Was ist mit Immobilien? Wir haben einen Finanzierungsberater gefragt

Was passiert gerade auf dem Immobilienmarkt, wie hoch sind die Zinsen wirklich, und wer kann heute noch kaufen? Johannes hat sich Gottfried Stadtmüller eingeladen, unabhängiger Finanzierungs- und Förderberater mit 33 Jahren Erfahrung, um genau diese Fragen zu beantworten. Das Gespräch liefert einen klaren Blick auf die aktuelle Lage, ohne Schönfärberei.

Die aktuelle Stimmung auf dem Immobilienmarkt

Gottfried Stadtmüller spricht seit dreieinhalb Jahren als komplett unabhängiger Finanzierungsexperte mit Kaufinteressenten, Bauträgern und Bestandshaltern. Sein Fazit nach den letzten drei Monaten: Die Nachfrage zieht wieder leicht an, aber das Geschäft ist beratungsintensiver geworden als je zuvor. Der Grund ist einfach: Seit der Zinswende hat sich nahezu jeder Parameter verändert. Zinsen, Eigenkapitalanforderungen, Kaufpreise, Förderlandschaft, Bankbewertungen von Immobilien, alles steht anders als noch vor zwei Jahren.

Die Verunsicherung bei Kaufinteressenten ist nach wie vor groß. Die zentralen Fragen, die Gottfried täglich hört, sind: Was ist noch möglich? Wie viel kann ich mir leisten? Wie viel Haus geht bei meinem Einkommen? Das sind keine einfachen Fragen mehr, und sie lassen sich nicht mehr mit einer schnellen Überschlagsrechnung beantworten.

Wo stehen die Zinsen aktuell?

Ein konkreter Anhaltspunkt aus dem Gespräch: Je nach Zinsbindungsdauer und Beleihungsauslauf sind Zinsen unter vier Prozent weiterhin möglich. Gottfried nennt 3,5 Prozent als realistischen Wert bei guten Konditionen. Wer also auf Immoscout Werbung mit ähnlichen Werten sieht, der liegt nicht völlig daneben, muss aber das Kleingedruckte lesen. Variabel finanzierte Darlehen können zwar günstiger wirken, tragen aber ein höheres Zinsänderungsrisiko und sind für die meisten Käufer keine sinnvolle Strategie.

Entscheidend ist der Beleihungsauslauf, also wie viel Prozent des Kaufpreises über die Bank finanziert wird. Je niedriger dieser Wert, desto besser die Konditionen. Das ist einer der Gründe, warum Eigenkapital heute wichtiger ist als jemals zuvor in den letzten Jahren.

Wer kauft noch Immobilien und wer nicht mehr?

Gottfried macht eine klare Unterscheidung. Die Faustformel lautet: Die monatliche Kreditbelastung sollte maximal ein Drittel des Nettoeinkommens betragen. Bei 3.000 Euro netto sind das rund 1.000 Euro monatliche Rate. Mit dieser Rate lässt sich heute deutlich weniger Immobilie finanzieren als noch vor der Zinswende, weil die Zinsen höher sind und die Kaufpreise in vielen Lagen kaum nachgegeben haben.

Wer kauft:

• Käufer, die Eigenkapital einbringen können, mindestens 20 Prozent, besser 30 Prozent des Kaufpreises.
• Ältere Käufer, die über Ersparnisse verfügen und sich die gestiegenen Raten leisten können.
• Jüngere Käufer, die Unterstützung aus dem Familienkreis bekommen. Gottfried beobachtet, dass Eltern und Großeltern, die jahrzehntelang gespart haben, zunehmend bereit sind, Kapital an Kinder oder Enkelkinder weiterzugeben, damit diese eine Immobilie kaufen können. Das Vermögen ist also da, es sitzt aber oft bei der älteren Generation.

Wer nicht mehr kaufen kann:

• Wer kein Eigenkapital hat und auch keine Unterstützung aus dem Umfeld bekommt.
• Wer erwartet, dass die Bank Kaufpreis und Nebenkosten zu 100 Prozent finanziert. Diese Zeiten sind vorbei. Banken verlangen heute auf alle Fälle Eigenkapital, weil sie selbst nicht sicher einschätzen können, wohin sich die Immobilienpreise entwickeln. Bestandsimmobilien zeigen in vielen Lagen bereits Preisrückgänge, und die Banken haben diese Objekte in ihren Büchern noch zu alten, höheren Werten bewertet. Das erhöht die Vorsicht auf Bankenseite erheblich.

Welche Rolle spielen staatliche Förderungen?

Das ist das Thema, das Gottfried besonders am Herzen liegt, und das viele Käufer schlicht nicht auf dem Schirm haben. Als unabhängiger, zertifizierter Förderberater, sowohl für KfW-Programme als auch für die BayernLabo, prüft er bei jeder Beratung konsequent, welche Fördermittel sich kombinieren lassen.

