Was ist mit Immobilien? Wir haben einen Finanzierungsberater gefragt

Der Immobilienmarkt hat sich in den letzten Monaten grundlegend verändert. Johannes hat sich deshalb wieder mit Finanzierungsexperte Gottfried Stadtmüller zusammengesetzt und ihn gefragt, was aktuell wirklich los ist: Wo steht der Zins, wer kauft noch, wer kauft gar nicht mehr, und was passiert bei den Bauträgern? Die Antworten sind ehrlich, direkt und liefern einen klaren Blick auf die aktuelle Lage am deutschen Immobilienmarkt.

Der Immobilienmarkt ist beratungsintensiver geworden

Gottfried Stadtmüller ist seit 33 Jahren im Finanzierungsgeschäft tätig und seit dreieinhalb Jahren vollständig unabhängig als Finanzierungsexperte und zertifizierter Förderberater aktiv. Sein erstes klares Signal: Die Nachfrage zieht wieder an. Das klingt erstmal positiv, aber der entscheidende Punkt ist ein anderer. Das Geschäft ist deutlich beratungsintensiver geworden, weil sich seit der Zinswende nahezu alle Parameter verändert haben.

Menschen sind verunsichert. Die zentralen Fragen, die Gottfried in Beratungen immer wieder hört, sind: Was ist überhaupt noch möglich? Wie viel kann ich mir noch leisten? Wie viel Haus bekomme ich für mein Geld? Diese Unsicherheit ist berechtigt, denn die Rahmenbedingungen haben sich in kurzer Zeit massiv verschoben. Wer sich das nicht professionell aufschlüsseln lässt, trifft im schlimmsten Fall eine Fehlentscheidung bei einer der größten finanziellen Weichenstellungen im Leben.

Wo steht der Zinssatz aktuell?

Eine der meistgestellten Fragen rund um Immobilienfinanzierung lautet derzeit: Wie hoch ist der Zins eigentlich? Gottfried gibt dazu eine klare Einordnung. Der Zinssatz hängt immer von zwei wesentlichen Faktoren ab:

• Zinsbindungsdauer: Je länger die Bindung, desto höher in der Regel der Zinssatz.
• Beleihungsauslauf: Also dem Verhältnis zwischen Darlehen und tatsächlichem Immobilienwert.

Bei guter Bonität und vernünftigem Beleihungsauslauf sind Zinssätze ab 3,5 Prozent realistisch. Unter vier Prozent ist also noch möglich, aber nicht für jeden. Wer schlechte Parameter mitbringt, landet schnell in höheren Regionen. Zum Vergleich: Plattformen wie Immoscout zeigen zwar verlockende Beispielzinsen von rund 3,6 Prozent, aber da steckt oft viel Kleingedrucktes dahinter. Und wer variabel finanziert, trägt ein deutlich höheres Risiko, auch wenn der Einstiegszins günstiger erscheint.

Wer kauft noch Immobilien?

Die kurze Antwort: Wer Eigenkapital hat. Das ist die neue Grundvoraussetzung im aktuellen Markt. Gottfried nennt dafür eine einfache Faustformel, die nach wie vor gilt:

• Die monatliche Kreditbelastung sollte maximal ein Drittel des Nettoeinkommens ausmachen.
• Bei 3.000 Euro netto bedeutet das rund 1.000 bis 1.100 Euro maximale monatliche Rate.
• Mit 1.000 Euro monatlicher Rate bekommt man heute aber nicht mehr besonders viel Darlehensvolumen zusammen.

Wer trotzdem kaufen will oder kann, bringt entweder eigenes Kapital mit oder greift auf Unterstützung aus der Familie zurück. Und genau das beobachtet Gottfried zunehmend in seinen Beratungen: Eltern und Großeltern, die ihren Kindern und Enkelkindern Geld zur Verfügung stellen, damit der Immobilienkauf möglich wird. Diese ältere Generation hat gespart, sitzt auf Vermögen und ist jetzt mehr und mehr bereit, dieses Geld weiterzugeben, weil Immobilien nach wie vor als sichere und renditestarke Kapitalanlage gelten. Vor der Krise war das Geld oft einfach geparkt, weil es nichts gekostet hat. Das hat sich geändert.

