Welche Finanzierung eignet sich für Fix & Flip am besten?

Wer mit Fix and Flip Geld verdienen will, braucht schnell verfügbares Kapital, aber keine klassische Langzeitfinanzierung. In diesem Video erklärt Johannes, welche Finanzierungsformen für das Flip-Geschäft wirklich funktionieren, worauf du bei der Bankenwahl achten solltest und welche Fehler andere bereits teuer bezahlt haben.

Warum das klassische Annuitätendarlehen beim Fix and Flip nicht passt

Beim Fix and Flip geht es darum, eine Immobilie günstig einzukaufen, zu renovieren und innerhalb weniger Monate mit Gewinn zu verkaufen. Das klassische Finanzierungsmodell, das Häuslebauer für 10, 15 oder 20 Jahre abschließen, ist für dieses Geschäftsmodell grundsätzlich ungeeignet. Der Grund ist simpel: Du willst das Objekt nach sechs Monaten wieder verkaufen, nicht drei Jahrzehnte lang Zinsen zahlen.

Wer trotzdem zur Bank geht und eine Langzeitfinanzierung beantragt, obwohl er das Objekt kurzfristig wieder veräußern will, begeht einen schwerwiegenden Fehler. Die Bank verdient bei einem langen Kredit über die gesamte Laufzeit an den Zinsen. Wird der Kredit vorzeitig aufgelöst, fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, also eine Strafzahlung dafür, dass die Bank ihre geplanten Zinseinnahmen verliert. Wie hoch das im Einzelfall sein kann, zeigt ein konkretes Beispiel aus der Praxis: Eine Flipperin hatte eine Immobilie für 100.000 Euro gekauft, eine Zehn-Jahres-Finanzierung abgeschlossen und das Objekt nach sieben Monaten verkauft. Der Gewinn aus dem Flip lag bei knapp 40.000 Euro, die Vorfälligkeitsentschädigung aber bei rund 70.000 Euro. Das Ergebnis: ein satter Verlust statt eines Gewinns. Dazu kommt, dass die Bank für künftige Projekte verbrannte Erde ist, weil das Geschäft mit einer Lüge gestartet wurde.

Das variable Darlehen als Standard-Werkzeug im Fix and Flip

Die passende Finanzierungsform für Fix and Flip ist das variable Darlehen. Es unterscheidet sich in mehreren entscheidenden Punkten vom klassischen Immobilienkredit:

• Kein fester Zinssatz über Jahre: Der Zins ist variabel und richtet sich an aktuellen Marktzinsen aus.
• Keine Vorfälligkeit: Du kannst das Darlehen jederzeit zurückzahlen, ohne eine Strafgebühr zu zahlen. Das ist der entscheidende Vorteil für das Flip-Geschäft.
• Endfällige Tilgung: Es gibt keine monatliche Tilgungsrate. Das Darlehen wird in einer Summe am Ende der Laufzeit zurückgezahlt, also nach dem Verkauf der Immobilie.
• Höherer Zinssatz: Aktuell liegt der Zins für variable Darlehen bei rund 5,5 %, dazu kommt eine Abschlussgebühr von etwa 1 %. Insgesamt also grob 6,3 bis 6,5 % Gesamtkosten pro Jahr.

Das ist teurer als ein klassischer Baukredit, aber das ist der faire Preis dafür, dass du das Geld jederzeit und ohne Strafzahlung zurückgeben kannst. Für ein Projekt, das in sechs Monaten abgewickelt ist, rechnet sich das trotzdem, solange der Einkaufspreis und die Kalkulation stimmen.

Wo du das Darlehen bekommst: regionale Banken schlagen Onlinebanken

Bei N26, einer großen Direktbank oder einer anderen anonymen Finanzierungsplattform hast du für ein Fix-and-Flip-Darlehen schlechte Karten. Diese Institute kennen dich nicht und haben keine Möglichkeit, dein Vorhaben individuell einzuschätzen.

Deutlich bessere Chancen hast du bei regionalen Banken: Volksbank, Raiffeisenbank, Sparkasse, in manchen Fällen auch DKB oder Commerzbank. Der entscheidende Vorteil regionaler Häuser ist, dass der zuständige Banker vor Ort häufig selbst entscheiden kann, ob er einen Kredit in einer bestimmten Größenordnung vergibt. Bis zu 500.000 bis 750.000 Euro kann ein lokaler Kundenbetreuer oft eigenständig genehmigen, ohne dass er einen 60-seitigen Business Case einreichen muss. Er entscheidet, ob er dich und dein Vorhaben für solide hält.

