer anfühlen soll.

Generalunternehmer oder Einzelvergabe: zwei Wege, zwei Philosophien

Bei der Frage, wer die Renovierung umsetzt, gibt es grundsätzlich zwei Ansätze. Beide haben ihre Daseinsberechtigung, je nachdem, wo du gerade stehst.

Der Generalunternehmer ist die bequemere Variante. Du hast einen einzigen Ansprechpartner, der alle Gewerke koordiniert, alle Abläufe steuert und dir die Baustelle vom Kopf nimmt. Das hat seinen Preis, denn der GU rechnet seine eigene Marge plus Koordinationsaufwand mit ein. Dafür läuft die Baustelle in der Regel reibungsloser und du musst nicht täglich vor Ort sein.

Die Einzelvergabe ist der Weg, den Johannes selbst am Anfang gegangen ist. Sanitär, Trockenbau, Fliesenleger, Elektromeister: jedes Gewerk wird separat beauftragt und von dir persönlich koordiniert. Das ist günstiger, aber du trägst die Verantwortung für den Ablauf. Der entscheidende Vorteil ist, dass du dabei lernst, wie eine Baustelle wirklich funktioniert, welche Gewerke aufeinander warten müssen, wo Abstimmungsprobleme entstehen und wie du als Bauherr den Überblick behältst. Dieses Wissen ist später gold wert, egal ob du mit GU oder Einzelvergabe arbeitest.

Der erste Flip: 78.000 Euro Profit und der Einstieg ins Fix and Flip

Das erste Projekt war eine 3-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern, Baujahr 1975, erstes Obergeschoss, kein Balkon, kein Stellplatz. Die Substanz war solide, aber optisch war die Wohnung in einem Zustand, den Johannes als "abartig hässlich" beschreibt. Innenstadtlage, neun Wohneinheiten im Haus, eine einzelne Gastherme als Heizung.

Die Zahlen im Überblick:

• Ankaufskosten: 228.000 Euro
• Gesamtinvestition inkl. Nebenkosten: ca. 240.000 Euro
• Renovierungskosten: 22.000 Euro
• Renovierungsdauer: 4 Monate
• Verkaufspreis: 340.000 Euro
• Makler: keiner, Johannes hat selbst verkauft
• Profit: ca. 78.000 Euro

Für einen ersten Flip war das ein außergewöhnliches Ergebnis. Das Projekt hat Johannes so angefixt, dass er danach nicht mehr aufgehört hat. Gleichzeitig hat er aus diesem Flip gelernt, dass fehlender Balkon und fehlender Stellplatz bei Kaufinteressenten regelmäßig als Mangel wahrgenommen werden. Beides ist seitdem fester Bestandteil seiner Ankaufs-Checkliste.

Der zweite Flip: die klassische Oma-Wohnung mit 56.000 Euro Gewinn

Flip Nummer zwei war eine klassische 2-Zimmer-Wohnung mit 68 Quadratmetern, Baujahr 1976, vollständig so übernommen, wie die Vorbesitzerin sie hinterlassen hatte, inklusive Möbel, Fernseher und Küche. Ein Teil der Einrichtung konnte noch verkauft werden, der Rest wurde entrümpelt.

Die Wohnung lag im dritten Obergeschoss mit nagelneuem Aufzug, hatte einen Balkon, einen Tiefgaragenstellplatz und eine Zentralheizung. Das Haus hatte 18 Parteien, die Lage war wieder innenstadtnah. Genau die Punkte, die beim ersten Flip gefehlt hatten, waren hier vorhanden.

Im Zuge der Renovierung wurde auch der Grundriss angepasst: Im Bad wurde eine neue Wand eingezogen, um den Schnitt zu verbessern. Das Vorher-Nachher-Ergebnis war laut Johannes wie zwei verschiedene Welten, dieselbe Substanz, aber eine komplett andere Wohnung.

Die Zahlen im Überblick:

• Kaufpreis plus Nebenkosten: 214.000 Euro
• Renovierungskosten: 28.000 Euro (mehr Gewerke vergeben als beim ersten Flip)
• Renovierungsdauer: 5 Monate
• Verkaufspreis: 298.000 Euro
• Makler: keiner, wieder selbst verkauft
• Profit: ca. 56.000 Euro

Johannes bezeichnet diesen zweiten Flip als das erste Referenzprojekt, das zeigt, was in einem überschaubaren Zeitraum realistisch möglich ist. Für ihn ist 56.000 Euro Profit bei einer 68-Quadratmeter-Wohnung in 5 Monaten die Art von Ergebnis, die sich auch für Einsteiger reproduzieren lässt, wenn die Kalkulation stimmt und die Abläufe sauber sind.

