Wie er 70.000 Euro in 6 Monaten verdient hat | Lars und seine Geschichte #ein.flipper

In dieser Folge des Formats ein.flipper spricht Johannes mit Lars, der seinen ersten Fix-and-Flip-Deal gerade erfolgreich abgeschlossen hat. Lars erzählt offen, wie er von der Idee bis zum Notartermin dachte, wo er ins Stocken geriet und warum er trotz schwierigem Marktumfeld am Ende auf rund 70.000 bis 75.000 Euro Bruttomarge kommt. Ein ehrliches Gespräch ohne Schönfärberei.

Von der Versicherungsausbildung zum Fix-and-Flip-Investor

Lars hat nicht den klassischen Weg genommen. Sein Interesse an Immobilien begann schon während seiner Ausbildung zum Kaufmann für Versicherung und Finanzen, die er 2017 startete. Schon damals stellte er sich die Frage, wie er langfristig Vermögen aufbauen und seinen Lebensstandard im Alter sichern kann. Die Antwort war schnell klar: Immobilien. Versicherungen wollte er dauerhaft nicht machen.

Die Niedrigzinsphase 2018 und 2019 hatte damals viele Menschen aus seinem Umfeld dazu gebracht, sich mit Immobilien als Kapitalanlage zu beschäftigen. Für Lars selbst stand zunächst die klassische Altersvorsorge-Immobilie im Vordergrund, also kaufen, halten, Miete kassieren. Fix and Flip war zu diesem Zeitpunkt noch kein Thema für ihn.

Das änderte sich 2020, als Lars nach seiner Ausbildung als Makler zwischen Köln und Düsseldorf arbeitete und Kontakt zu jemandem bekam, der im Umfeld von Oliver Fischer tätig war. Dort lernte er, was Fix and Flip wirklich bedeutet: aktiv einkaufen, renovieren, verkaufen, statt passiv auf Mieteinnahmen zu warten. Genau dieses aktive, kreative Element hat ihn gepackt.

Der Kurs, die Pause und der schwierige Wiedereinstieg

Ende 2020 buchte Lars die Masterclass bei Oliver Fischer, einem der bekanntesten Fix-and-Flip-Coaches im deutschsprachigen Raum. Das Programm umfasste einen 85-teiligen Videokurs sowie zweimal wöchentliche Live-Reviews, bei denen Oliver Fischer selbst dabei war und konkretes Feedback zu laufenden Deals gab.

Doch dann kam das Leben dazwischen. Ein Jobwechsel, ein Umzug, eine neue Einarbeitungsphase. Für gut zwölf Monate rutschte Fix and Flip komplett in den Hintergrund. Erst Anfang 2022 startete Lars wieder proaktiv mit der Akquise, nun mit einem neuen Geschäftspartner aus Berlin, der das nötige Netzwerk, die Bonität und den Track Record für die Bankfinanzierung mitbrachte.

Der Wiedereinstieg war alles andere als einfach. Genau in diesem Moment traf die Zinswende der EZB den Markt hart. Die Banken, die bis dahin problemlos 110-Prozent-Finanzierungen für Fix-and-Flip-Projekte durchgeführt hatten, wurden von heute auf morgen extrem vorsichtig. Bei 8 Prozent Inflation wusste niemand, wo die Reise hingeht. Gleichzeitig klafften die Preisvorstellungen von Verkäufern und Käufern weit auseinander: Eigentümer wollten noch die alten Preise, Käufer mussten aber bereits mit deutlich höheren Zinsen kalkulieren.

Diese Situation kennen viele, die in der gleichen Phase angefangen haben. Lars beschreibt es so: Wenn du ein Objekt kaufst und weißt nicht, ob du beim Verkauf in sechs Monaten noch zwei Prozent Zinsen oder schon vier Prozent hast, wird die Kalkulation fast unmöglich. Trotzdem blieb er dran.

Das erste Objekt: Eine Zweizimmerwohnung in Düsseldorf

Im November 2022 besichtigte Lars zum ersten Mal eine Zweizimmerwohnung mit 72,69 Quadratmetern in Düsseldorf-Düsselthal. Die Lage stuft er selbst als B-plus-Lage ein, also ordentlich, aber nicht Premium. Aufgerufen wurde das Objekt mit 319.000 Euro zuzüglich 3,57 Prozent Maklerprovision in NRW plus 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer.

Lars machte direkt nach der Besichtigung ein erstes Angebot über 250.000 Euro. Der Makler lehnte ab, das Objekt war noch zu frisch auf dem Markt. Lars ließ es ein paar Monate laufen. Dann, im Januar 2023, sah er zufällig, dass das Objekt noch immer online stand. Erstes Learning: Bei jedem Objekt, bei dem du ein Angebot abgegeben hast, musst du dranbleiben. Im Vertrieb gilt, dass die meisten Deals erst nach dem fünften oder sechsten Kontakt zustande kommen.

Es folgten weitere Verhandlungsrunden. Zunächst einigten sie sich auf 255.000 Euro und hatten sogar schon einen Notartermin. Dann stiegen die Zinsen erneut, die Kalkulation passte nicht mehr, und Lars sagte den Termin ab. Sie mussten den angesetzten Verkaufspreis pro Quadratmeter nach unten korrigieren. Statt 5.250 Euro pro Quadratmeter waren nur noch rund 5.000 Euro realistisch, auch weil Zweizimmerwohnungen gegenüber Dreizimmerwohnungen im Homeoffice-Zeitalter etwas an Attraktivität verloren haben.

