Wie alles begann | die Fix & Flip Geschichte von Fabian Schlotter

In diesem Video spricht Johannes mit Fabian Schlotter über dessen Einstieg ins Immobiliengeschäft: Wie er 2015 durch ein Buch und eine Mastermind zum Fix and Flip kam, wie seine ersten Deals in Leipzig liefen und was er aus dieser Zeit als wichtigste Learnings mitgenommen hat. Ein ehrliches Gespräch über einfache Anfänge, erste Fehler und den Wert eines soliden Brot-und-Butter-Geschäfts.

Von der Landwirtschaft zum Immobilieninvestor: Fabians Hintergrund

Fabian Schlotter ist 38 Jahre alt, hat einen Sohn und ist seit rund zehn Jahren vollzeit im Immobiliengeschäft tätig. Wirtschaft studiert, danach im Bereich ökologischer Landwirtschaft gearbeitet, weil sein Vater aus dieser Branche kommt. Aber Unternehmer werden wollte er schon immer. Den Weg dahin hat ihm letztlich ein Buch geebnet: Thomas Knäels Werk über Immobilieninvestments hat Fabian 2015 in die Hand bekommen und damit den Schalter umgelegt.

Damals war die Welt der Immobilien-Online-Community noch überschaubar. Kein Instagram voller Immo-Accounts, kaum Masterminds, kaum strukturiertes Wissen im Netz. Knäel hat damals über seinen Newsletter zur Bewerbung für seine erste Mastermind aufgerufen, die er kostenlos als Experiment aufgesetzt hat. Fabian hat sich beworben, wurde genommen und lernte dort seinen späteren Geschäftspartner kennen. Aus diesem Kontakt entstand eine Zusammenarbeit, die die Grundlage für alles Weitere gelegt hat.

Der erste Deal: Fünf Wohnungen in Leipzig Ost

Nach einem Jahr Mastermind, also 2016, war es so weit: die ersten Immobilien wurden gekauft. Fabian wohnte damals in Berlin, sein Geschäftspartner im Allgäu. Das Zielgebiet war bewusst gewählt: Leipzig. Fabian kommt aus Ostdeutschland, kennt den Markt und sah die Chancen dort früh. Leipzig war damals noch nicht annähernd so teuer und gehypt wie heute, wo manche Faktoren sogar über dem Berliner Niveau liegen.

Der erste Kontakt zum Objekt kam über einen Hamburger Makler, der in Leipzig Wohnungen aus den frühen 2000er-Jahren betreute. Diese Wohnungen waren ursprünglich als Steuersparmodelle an normale Kapitalanleger verkauft worden. Die Bauträger hatten dabei gut verdient, die Käufer in der Regel nicht. Das Resultat: günstige Einkaufspreise für Fabian und seinen Partner.

Konkret wurde ihnen ein Paket aus fünf Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus in einer Seitenstraße der Eisenbahnstraße angeboten. Ein Stadtteil, den Fabian mit Neukölln vor zehn Jahren vergleicht. Von den fünf Wohnungen gehörten drei normalen Kapitalanlegern und zwei Profis aus Hamburg, die selbst noch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch hatten, also noch nicht vollständig abgeschlossen waren.

Das hat Fabian und seinen Partner damals nervös gemacht, weil sie die rechtlichen Feinheiten noch nicht vollständig einschätzen konnten. Ihr Entschluss: nur die drei Wohnungen der einfachen Kapitalanleger kaufen, die zwei unsicheren Positionen weglassen. Eingekauft wurde für rund 500 Euro pro Quadratmeter. Verkauft wurde später für rund 1.400 bis 1.500 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von fast 1.000 Euro pro Quadratmeter entspricht.