Der praktische Tipp: Geh zu deiner Hausbank, also dorthin, wo dein Konto bereits liegt. Die kennen deine Kontohistorie und wissen, wie du mit Geld umgehst. Das ist eine gute Ausgangsbasis. Wichtig ist außerdem, dass du deine Bonität im Blick hast. Laufende Konsumkredite, zum Beispiel für eine Küche oder ein Auto, drücken die Kreditwürdigkeit und können die Finanzierung erschweren oder verteuern. Was genau finanzierbar ist, hängt von vielen individuellen Faktoren ab: Einkommen, Schufa, bestehende Verbindlichkeiten, Eigenkapital. Das lässt sich pauschal nicht beantworten. Dafür musst du das Gespräch mit der Bank suchen.

Privatdarlehen als Eigenkapitalersatz nutzen

Eine weitere Option ist das Privatdarlehen, also Kapital aus dem Familien- oder Bekanntenkreis. Wenn der Onkel, die Oma oder ein befreundeter Investor dir 100.000 Euro oder mehr als Darlehen überlässt, zählt das faktisch als dein Eigenkapital, das du bei der Bank nachweisen kannst.

Dabei gibt es einige Regeln, die du unbedingt einhalten musst:

• Marktüblicher Zinssatz: Das Darlehen darf nicht zum Nulltarif oder zu symbolischen 0,1 % gewährt werden. Das Finanzamt schaut da sehr genau hin. Aktuell sind rund 4 % pro Jahr ein realistischer Richtwert für ein privates Darlehen unter nahestehenden Personen.
• Schriftlicher Vertrag: Alles was vereinbart wird, muss auch schriftlich festgehalten werden und genauso gelebt werden. Zinssatz, Laufzeit, Rückzahlungsmodalitäten.
• Endfällige Variante prüfen: Wenn der Darlehensgeber keine regelmäßigen Einnahmen braucht, kann man Zinszahlungen und Rückzahlung auf das Ende der Laufzeit legen. Das reduziert den Verwaltungsaufwand erheblich, weil du nicht monatlich oder jährlich Zinsen abrechnen musst. Besonders bei Darlehen zwischen eigenen GmbHs ist das endfällige Modell aus steuerlicher und administrativer Sicht deutlich einfacher.
• Grundschuld ist Verhandlungssache: Privatpersonen brauchen keine Grundschuld als Sicherheit, auch wenn Banken das standardmäßig verlangen. Ob eine Grundschuld eingetragen wird, hängt vom Verhältnis und der Vereinbarung mit dem privaten Darlehensgeber ab. Die Kosten für Eintragung und Austragung einer Grundschuld liegen bei einer typischen Wohnung um die 60 Quadratmeter grob bei 1.200 bis 1.300 Euro. Das sind Opportunitätskosten, die du einkalkulieren musst.

Kreditlinien als fortgeschrittenes Werkzeug

Wer bereits mehrere Flips erfolgreich abgeschlossen hat und einen Trackrecord vorweisen kann, kommt irgendwann in die Lage, mit einer Kreditlinie zu arbeiten. Eine Kreditlinie funktioniert ähnlich wie ein Kontokorrentkredit: Die Bank stellt dir einen festen Betrag bereit, zum Beispiel 500.000 Euro, und du rufst davon so viel ab, wie du gerade brauchst. Zinsen zahlst du nur auf den tatsächlich abgerufenen Betrag. Auf das noch nicht abgerufene Kapital fällt in der Regel eine kleine Bereitstellungsgebühr an.

Der Vorteil: Eine Kreditlinie ist nicht objektgebunden. Du kannst sie flexibel für verschiedene Projekte einsetzen. Die Kombination aus einer Kreditlinie bei Bank B und einem objektbezogenen variablen Darlehen bei Bank A ist ein Modell, das Erfahrene nutzen, um mehrere Objekte parallel zu bewegen. Das funktioniert zum Beispiel so: Das Darlehen bei Bank A finanziert 80 % des Kaufpreises des Flip-Objekts. Die Kreditlinie bei Bank B liefert das Eigenkapital für Nebenkosten und Renovierung. Das restliche Eigenkapital schützt zusätzlich vor Risiken und zeigt der Bank, dass du Skin in the game hast.

