Was ist das? Hausgemeinschaft mit eigenem Solarium im Mehrfamilienhaus

Projektleiter Tim hat Johannes ein Foto geschickt, das für sich selbst spricht: Eine Hausgemeinschaft in einem Mehrfamilienhaus wirbt mit einem hauseigenen Solarium als besonderem Highlight. Was dahinter steckt und wie das Ganze in der Realität aussieht, zeigt Johannes in diesem kurzen, aber unterhaltsamen Video.

Wenn das Exposé und die Realität auseinanderfallen

Wer Immobilien kauft oder bewertet, kennt das Spiel: Im Exposé klingen Ausstattungsmerkmale oft deutlich attraktiver, als sie in der Realität sind. Dieses Video ist ein besonders anschauliches Beispiel dafür. Projektleiter Tim entdeckt bei der Besichtigung eines Mehrfamilienhauses ein sogenanntes hauseigenes Solarium, das die Hausgemeinschaft als echtes Alleinstellungsmerkmal vermarktet. Klingt auf dem Papier erst einmal nach einem netten Gemeinschaftsangebot, das den Wohnwert steigern könnte.

Die Realität: eine Holzpritsche, die im wahrsten Sinne des Wortes im Saft steht, weil dort offensichtlich regelmäßig jemand draufschwitzt, und darüber eine einfache kleine Lampe. Das war es. Kein professionelles UV-Gerät, keine Kabine, keine Hygienemaßnahmen, die auch nur ansatzweise an ein echtes Solarium erinnern würden.

Was das mit Immobilienbewertung zu tun hat

So lustig das Video auf den ersten Blick wirkt, so ernst ist der Lerneffekt dahinter. Bei der Analyse einer Immobilie als Kapitalanlage oder als Fix-and-Flip-Objekt kommt es darauf an, zwischen echtem Mehrwert und reinem Marketing zu unterscheiden. Ausstattungsmerkmale, die im Inserat großzügig beschrieben werden, müssen vor Ort immer kritisch geprüft werden.

Besonders bei Mehrfamilienhäusern mit Gemeinschaftsbereichen gilt das doppelt. Denn solche Einrichtungen bringen nicht nur keinen Mehrwert, wenn sie in diesem Zustand sind, sie können auch laufende Kosten verursachen, die die Rendite spürbar drücken. Im Video wird das kurz angesprochen: Neben dem Solarium befindet sich in dieser Hausgemeinschaft auch noch ein Pool, der laut Johannes "Unmengen an Strom frisst". Das sind genau die versteckten Betriebskosten, die man als Investor im Blick haben muss.

Gemeinschaftseinrichtungen als Kostenfalle

Gemeinschaftliche Anlagen in Mehrfamilienhäusern klingen beim Kauf oft nach einem Vorteil. In der Praxis bedeuten sie aber häufig:

• Hohe laufende Betriebskosten, etwa für Strom, Wasser und Wartung eines Pools oder ähnlicher Anlagen
• Erhöhter Verwaltungsaufwand, weil Nutzungsregeln, Reinigungspläne und Instandhaltung organisiert werden müssen
• Potenzielle Haftungsfragen, wenn Gemeinschaftsanlagen nicht den Sicherheitsstandards entsprechen
• Konflikte in der Hausgemeinschaft, wenn Nutzung und Kosten ungleich verteilt sind

Ein Solarium, das aus einer Holzpritsche und einer Lampe besteht, ist in diesem Kontext kein Ausstattungsmerkmal, das den Kaufpreis rechtfertigt oder die Vermietbarkeit verbessert. Im Gegenteil: Es ist ein Hinweis darauf, dass bei diesem Objekt möglicherweise mehr mit Schein als mit Sein gearbeitet wird.

Vor-Ort-Besichtigung ist durch nichts zu ersetzen

Genau deshalb ist die persönliche Besichtigung, oder zumindest die Besichtigung durch einen erfahrenen Projektleiter wie Tim, ein unverzichtbarer Schritt bei jeder Immobilienentscheidung. Fotos im Inserat können beschönigt sein. Beschreibungen können übertrieben wirken. Erst wer das Objekt selbst in Augenschein nimmt, sieht, was wirklich da ist.

Das gilt nicht nur für skurrile Details wie das Solarium in diesem Video. Es gilt genauso für den Zustand von Dach, Heizung, Elektrik, Fenstern und allen anderen wertrelevanten Bauteilen. Wer als Investor Kapital in eine Immobilie steckt, muss wissen, was er bekommt. Und was er bekommt, sieht man nur vor Ort.

Fix and Flip: Solche Objekte als Chance sehen

Für Fix-and-Flip-Investoren kann ein solches Objekt trotzdem interessant sein, wenn der Kaufpreis die Mängel und den Renovierungsaufwand widerspiegelt. Ein Mehrfamilienhaus mit offensichtlichen Schwächen in der Ausstattung und fragwürdigen Gemeinschaftsanlagen wird in der Regel unter Marktwert angeboten. Wer dann in der Lage ist, die Immobilie zu sanieren, die Gemeinschaftsbereiche sinnvoll umzugestalten oder einfach zu entfernen, und das Objekt anschließend zu einem realistischen Marktpreis zu verkaufen oder zu vermieten, kann damit eine attraktive Rendite erzielen.

Entscheidend ist dabei immer die saubere Kalkulation im Vorfeld:

• Wie hoch ist der Kaufpreis?
• Welche Renovierungs- und Sanierungskosten kommen auf mich zu?
• Welche laufenden Kosten entstehen durch bestehende Gemeinschaftsanlagen?
• Welchen realistischen Verkaufs- oder Mietwert hat das Objekt nach der Aufwertung?
• Wie viel Eigenkapital muss ich einsetzen, und welche Finanzierungsoptionen stehen mir zur Verfügung?

Wenn diese Zahlen aufgehen, kann auch ein Objekt mit einem zweifelhaften Solarium ein gutes Investment sein. Wenn sie es nicht tun, ist es egal, wie kreativ das Inserat formuliert war.

Das Fazit: Augen auf beim Immobilienkauf

Dieses Video ist kurz, aber die Botschaft dahinter hat Gewicht. Ausstattungsmerkmale, die im Exposé besonders hervorgehoben werden, verdienen bei der Besichtigung besondere Aufmerksamkeit. Nicht weil sie automatisch schlecht sind, sondern weil sie oft der erste Hinweis darauf sind, wie ernsthaft und professionell ein Objekt bewirtschaftet wurde. Eine Holzpritsche mit Lampe als Solarium zu vermarkten sagt einiges darüber aus, welches Anspruchsniveau in diesem Haus insgesamt gelebt wurde. Und das sollte man als Investor immer einpreisen.