Der Werdegang eines Immobilienmaklers | Die Geschichte von Oliver Hold 2022

Wie wird man eigentlich Immobilienmakler? Es gibt keinen vorgeschriebenen Weg, keinen PflichtStudiengang und keine einheitliche Ausbildungsroute. In diesem Video spricht Johannes im Büro von Oliver Hold in Kempten im Allgäu über genau das: den echten, ungeplanten Werdegang eines erfolgreichen Maklers, vom mittelmäßigen Realschulabschluss bis hin zur Spezialisierung auf hochpreisige Immobilien im Allgäu. Eine Biografie, aus der Quereinsteiger und Immobilieninteressierte viel mitnehmen können.

Schlechte Noten, kein Plan, trotzdem erfolgreich

Oliver Hold beginnt seinen Werdegang wie viele andere auch: mit der Realschule, einem Schnitt irgendwo um die 3, und dem Gefühl, noch nicht so genau zu wissen, wohin die Reise geht. Er betont im Gespräch ausdrücklich, dass schlechte Schulnoten nichts darüber aussagen, wie der eigene Lebensweg verlaufen wird. Als Beleg nennt er seine engsten Freunde aus dieser Zeit: einer von ihnen hatte 30 Schulverweise und ist heute Millionär, ein anderer ist Unternehmensberater. Oliver selbst hatte 15 Schulverweise und hat sich seitdem ebenfalls ein solides Leben aufgebaut.

Das Schulsystem ist seiner Meinung nach für pubertierenden Jungs schlicht unpassend gestaltet, zu stark auf Gehorsam ausgerichtet, zu wenig auf echte Neugier und praktische Kompetenz. Wer also gerade in der Schule kämpft, der kann sich das als Denkanstoß mitnehmen: Der Schulabschluss ist nicht das Ende, sondern bestenfalls ein Startpunkt.

Bürokaufmann in München: Der erste Schritt raus aus dem Dorf

Nach der Schule wollte Oliver raus aus seinem kleinen Allgäuer Dorf und zog nach München. Er machte eine Ausbildung zum Bürokaufmann, für ein Nettogehalt von damals 500 Euro im Monat, um 2008 herum. Sein Zimmer kostete 250 Euro, den Rest verschlang das Essen. Ohne die finanzielle Unterstützung seiner Eltern wäre das kaum gegangen.

Den Beruf des Bürokaufmanns hasste er nach eigener Aussage. Die Kollegen wirkten auf ihn wie Menschen, die das Leben als Last empfanden, obwohl sie in einem beheizten Büro saßen und geregelte Arbeitszeiten hatten. Das war nicht sein Ding. Was ihm aber half: Im selben Unternehmen, einem Telefonbuchverlag, gab es eine Vertriebsabteilung. Die Geschäftsleitung erkannte, dass Oliver eher ein Verkäufer als ein Sachbearbeiter war, und holte ihn als jüngsten Mitarbeiter in den Vertrieb.

Dort verkaufte er bezahlte Anzeigen, von Rechtsanwälten bis zu kleinen Handwerksbetrieben. Ein hartes Brot, wie er sagt, mit vielen Absagen und viel Disziplin. Aber er hat alle Umsatzvorgaben erreicht. Das zeigte ihm zweierlei: Erstens kann er verkaufen. Zweitens ist Vertrieb nichts für schwache Nerven, und er ist bereit, diesen Weg zu gehen.

Zweiter Bildungsweg, BWL-Studium und der erste Kontakt mit Immobilien

Nach einem Jahr im Vertrieb des Telefonbuchverlags war eines klar: Telefonbücher haben keine Zukunft. Google hatte das Ding übernommen. Also entschied Oliver sich für den zweiten Bildungsweg, machte das Fachabitur an der Berufsoberschule und studierte anschließend BWL in Kempten.

Das Studium lief nicht in der Regelstudienzeit, denn Buchführung und Controlling interessierten ihn herzlich wenig. Im Nachhinein bezeichnet er das BWL-Studium aber als wichtiges Puzzlestück für seinen heutigen Berufsalltag, auch wenn er das damals überhaupt nicht absehen konnte. Besonders die Schwerpunkte Sales und Bankfinanzierung stellten die erste inhaltliche Brücke zu Immobilien her.

Für seine Abschlussarbeit schrieb er bei einem Finanzdienstleister über die Wertentwicklung von Immobilien im Vergleich zu Aktien, Anleihen und Gold. Die zentrale Frage: Sind Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll, weil sie unabhängig von Aktienmärkten schwanken? Das Ergebnis seiner Analyse war eindeutig, Immobilien fallen nicht, wenn Aktien fallen. Eine wichtige Erkenntnis, die ihn nicht mehr losließ.

