So steigerst du den Wert JEDER Immobilie: Investiere in diese 3 Renovierungen

Welche Renovierungen steigern den Wert einer Immobilie wirklich und welche lohnen sich speziell beim Fix and Flip? In diesem Video nimmt Johannes einen bekannten Online-Artikel zu acht wertsteigerenden Maßnahmen unter die Lupe und gibt seine ehrliche Einschätzung aus der Flipper-Perspektive. Das Ergebnis ist klar: Drei Bereiche sind entscheidend, der Rest ist Kontext.

Warum die Reihenfolge bei Renovierungen so wichtig ist

Wenn du eine Immobilie renovierst, egal ob als Eigennutzer oder als Fix-and-Flip-Investor, stellst du dir früher oder später die Frage: Womit fange ich an und wo lohnt sich der Einsatz am meisten? Ein weit verbreiteter Artikel listet acht Maßnahmen auf, die den Wert einer Immobilie steigern sollen. Die Reihenfolge dabei ist allerdings aus einer Flipper-Perspektive nicht immer sinnvoll. Johannes geht die Punkte einzeln durch und erklärt, was für den normalen Eigennutzer gilt, was sich beim Fix and Flip rechnet und was man besser hintenanstellt.

Der zentrale Gedanke dabei ist folgender: Beim Fix and Flip geht es nicht darum, ein Haus vollständig zu sanieren. Es geht darum, mit möglichst überschaubarem Einsatz einen möglichst großen emotionalen und optischen Effekt zu erzielen. Und der entsteht nicht durch eine neue Fassade oder eine Fußbodenheizung auf 100 Quadratmetern. Er entsteht durch drei klare Bereiche.

Die 3 Renovierungen mit dem größten Effekt

Wenn du raum- oder flächenweise durch eine Immobilie gehst und entscheiden musst, wo du dein Budget einsetzt, dann sind es diese drei Bereiche, die beim Käufer emotional am stärksten wirken:

• Bad
• Boden
• Küche

Das sind die drei Stellen in einer Wohnung oder einem Haus, bei denen ein Käufer sofort spürt, ob etwas neu und frisch ist oder ob da jemand nur halbherzig rangegangen ist. Kombiniert mit einem guten Home Staging kann man aus einer abgelegten Wohnung mit rund 15.000 Euro wieder eine vorzeigbare, modern wirkende Einheit machen.

Das Bad: Nummer eins aus gutem Grund

Das Bad steht bei Johannes ganz oben, und das hat handfeste Gründe. Es ist der persönlichste Raum in einer Wohnung. Man hält sich täglich darin auf, treibt Körperhygiene, verbringt Morgen und Abend dort. Entsprechend stark ist die emotionale Reaktion, wenn das Bad sauber, hell und modern wirkt.

Was Johannes dabei empfiehlt: kein verschnörkeltes Design, sondern klare, ruhige Linien. Gerne Holzelemente als Akzent, aber insgesamt schlicht halten. Ein frisch saniertes Bad, das aufgeräumt und nicht überladen wirkt, erzeugt beim Kaufinteressenten sofort ein positives Bauchgefühl. Das ist beim Fix and Flip genau das, was du willst.

Der Boden: Günstiger Einsatz, riesige Wirkung

Der zweite große Hebel ist der Boden. Der Unterschied zwischen alten, grauen Fliesen und einem frischen Parkettboden, der nach Holz riecht und ein bisschen knarzt, ist enorm. Käufer nehmen das sofort wahr, oft unbewusst, aber es beeinflusst ihre Wahrnehmung der gesamten Wohnung.

Für einen einfachen Flip ohne gehobenes Segment setzt Johannes auf Laminat für rund 6 bis 7 Euro pro Quadratmeter, zum Beispiel von Hornbach. Wer im höheren Segment unterwegs ist, greift zu altem Parkett für rund 40 Euro pro Quadratmeter. Das mag teurer klingen, aber der emotionale Effekt rechtfertigt den Preis. Es soll nach echtem Holz riechen, es soll sich anfühlen wie ein Zuhause und nicht wie ein Plastikuntergrund.

Ein neuer Boden ist eine der günstigsten Maßnahmen mit dem schnellsten sichtbaren Ergebnis. Wer gleichzeitig die Wände streicht und helle Farben wählt, hat in kurzer Zeit eine Wohnung, die sich komplett neu anfühlt.

Die Küche: Emotion am Morgen

Die Küche ist der dritte große Punkt. Man wacht auf, geht ins Bad, dann in die Küche. Man kocht, trinkt Kaffee, hält sich mehrfach täglich dort auf. Eine Küche, die hell, modern und aufgeräumt wirkt, ist ein starkes Verkaufsargument.

Beim Fix and Flip gilt: keine zu persönliche Küche einbauen. Schwarz ist gerade ein Trend, aber nicht jeder Käufer will eine schwarze Küche. Besser ist eine neutrale, helle Einbauküche in einem zeitlosen Ton. Wer mit einer Standardküche arbeitet, die schlicht und modern ist, trifft den Geschmack der breitesten Zielgruppe. Wer zu sehr individualisiert, verliert potenzielle Käufer.