Eigentümerliste als Werkzeug: Zwei weitere Wohnungen akquirieren

Nachdem die drei Wohnungen gesichert waren, zogen die beiden die Eigentümerliste des Hauses. Das Gebäude hatte insgesamt zehn Einheiten. Sie schrieben die Eigentümer direkt an und konnten auf diesem Weg zwei weitere Wohnungen von normalen Kapitalanlegern aus den frühen 2000ern erwerben. Am Ende hatten sie also wieder fünf Wohnungen zusammen, diesmal komplett auf dem direkten Weg ohne Makler.

Diese Vorgehensweise, also das gezielte Anschreiben von Eigentümern anhand öffentlich zugänglicher Daten, ist bis heute eine der effektivsten Methoden zur Direktakquise im Fix-and-Flip-Bereich. Fabian hat dieses Prinzip von Anfang an konsequent genutzt.

Die Wohnungen selbst wurden kaum renoviert. Sie waren in einem soliden Zustand und wurden zunächst vermietet, dann weiterverkauft. Nur kosmetische Arbeiten an der Fassade und in den Einheiten. Das Gesamtpaket war nach rund sechs bis sieben Monaten abgewickelt.

Kindergartenflip mit sehr gutem Ergebnis

Aus heutiger Sicht nennt Fabian diese ersten Deals selbst "Kindergarten". Der Markt lief damals in eine Richtung: nach oben. Die Zinsen lagen auf historisch niedrigem Niveau, die Nachfrage nach Wohnraum in Wachstumsstädten wie Leipzig stieg. Wer 2016 günstig in Leipzig eingekauft hat, hat an zwei Fronten gleichzeitig gewonnen: am guten Einkaufspreis und an der positiven Marktentwicklung innerhalb der Haltedauer.

Das bedeutet nicht, dass damals kein handwerkliches Geschick nötig gewesen wäre. Aber die Fehlertoleranz war deutlich höher als heute. Fabian sagt klar: Wer jetzt mit dem gleichen Wissensstand einsteigen würde, mit dem er 2016 gestartet ist, hätte es erheblich schwerer.

Erste Renovierungsfehler und was Fabian daraus gelernt hat

Als die beiden anfingen, Wohnungen in Leipzig tatsächlich zu renovieren, kamen die ersten echten Lernmomente. Sie arbeiteten mit Handwerkertrupps, die für 150 bis 200 Euro pro Quadratmeter gearbeitet haben. Das Ergebnis war entsprechend: Heizungen, die nach der Übergabe Probleme machten, Qualitätsmängel, die man erst später bemerkt hat.

Das ist ein Fehler, den viele Einsteiger machen: den billigsten Anbieter nehmen und dabei unterschätzen, was schlechte Handwerksqualität im Nachgang kostet. Sowohl finanziell als auch zeitlich. Fabian würde heute mit diesen Trupps nicht mehr zusammenarbeiten.

Der wichtigere Lerneffekt war aber ein anderer: Fabian hat erkannt, dass er einen inneren Drang hatte, die Dinge komplizierter zu machen, als sie sein müssten. Schon damals wollte er immer wieder auf sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser zeigen und sagte zu seinem Geschäftspartner: "Lass uns das kaufen." Rückblickend ist er froh, dass sein Partner damals bremste. Mit dem Know-how von 2016 wären sie bei einem solchen Projekt in ernsthafte Schwierigkeiten geraten.

Warum der Wohnungsflip nach wie vor der beste Einstieg ist

Fabian ist heute einer der erfahrensten Fix-and-Flip-Investoren im deutschsprachigen Raum. Er hat multiple Millionen Euro an Immobilien geflippt, Dachgeschossausbauten realisiert, Aufstockungen mit über 1.400 Quadratmetern umgesetzt und sich tief in die Projektentwicklung vorgearbeitet. Und trotzdem sagt er ohne Zögern: Das leichteste und risikoärmste Geschäftsmodell im Immobilienhandel ist und bleibt das Flippen von Eigentumswohnungen.