Zu einer Kreditlinie kommt man aber nicht von Anfang an. Das setzt voraus, dass die Bank dich kennt und dir vertraut. Für die ersten Flips ist das variable objektbezogene Darlehen die realistischere Option.

Mezzanine-Kapital: teures Geld für spezielle Situationen

Es gibt noch eine weitere Finanzierungsform, die du zumindest dem Namen nach kennen solltest: Mezzanine-Kapital. Das ist nachrangiges Kapital, das von Institutionen oder großen privaten Geldgebern bereitgestellt wird, meist zu sehr hohen Zinsen. Jahreskosten von 15 bis 20 % sind in diesem Segment nicht ungewöhnlich.

Das klingt auf den ersten Blick absurd teuer, kann aber in bestimmten Konstellationen aufgehen: Wenn du das Kapital sehr schnell dreimal oder viermal im Jahr bewegst und dabei auf dein eingesetztes Kapital eine sehr hohe Rendite erzielst, relativieren sich die Zinskosten. Das ist allerdings ein sehr spezieller Ansatz, der ein hohes Maß an Erfahrung, Strukturen und einem gut laufenden Deal-Flow voraussetzt. Für den Einstieg ins Fix-and-Flip-Geschäft ist Mezzanine-Kapital in der Regel keine sinnvolle Option.

Was du aus eigener Tasche bezahlen musst

Selbst mit einer soliden Bankfinanzierung bleibt ein Teil der Kosten, den du in der Regel selbst tragen musst:

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision addieren sich je nach Bundesland auf 10 bis 15 % des Kaufpreises. Diese Kosten finanziert die Bank normalerweise nicht mit.
• Renovierungskosten: Die Bank finanziert in der Regel den Kaufpreis des Objekts, nicht die Sanierung. Wer eine sehr gute Bonität hat, zum Beispiel als Beamter, Polizist oder Mitarbeiter der Deutschen Bahn, kann in manchen Fällen auch die Renovierung mitfinanziert bekommen oder sogar eine Vollfinanzierung über 120 % erhalten. Das ist aber die Ausnahme.

Als Faustformel gilt: Plane Nebenkosten und Renovierung aus eigenem Kapital ein. Wenn du auf Eigenkapital verzichtest, zahlt das Geld jemand anders, und das kostet dich Zinsen und Marge. Eigenkapital zu verwenden schmerzt zwar kurz, aber es diszipliniert auch. Wenn dein eigenes Geld im Deal steckt, rechnest du genauer und triffst bessere Entscheidungen.

Die 80-Prozent-Finanzierung als stabiler Standard

Banken finanzieren Fix-and-Flip-Objekte am liebsten zu 80 % des Beleihungswerts. Das liegt daran, dass die Bank bei 80 % selbst dann noch ausreichend besichert ist, wenn sie den Wert der Immobilie etwas konservativer ansetzt als du als Käufer. Das Risiko für die Bank ist minimal, was die Wahrscheinlichkeit einer Kreditzusage erhöht.

Als Sicherheit verlangt die Bank fast immer eine Grundschuld auf das Objekt. Diese wird ins Grundbuch eingetragen und nach dem Verkauf wieder ausgetragen. Wenn du bereits Immobilien besitzt und dort freie Grundschulden vorhanden sind, kannst du diese ebenfalls als Sicherheit anbieten. Das ist bei manchen Konstellationen sogar günstiger als eine neue Eintragung.

Das Fazit ist klar: Wer Fix and Flip richtig angehen will, braucht kein langfristiges Annuitätendarlehen, sondern ein flexibles variables Darlehen ohne Vorfälligkeit, eine regionale Bankbeziehung auf Augenhöhe, ausreichend Eigenkapital für Nebenkosten und Renovierung und ein sauberes Vertragswerk, wenn privates Kapital ins Spiel kommt. Wer diese Grundlagen versteht und konsequent umsetzt, legt den richtigen Finanzierungsrahmen für ein funktionierendes Fix-and-Flip-Geschäft.