Warum Makler? Eine ehrlich kalkulierte Entscheidung

Mit dem Fachabitur in der Tasche und dem BWL-Abschluss mit einer 2,1 stand Oliver vor der Frage: Was jetzt? Er wollte viel Geld verdienen, mochte Vertrieb und suchte eine Branche, in der man sich mit Ehrlichkeit und Verlässlichkeit allein schon deutlich von der Konkurrenz abheben kann.

Seine Antwort: die Immobilienbranche. Und sein Gedanke dahinter war denkbar pragmatisch. Welche Branche hat einen so schlechten Ruf, dass man als Neueinsteiger, der einfach nur freundlich und ehrlich mit Menschen umgeht, schon auffällt? Genau: Immobilienmakler. Die Einstiegsbarriere ist vergleichsweise gering, das Potenzial nach oben groß. Eine Kombination, die für jemanden mit Risikobereitschaft und Verkaufstalent attraktiv ist.

Er bewarb sich bei einem größeren deutschen Franchise-Unternehmen und bekam den Job. Direkt zu Beginn absolvierte er eine 14-tägige Ausbildung bei der IHK zum Immobilienmakler. Seine Einschätzung dazu: Der Kurs ist besser als nichts und vermittelt einen ersten Überblick, aber er ist wirklich nur der allererste Schritt in einem sehr komplexen Berufsfeld. Wer Makler werden will und denkt, nach zwei Wochen alles zu wissen, wird schnell eines Besseren belehrt.

Die erste Immobilie und was man daraus lernt

Olivers erste vermittelte Immobilie war nach seinen eigenen Worten abscheulich. Eine Einzimmerwohnung, deren Vorbesitzer starker Raucher war und offenbar eine Vorliebe für Teebaumöl hatte. Dazu eine abgehängte Holzdecke aus den 80ern, eine Küchenzeile mitten im Raum, kein richtiger Ausblick und eine Tiefgarageneinfahrt direkt neben dem Balkon mit einem Hochhausbau auf der anderen Seite. Er musste das Objekt trotzdem vermarkten, denn am Anfang kann man sich keine Aufträge leisten abzulehnen.

Heute ist er in der Position, Objekte ablehnen zu können, die er nicht mit gutem Gewissen vertreten kann. Das war ein langer Weg, aber ein bewusster.

Im ersten Jahr als Makler beim Franchise-Unternehmen verkaufte Oliver 15 Immobilien, für einen Berufsanfänger in München eine beachtliche Zahl. Das gab ihm das Selbstbewusstsein, den nächsten Schritt zu wagen: die Selbstständigkeit.

Selbstständig mit 27 oder 28: Rückschlag im ersten Jahr, Fünffaches im dritten

Mit etwa 27, 28 Jahren machte Oliver sich selbstständig. Das erste Jahr als eigener Chef war finanziell schwieriger als erwartet. Er verdiente ungefähr die Hälfte des Vorjahres, genug für Miete und Essen, mehr nicht. Kein Urlaub, kein Puffer.

Im zweiten Jahr zog das Einkommen wieder auf das frühere Niveau, diesmal aber mit dem entscheidenden Unterschied: Er behielt die volle Provision. Kein Franchise-Anteil mehr.

Im dritten Jahr als Selbstständiger gelang ihm eine Umsatzsteigerung auf das Fünffache. Gleichzeitig begann er die Ausbildung zum Diplom-Sachverständigen, die er einige Jahre später abschloss. Diese Kombination aus Vertriebsstärke und fachlicher Qualifikation ist es, die ihn heute von vielen anderen Maklern unterscheidet.

Spezialisierung auf hochpreisige Immobilien im Allgäu

Mit der Zeit erkannte Oliver, dass ihm die Vermittlung hochpreisiger Immobilien mehr Freude macht als das Massengeschäft mit kleinen Wohnungen. Er begann, sich strategisch in diesem Segment zu positionieren, von der Gestaltung des Logos über die Qualität der Fotos bis hin zur Dicke der Visitenkarte. Klingt banal, ist es aber nicht: Im Hochpreissegment entscheiden genau diese Details darüber, ob ein Eigentümer einem vertraut oder nicht.