• Überschaubare Ticket-Größe: Eigentumswohnungen erfordern weniger Eigenkapital und binden weniger Kapital über einen langen Zeitraum.
• Geringeres Risiko: Wenn ein Flip mal nicht wie geplant läuft, ist der Schaden begrenzt. Bei einem Mehrfamilienhaus oder einer Projektentwicklung sieht das anders aus.
• Kürzere Durchlaufzeiten: Wohnungsflips lassen sich in wenigen Monaten abwickeln. Projektentwicklungen können Jahre dauern.
• Lernkurve ist steil und schnell: Man lernt Ankauf, Handwerkersteuerung, Vermarktung und Verkauf in kompakten Zyklen, ohne sich jahrelang auf ein einziges Projekt festlegen zu müssen.

Wer noch nie geflippt hat und direkt mit einem Mehrfamilienhaus einsteigen will, weil Wohnungen scheinbar zu viel Konkurrenz haben oder die Deals schwer zu finden sind, denkt laut Fabian in die falsche Richtung. Das ist keine rationale Abwägung, sondern meistens Ungeduld. Die Akquise von Eigentumswohnungen ist anspruchsvoller, weil man viel anschauen muss und schnell handeln können muss. Aber genau das schult die Fähigkeiten, die man später für größere Deals braucht.

Brot und Butter: Warum du immer ein laufendes Geschäft brauchst

Fabian spricht offen über einen Fehler, den er selbst gemacht hat: Als er sich tiefer in die Projektentwicklung vorgearbeitet hat, hat er das laufende Wohnungsgeschäft vernachlässigt. Mit der Überzeugung, dass die großen Deals schon genug Kapital generieren würden, hat er das "Brot und Butter"-Geschäft zu lange auf Eis gelegt.

Das Problem: Projektentwicklung zahlt sich erst am Ende aus. Zwischen Ankauf, Planung, Genehmigung, Bau und Verkauf können zwei, drei oder mehr Jahre liegen. Wer in dieser Zeit kein laufendes Einkommen aus dem Immobilienhandel hat, gerät unter Druck. Fabian nennt das selbst eine Frage der Arroganz, mit der er damals die Warnsignale ignoriert hat.

Sein heutiger Ansatz kombiniert deshalb beides: Aufteiler- und Wohnungshandel als laufendes Geschäft auf der einen Seite, und auf der anderen Seite selektive Projektentwicklung und Beratung von Investoren, die von Wohnungen auf Mehrfamilienhäuser umsteigen wollen. Dieses Modell sorgt für regelmäßigen Cashflow und gleichzeitig für das, was ihn inhaltlich interessiert.

Was du aus Fabians Geschichte mitnehmen kannst

Fabians Weg zeigt, wie ein klassischer Immobilieneinstieg über Fix and Flip aussehen kann: mit einem Buch, einer Mastermind, einem passenden Geschäftspartner und dem ersten Paket Wohnungen in einer aufstrebenden Stadt. Kein großes Startkapital, kein tiefes Vorwissen, aber eine klare Idee und konsequente Umsetzung.

Die wichtigsten Punkte aus dem Gespräch zusammengefasst:

• Mit Eigentumswohnungen starten, nicht gleich mit Mehrfamilienhäusern oder Bauprojekten.
• Die Eigentümerliste ist ein unterschätztes Werkzeug für die Direktakquise.
• Günstig einkaufen ist wichtiger als alles andere. Der Gewinn entsteht im Einkauf.
• Billige Handwerker kosten am Ende oft mehr als faire Handwerker von Anfang an.
• Auch wenn du in die Projektentwicklung willst: Behalte immer ein laufendes, cashflow-generierendes Geschäft im Hintergrund.
• Sonderkonstruktionen wie Erbbaurecht oder komplizierte Eigentumsverhältnisse sind für Einsteiger keine Abkürzung, sondern eine Falle.

Wer konkrete Fragen an Fabian hat oder Interesse daran, beim Ankauf von Mehrfamilienhäusern mit ihm zusammenzuarbeiten, kann sich gerne direkt bei ihm melden. Die Kontaktmöglichkeit findest du in den Videoinformationen.