Wände streichen: Günstigster Einstieg überhaupt

Wenn du noch weniger Geld in die Hand nehmen willst oder gerade am Anfang stehst, dann ist das Streichen der Wände der günstigste Einstieg. Du brauchst keine Handwerker für Sanitär, keine Elektriker, keine großen Umbauten. Wände streichen, Türen und Holzrahmen in hellen Farben lackieren und ein neues Laminat reinlegen, das reicht schon, um eine Wohnung deutlich frischer wirken zu lassen.

Eine Warnung dabei: Türen lackieren klingt einfacher als es ist. Du musst schleifen, grundieren und extrem sauber vorgehen, sonst entstehen Nasen und Flecken. Wer hier schludert, sieht das Ergebnis sofort. Lieber einen Profi ranlassen oder sich die Zeit nehmen, es richtig zu machen.

Energetische Maßnahmen: Sinn für Eigennutzer, nicht für Flipper

Vollwärmeschutz, neue Heizungsanlagen, KfW-geförderte Dämmmaßnahmen: Das alles macht Sinn, wenn du selbst langfristig in der Immobilie wohnst oder sie vermietest. Als Vermieter oder Eigennutzer senkst du damit die laufenden Kosten und erhöhst gleichzeitig den Wert der Immobilie. Die KfW fördert diese Maßnahmen, auch wenn die Förderung in den letzten Jahren etwas zurückgefahren wurde.

Für den Fix-and-Flip-Investor stehen diese Maßnahmen aber hinten an. Vollwärmeschutz kostet zwischen 60 und 120 Euro pro Quadratmeter, dazu kommen Fenster, die idealerweise gleichzeitig erneuert werden sollten, weil es keinen Sinn macht, die Fassade zu dämmen, während noch alte Holzfenster drin sind. Das ist ein Aufwand, der sich in einem einfachen Flip meist nicht rechnet.

Fußbodenheizung: Nicht großflächig, aber als Highlight sinnvoll

Fußbodenheizung auf 100 Quadratmetern elektrisch zu betreiben ergibt keinen Sinn. Da kannst du schnell mit 300 Euro Heizkosten im Monat rechnen, das schreckt jeden Käufer ab. Was aber funktioniert und was Johannes in einem aktuellen Bergprojekt ausprobiert: kleinflächige elektrische Fußbodenheizung an gezielten Stellen. Konkret: ein mal zwei Quadratmeter im Bereich vor dem Waschbecken im Bad, ein bis eineinhalb Quadratmeter in der Küche im Stehbereich, ein kleiner Bereich in der Toilette.

Der Gesamtinvest für diese Insellösungen liegt bei rund 500 Euro. Das ist überschaubar. Und wenn man ohnehin gerade den Boden macht und alles aufgerissen ist, kostet es kaum Mehraufwand, diese kleinen Heizmatten einzulegen. Ob es sich auszahlt, wird sich zeigen, aber als emotionales Extra beim Verkauf kann es ein nettes Gesprächsthema sein.

Fassade und Dach: Wenn, dann in der richtigen Reihenfolge

Fassade und Dach sind klassische Themen für größere Sanierungsprojekte oder Vollentkerungen, nicht für den leichten Flip. Wenn allerdings eine Fassade mit alten Eternitplatten, eventuell asbestbelastet, oder morsche Holzfassaden vorhanden sind, muss natürlich gehandelt werden.

Wichtig dabei: Das Dach sollte logisch vor der Fassade saniert werden. Alles, was von oben reinkommt, läuft nach unten. Wer erst die Fassade macht und dann merkt, dass das Dach undicht ist, hat ein Problem. Ein neues Dach für ein Reihenmittelhaus mit rund 90 Quadratmetern Dachfläche und zwei Dachfenstern hat vor einigen Jahren rund 36.000 Euro gekostet. Heute muss man eher mit 40.000 bis 50.000 Euro rechnen, je nach Größe und Ausstattung.

Für den klassischen Flipper, der Oberflächen aufwertet und verkauft, sind Dach und Fassade die letzten Punkte auf der Liste. Wer in diesem Bereich tätig wird, spricht nicht mehr von einem leichten Flip, sondern von einer Vollsanierung oder Entkernung. Das ist ein eigenes Segment mit anderen Kalkulationsgrundlagen.

Fazit: Bad, Boden, Küche kaufen Emotionen

Egal ob du Eigennutzer bist oder als Fix-and-Flip-Investor arbeitest: Die drei Bereiche, die den stärksten emotionalen Eindruck hinterlassen, sind Bad, Boden und Küche. Wenn du diese drei Punkte sauber abarbeitest, hast du in der Regel auch gestrichen und lackiert, weil das sowieso dazugehört und kaum Kosten verursacht. Mit einem Budget von rund 15.000 Euro lässt sich damit aus einer abgenutzten Wohnung ein deutlich verkaufsstärkeres Objekt machen.

Energetische Maßnahmen, Fußbodenheizung auf großer Fläche, Fassade und Dach sind Themen, die entweder für Eigennutzer und Vermieter relevant sind oder bei größeren Sanierungsprojekten ins Spiel kommen. Für den schlanken Fix-and-Flip-Ansatz, bei dem du Oberflächen aufwertest und möglichst schnell wieder verkaufst, stehen sie nicht am Anfang der Liste.