Im Allgäu zählen zu den typisch hochpreisigen Objekten:

• Bauhäuser mit architektonischem Anspruch
• Chalets in alpiner Lage
• Penthouse- und Dachterrassenwohnungen in bevorzugten Lagen
• Villen und gehobene Einfamilienhäuser ab einer Million Euro aufwärts

Ein interessanter Effekt seiner Spezialisierung: Im letzten Jahr vor dem Gespräch verkaufte Oliver doppelt so viele Objekte wie im laufenden Jahr, erzielte aber denselben Umsatz. Das bedeutet, er hat es geschafft, mit weniger Transaktionen gleich viel zu verdienen, schlicht weil die einzelnen Objekte werthaltiger sind.

Was einen guten Makler ausmacht

Oliver und Johannes sprechen im Video auch darüber, was den Maklerberuf wirklich schwierig macht und warum viele scheitern oder sich nur mit Mühe halten. Ein paar zentrale Punkte:

• Kein geregeltes Einkommen: Wer als Makler keine Risikobereitschaft mitbringt, wird unglücklich. Trockenperioden ohne Abschlüsse gehören dazu.
• Permanente Erreichbarkeit: Ein Makler schaltet nicht ab. Der nächste Anruf kann an einem Sonntagabend kommen und mehrere Millionen Euro Provisionsvolumen bedeuten.
• Diplomatisches Geschick: Käufer und Verkäufer haben unterschiedliche Interessen, verschiedene Emotionen und manchmal komplett gegensätzliche Vorstellungen vom Wert einer Immobilie. Der Makler ist Vermittler, Übersetzer und manchmal auch Therapeut in einer Person.
• Kontinuierliche Weiterbildung: Immobilienrecht, Bewertung, Marktentwicklung, Finanzierung, das Wissen muss ständig aktualisiert werden. Wer meint, nach dem IHK-Kurs alles zu wissen, wird schnell überrollt.
• Eigenmotivation: Es gibt keinen Chef, der einen antreibt. Wer nicht selbst Feuer fängt, bleibt auf der Strecke.

Wachstum mit Augenmaß: Qualität vor Quantität

Auf die Frage nach der Zukunft seines Unternehmens gibt Oliver eine klare Antwort: Er will wachsen, aber nicht um jeden Preis. Ein 20-köpfiges Team ist nicht sein Ziel. Der Grund ist ehrlich und nachvollziehbar: Ab einer gewissen Unternehmensgröße ist man kein Makler mehr, sondern Babysitter und Verwalter. Das macht ihm keinen Spaß.

Sein Ziel ist es, das gesamte Allgäu abzudecken, also von Landsberg bis Lindau, mit einer kleinen Gruppe top ausgebildeter Makler, die im Hochpreissegment arbeiten, gut verdienen und wirklich Leistung bringen. Aktuell hat er bereits eine Mitarbeiterin für die Exposee-Erstellung und einen Makler in einem Handelsvertreterverhältnis für die nördlich gelegenen Regionen.

Wichtig ist ihm dabei, selbst im Tagesgeschäft zu bleiben. Der direkte Kontakt mit Käufern und Verkäufern, das Verhandeln, das Lösen von Problemen, das ist der Kern des Berufs, den er nicht an andere delegieren will, solange es irgendwie möglich ist.

Was du aus dieser Geschichte mitnehmen kannst

Olivers Werdegang ist kein Lehrbuchbeispiel, und das ist gerade das Interessante daran. Kein gradliniger Weg, kein Traumabschluss, keine einschlägige Ausbildung von Anfang an. Stattdessen: eine Bürokaufmann-Ausbildung, die er hasste, Vertriebserfahrung bei einem Telefonbuchverlag, ein BWL-Studium, das er schleppend durchzog, und dann der Schritt in die Immobilienbranche aus einer nüchternen Marktanalyse heraus.

Was ihn von anderen unterscheidet, ist nicht der perfekte Start, sondern die Kombination aus Risikobereitschaft, Disziplin, echtem Interesse am Verkauf und dem Willen, fachlich immer besser zu werden. Diese Eigenschaften lassen sich nicht an einer Schule oder Universität erwerben. Sie zeigen sich im Alltag, in den Trockenperioden, in der ersten abscheulichen Wohnung, die man trotzdem vermarktet, und in der Entscheidung, im dritten Jahr als Selbstständiger nochmals eine Weiterbildung draufzusatteln, statt sich mit dem Erreichten zufriedenzugeben.

Wer überlegt, ob der Einstieg als Immobilienmakler das Richtige ist, der sollte sich vor allem eine Frage stellen: Bin ich bereit, mit Unsicherheit zu leben und trotzdem jeden Tag anzutreten? Wenn ja, kann der Weg so verlaufen wie bei Oliver. Wenn nicht, gibt es andere, sicherere Wege in der Immobilienbranche, zum Beispiel als angestellter Makler oder in der Hausverwaltung.