Ein weiterer Lerneffekt aus diesem Projekt war das Selbstverkaufen. Johannes hat die Besichtigungen bewusst selbst gemacht, weil er dabei direkt erfährt, was Kaufinteressenten gut finden und was nicht. Über die Jahre hat er daraus eine Checkliste entwickelt, auf der steht, welche Merkmale einer Wohnung beim Verkauf regelmäßig Einwände erzeugen.

Der dritte Flip: Reinhaus, 179.000 Euro Profit, ein Gamechanger

Das dritte Projekt war eine andere Hausnummer. Ein Reinhaus mit 5 Zimmern und 130 Quadratmetern, Baujahr 1960, Ankaufspreis 300.000 Euro. Die Wohnung war eine Messi-Wohnung, vollgestopft bis unter die Decke. Auf dem YouTube-Kanal gibt es dazu eigene Videos, die zeigen, was das konkret bedeutet hat.

Auch hier war eine Gastherme verbaut, die Lage war innenstadtnah, nicht direkt im Zentrum, aber nah genug. Die Renovierung beschränkte sich auf das Innere: einmal komplett schick machen, Grundriss war weitgehend in Ordnung.

Die Zahlen im Überblick:

• Gesamtinvestition inkl. Ankauf und Nebenkosten: 316.000 Euro
• Renovierungskosten: 36.000 Euro
• Renovierungsdauer: 8 Monate
• Angestrebter Verkaufspreis: 580.000 Euro
• Tatsächlicher Verkaufspreis: 555.000 Euro (bewusst gewählte Schnapszahl)
• Makler: ja, wegen der Komplexität des Verkaufs
• Profit: ca. 179.000 Euro

Beim dritten Flip hat Johannes erstmals einen Makler eingesetzt, weil das Objekt und der Verkaufsprozess eine andere Komplexität hatten als bei den beiden Wohnungen zuvor. Die Entscheidung war bewusst und richtig: Wer das nötige Fachwissen und Netzwerk hat, soll den Job machen.

Der Profit von knapp 179.000 Euro war für Johannes der Wendepunkt. Heruntergebrochen auf die Projektlaufzeit ergibt sich ein Profit von rund 22.000 Euro pro Monat, was er selbst als geisteskrank bezeichnet. Was diesen Flip besonders gemacht hat, war nicht nur das Geld, sondern das Gefühl: etwas Verwahrlostes in etwas Schönes verwandelt zu haben und dafür mehr bezahlt zu werden als mit drei durchschnittlichen Jahresgehältern zusammen.

Was diese drei Flips zeigen

Die drei Projekte stehen für eine klare Lernkurve. Erster Flip: viel selbst gemacht, keine Maklerkosten, 78.000 Euro Gewinn. Zweiter Flip: mehr Gewerke vergeben, sauberere Struktur, 56.000 Euro Gewinn. Dritter Flip: größeres Objekt, professionellerer Ablauf, fast 180.000 Euro Gewinn. Jedes Projekt hat neue Erkenntnisse geliefert, die ins nächste eingeflossen sind.

Drei Punkte lassen sich aus den Projekten direkt mitnehmen:

• Die Checkliste beim Ankauf entscheidet. Balkon, Stellplatz, Heizungsart, Lage, Hausgröße. Was beim ersten Flip fehlte, stand beim zweiten bewusst auf der Haben-Seite.
• Selbst verkaufen lohnt sich, wenn du weißt, was du tust. Maklerkosten sparen ist eine Sache. Noch wichtiger ist das direkte Feedback vom Markt, das du als selbst Verkaufender bekommst.
• Die Renovierungsstruktur ist bei jedem Flip dieselbe. Die 14 Schritte ändern sich nicht. Was sich ändert, ist wie gut du sie planst, koordinierst und steuerst.

Fix and Flip in Deutschland ist kein Geheimrezept und kein Glücksspiel. Es ist ein Handwerk, das man lernen kann, wenn man die Abläufe versteht, die Kalkulation beherrscht und bereit ist, sich auf dem Weg vom ersten zum zweiten und dritten Projekt weiterzuentwickeln.