Was Johannes aus eigener Erfahrung bestätigt: Bei Besichtigungen seiner eigenen Wohnungen tauchen Interessenten auf, bei denen die Eltern einen erheblichen Teil des Kaufpreises mitfinanzieren würden. Das Muster ist also kein Einzelfall, sondern ein Trend.

Wer kauft nicht mehr?

Ebenso klar wie die Antwort auf die vorige Frage ist Gottfrieds Einschätzung dazu, wer aktuell aus dem Markt herausfällt: Menschen ohne Eigenkapital. Die Zeiten der Vollfinanzierung, bei der nicht einmal die Kaufnebenkosten selbst mitgebracht werden mussten, sind vorbei.

Die Banken agieren deutlich restriktiver als noch vor einigen Jahren. Der Grund: Sie können derzeit nicht zuverlässig einschätzen, wohin sich die Immobilienpreise entwickeln. In vielen Segmenten, besonders bei Bestandsimmobilien, sind die Preise bereits spürbar gesunken. Gleichzeitig haben die Banken diese Objekte in ihren Büchern noch zu den alten, höheren Preisen bewertet. Das schafft ein Risiko, das sie durch höhere Eigenkapitalanforderungen absichern.

Das bedeutet konkret:

• Mindestens 20 Prozent Eigenkapital sind heute das absolute Minimum bei einer Finanzierungsanfrage.
• Wer 30 Prozent mitbringt, ist klar im Vorteil und bekommt deutlich bessere Konditionen.
• Wer kein Eigenkapital hat und auch keines mobilisieren kann, bekommt schlicht keine Finanzierung mehr.

Das ist eine harte Botschaft, aber eine ehrliche. Wer das ignorierende und trotzdem versucht, eine Finanzierung durchzudrücken, verliert Zeit und im schlimmsten Fall auch Geld.

Förderung als unterschätzter Hebel

Gottfried ist nicht nur Finanzierungsberater, sondern auch unabhängiger, zertifizierter Förderberater, unter anderem für die KfW und die BayernLabo. Und er macht in Beratungen immer wieder dieselbe Beobachtung: Die meisten Menschen wissen nicht, welche Fördergelder sie abrufen könnten. Viele Banken klären darüber auch gar nicht auf, weil Fördergelder nicht in deren eigene Bücher fließen.

Konkret nennt Gottfried folgendes Beispiel für eine Familie mit zwei Kindern, die eine Bestandsimmobilie zur Eigennutzung kauft:

• 7.500 Euro Kinderzuschuss pro Kind, also 15.000 Euro für zwei Kinder.
• Dazu ein Ergänzungszuschuss des bayerischen Staates von bis zu 50.000 Euro.
• In Summe also bis zu 65.000 Euro Eigenkapitalzuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss.

Bedingung: Das Haushaltseinkommen darf maximal 85.000 Euro brutto pro Jahr betragen. Das trifft auf einen großen Teil der kaufinteressierten Bevölkerung zu. Wer diese Förderung konsequent einbindet, kann bei einer 700.000-Euro-Immobilie eine monatliche Ersparnis von fast 1.000 Euro im Vergleich zur reinen Bankfinanzierung erzielen. Das ist keine Kleinigkeit.

Förderung ist damit kein nettes Extra mehr, sondern ein echter Hebel, der darüber entscheiden kann, ob ein Kauf machbar ist oder nicht.

Was passiert bei den Bauträgern?