Ein konkretes Beispiel aus dem Gespräch: Eine Familie mit zwei Kindern kauft eine Bestandsimmobilie zur Eigennutzung. Sie könnte folgende Förderungen erhalten:

• 7.500 Euro Kinderzuschuss pro Kind, also 15.000 Euro für zwei Kinder
• Bis zu 50.000 Euro Ergänzungszuschuss vom bayerischen Staat für Erstkäufer von Bestandsimmobilien zur Selbstnutzung

Das ergibt in Summe bis zu 65.000 Euro Eigenkapitalzuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss. Die Einkommensgrenze liegt dabei bei 85.000 Euro Jahresbrutto. Das ist eine Hausnummer, die viele Familien gar nicht auf dem Schirm haben, weil weder klassische Banken noch viele Berater diese Förderungen aktiv anbieten. Für Banken fließt dieses Geld nicht in deren eigene Bilanz, also fehlt der Anreiz, darüber zu sprechen.

Gottfrieds Botschaft ist klar: Wer heute kaufen will, muss die Förderberatung zwingend als Teil der Finanzierungsplanung begreifen. Bei einem Kaufpreis von 700.000 Euro kann der Unterschied zwischen einer reinen Bankfinanzierung und einer vollständig fördermitteloptimierten Finanzierung laut seiner Kalkulation fast 1.000 Euro monatliche Belastungsersparnis bedeuten. Das verändert die gesamte Rechnung.

Wie entwickelt sich der Bauträgermarkt?

Der Neubaumarkt steht unter erheblichem Druck. Die Ursachen sind vielfältig: gestiegene Baukosten, teure energetische Anforderungen, bürokratisch aufwendige KfW-Förderprogramme und hohe Grundstückspreise in gefragten Lagen. Gottfried nennt als Beispiel die Stadt Kempten, wo Neubaufamilienhäuser mittlerweile regelmäßig bei einer Million Euro liegen, und Finanzierungsbestätigungen ab 800.000 Euro zur Vorlage erwartet werden.

Die Folge: Der Markt sortiert sich gerade neu. Schwache Bauträger werden verschwinden, die gesunden halten durch und passen ihre Planung an. Was die klugen Bauträger jetzt tun, ist laut Gottfried eine saubere Marktanalyse: Welcher Bedarf ist wirklich vorhanden? Und wie lässt sich eine Immobilie so planen, dass sie maximale Förderung ermöglicht und damit wieder bezahlbar wird?

Gottfried arbeitet aktiv mit Bauträgern zusammen, um Projekte von Anfang an förderfähig zu strukturieren. Das ist der konzeptionelle Ansatz, der den Unterschied macht, nicht einfach weniger bauen, sondern cleverer planen.

Auffällig ist außerdem eine Verschiebung in den Produkttypen. Das klassische freistehende Einfamilienhaus im Neubau ist für viele Familien finanziell nicht mehr erreichbar. Stattdessen rücken wieder stärker in den Vordergrund:

• Reihenhäuser, die mit Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss ein echtes Haus liefern, aber deutlich günstiger in der Herstellung sind. Preise um 750.000 Euro werden hier als erreichbar genannt, im Vergleich zu einer Million für das freistehende Haus.
• Eigentumswohnungen mit 100 Quadratmetern, die in kleinen Mehrfamilienhäusern mit sechs bis sieben Einheiten entstehen und für Familien zur Selbstnutzung interessant werden.

Die politische Diskussion, die das Einfamilienhaus als Bauform zunehmend in Frage stellt, tut ihr Übriges. Wer heute ein Grundstück in einer gefragten Lage bebaut, denkt in Richtung verdichtetes Bauen, nicht mehr in Richtung Einzelhaus auf großem Grundstück.

Was empfiehlt Gottfried Käufern, die sich kein Haus leisten können?

Gottfried hat eine pragmatische Empfehlung für alle, bei denen das Budget fürs Haus heute nicht reicht: Zuerst eine Eigentumswohnung kaufen. Der Gedanke dahinter ist nachvollziehbar. Wer in einer eigenen Wohnung lebt, zahlt keine Miete mehr, baut gleichzeitig Vermögen auf und tilgt Monat für Monat. Nach zehn bis fünfzehn Jahren kann das zum Sprungbrett für den Hauskauf werden, weil Eigenkapital aufgebaut wurde und die Rahmenbedingungen sich möglicherweise wieder verändert haben.

Das klingt nach einem Kompromiss, ist aber oft der realistischere Weg als zu warten und weiter Miete zu zahlen, ohne Vermögen aufzubauen. Die Botschaft ist: In Stufen denken statt alles auf einmal wollen.

Fazit: Was bedeutet das für Immobilienkäufer und Investoren heute?

Die Lage am Immobilienmarkt ist komplexer geworden, aber nicht hoffnungslos. Wer kaufen will oder kaufen kann, braucht heute drei Dinge: ausreichend Eigenkapital, eine gründliche Förderberatung und einen Berater, der konzeptionell denkt und nicht einfach eine Bankfinanzierung hinknallt.

Für den Kapitalanlegermarkt sieht Gottfried die Lage aktuell schwierig, die Renditen passen bei den meisten Objekten nicht mehr zur Finanzierungslast. Wer zur Eigennutzung kauft und dabei clever auf Förderungen setzt, hat dagegen weiterhin gute Karten. Der Markt verändert sich, er bricht aber nicht zusammen. Und wer jetzt gut beraten ist, kauft unter Umständen zu Konditionen, die in drei Jahren rückblickend günstig aussehen werden.