Der Bauträgermarkt steckt in einer schwierigen Phase. Die Kosten für energetische Planung und Umsetzung sind in den letzten Jahren massiv gestiegen, das treibt die Kaufpreise nach oben, ohne dass Bauträger dabei übermäßig verdienen. Die KfW-Förderung für Neubauten existiert zwar, ist aber aus Gottfrieds Sicht zu bürokratisch und in der Praxis schwer nutzbar.

Das Ergebnis: Der Markt sortiert sich gerade. Finanziell schwächere Bauträger werden wahrscheinlich verschwinden. Die gesunden Bauträger hingegen planen weiter, aber deutlich strategischer. Was kluge Bauträger aktuell machen:

• Marktanalysen, um zu verstehen, wo der tatsächliche Bedarf liegt, besonders im Bereich Familieneigentum.
• Projekte so planen, dass möglichst viel Förderung greift und die monatliche Belastung für Käufer tragbar bleibt.
• Statt Einfamilienhäuser vermehrt Reihenhäuser und kleinere Mehrfamilienhäuser mit sechs bis sieben Einheiten entwickeln.

Das Einfamilienhaus im klassischen Sinne wird politisch ohnehin immer mehr in Frage gestellt. In Lagen wie Kempten liegt ein Neubau-Einfamilienhaus schnell bei einer Million Euro oder mehr, während ein qualitativ vergleichbares Reihenhaus noch für rund 750.000 Euro zu haben ist. Diese Preisdifferenz macht den Unterschied, ob eine Finanzierung genehmigt wird oder nicht.

Der Trend geht also klar in Richtung verdichtetes Bauen und weg vom freistehenden Einfamilienhaus. Wer als Kapitalanleger oder Käufer die Entwicklungen im Neubausegment verfolgt, sollte diesen Wandel ernst nehmen.

Was bedeutet das für Kapitalanleger?

Gottfried spricht es offen aus: Der Kapitalanlegermarkt ist aktuell so gut wie tot. Das ist keine Übertreibung, sondern eine nüchterne Einschätzung. Die Zahlen passen schlicht nicht mehr. Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage kaufen will, muss heute deutlich mehr Eigenkapital mitbringen, zahlt höhere Zinsen und erzielt gleichzeitig keine Mietrenditen, die das Engagement ausreichend rechtfertigen.

Wer dennoch in Immobilien investieren will, sollte sich genau überlegen, in welchem Segment er agiert, wie viel Eigenkapital wirklich vorhanden ist und ob Fördergelder eine Rolle spielen können. Fix-and-Flip als Strategie funktioniert weiterhin, setzt aber voraus, dass man günstig einkauft, effizient renoviert und mit einem klaren Blick auf die Zahlen arbeitet.

Gottfrieds Empfehlung an alle, die sich ein Haus aktuell nicht leisten können: Erst eine Eigentumswohnung kaufen. Wer damit anfängt, spart sich die Miete, baut Vermögen auf und hat in 10 bis 15 Jahren eine deutlich stärkere Ausgangslage für den nächsten Schritt. Das klingt unspektakulär, ist aber solide Finanzstrategie.

Fazit: Der Markt verändert sich, aber er bleibt interessant

Der Immobilienmarkt ist gerade in einem echten Wandel. Die Zinsen sind gestiegen, Eigenkapital ist Pflicht, Förderung ist wichtiger denn je und der Bauträgermarkt sortiert sich neu. Wer diese Realität akzeptiert und strategisch vorgeht, findet trotzdem Wege. Wer auf alte Muster besteht und hofft, dass sich alles wieder wie vor der Zinswende anfühlt, wird enttäuscht werden.

Das Gespräch mit Gottfried Stadtmüller zeigt: Gute Beratung macht heute den Unterschied. Wer die Förderungen kennt, das Eigenkapital richtig aufstellt und die eigenen Möglichkeiten realistisch einschätzt, kann auch in diesem Markt kaufen. Und wer das noch nicht kann, fängt eben mit Schritt eins an.