Der Makler hatte nach dem geplatzten Notartermin keine Lust mehr, das Objekt neu zu vermarkten, neue Fotos zu machen und den Text zu überarbeiten. Das war Lars sein Vorteil. Er verhandelte noch einmal nach und kaufte die Wohnung schließlich für 235.000 Euro. Fast 85.000 Euro unter dem ursprünglichen Angebotspreis. Der Eigentümer war nicht begeistert, aber Lars hat von Anfang an transparent kommuniziert, dass er das Objekt renovieren und weiterverkaufen will. Kein Verstecken, kein falsches Spiel.

Die Renovierung: 25.000 Euro, vier Wochen, Generalunternehmer

Ein großer Vorteil bei dieser Wohnung: Das Bad war 2021 bereits komplett saniert worden. Lars musste dort nur noch die Decke abhängen, Spots einbauen, eine neue Dusche und ein neues Waschbecken installieren sowie einen Spiegel setzen. Kosten fürs Bad insgesamt: rund 1.000 Euro. Das ist normalerweise einer der teuersten Posten bei einer Renovierung.

Das restliche Budget:

• 15.000 Euro für Handwerker
• 10.000 Euro für Material
• Gesamt: rund 25.000 Euro

Für einen Flip in einer B-plus-Lage in Düsseldorf war klar, dass kein Laminat und keine Raufasertapete in Frage kommen. Es musste Vinylboden rein, eine feine Glasfasertapete oder Putz an die Wände, und das Gesamtbild musste hochwertig wirken, ohne ins Unerschwingliche zu gehen.

Den Generalunternehmer hat Lars über Empfehlung eines befreundeten Flippers aus Düsseldorf gefunden, der ebenfalls im Fix-and-Flip-Bereich aktiv ist und bei Oliver Fischer als Coach tätig ist. Drei Handwerker wurden angefragt, zwei lagen preislich ähnlich. Den Ausschlag gab die persönliche Empfehlung. Lars betont das ausdrücklich: Bewertungen im Internet lassen sich faken, echte Empfehlungen aus dem Netzwerk nicht.

Der Handwerker hatte die eigene Bauleitung dabei und arbeitete mit Material, das Lars selbst gestellt hat. Geplant waren zweieinhalb Wochen. Daraus wurden knapp vier Wochen, wegen Lieferproblemen, einer verlorenen Palette und kleinerer Bestellfehler auf Lars' Seite (einmal Farbe vergessen, einmal zu wenig Vinylboden bestellt). Lars war während der Bauphase selbst mehrfach vor Ort, sein Geschäftspartner übernahm die Kontrolle, wenn Lars im Urlaub war. Alles in allem lief die Baustelle reibungslos.

Die Zahlen: Was am Ende unterm Strich bleibt

Das ist der Teil, den die meisten wissen wollen. Hier sind die konkreten Zahlen aus dem Gespräch:

• Kaufpreis: 235.000 Euro
• Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, ca. 12,07 %): rund 30.000 Euro
• Renovierung: rund 25.000 bis 30.000 Euro (nicht alle Rechnungen lagen zum Zeitpunkt des Gesprächs vor)
• All-in: rund 295.000 Euro
• Geplanter Verkaufspreis: 370.000 Euro
• Bruttomarge: rund 70.000 bis 75.000 Euro

Noch laufen Vermarktungskosten, Zinsen für den laufenden Monat und eventuell Maklerprovision auf der Verkaufsseite. Netto bleibt trotzdem ein ordentlicher Betrag. Johannes zieht den Vergleich zu seinem eigenen ersten Flip, bei dem er rund 80.000 Euro Bruttomarge hatte. Größenordnung also sehr ähnlich.

Vor dem Verkaufsstart hatte Lars bereits eine Testanzeige mit Fotos ähnlicher Objekte geschaltet, um das Preisniveau zu testen. Die Resonanz war positiv, mehrere Interessenten meldeten sich mit konkretem Kaufinteresse. Das ist ein smarter Ansatz: Du erkennst frühzeitig, ob dein Preis marktfähig ist, und baust dir gleichzeitig eine erste Käuferliste auf, bevor das Exposé überhaupt fertig ist.

Deal Nummer zwei wartet schon

Lars steht nicht still. Noch bevor der erste Flip verkauft ist, hat er bereits den nächsten Notartermin in der Tasche. Es geht um eine Erdgeschosswohnung mit 79 Quadratmetern und Garten in Düsseldorf, ebenfalls in guter Lage. Einkaufspreis: 380.000 Euro. Geplanter Verkaufspreis: rund 460.000 bis 470.000 Euro. Das ist ein anderes Segment. Die Renovierung wird aufwendiger und teurer, das Endprodukt muss entsprechend hochwertiger sein. Kein Standard, sondern ein Premiumprodukt für eine kaufkräftige Zielgruppe.

Auch dieser Deal ist keine glatte Geschichte. Zuvor wurden bei dem Objekt zweimal Notartermine mit anderen Käufern abgesagt. Lars war bei diesen Deals nicht beteiligt, aber er blieb hartnäckig dran, rief alle paar Tage beim Makler an, auch wenn der signalisierte, dass er Lars in Ruhe lassen soll. Am Ende war er zur Stelle, als die Eigentümerin genug hatte und verkaufen wollte.

Was du aus Lars' Geschichte mitnehmen kannst

Lars hat keinen perfekten Start gehabt. Er hat zwischen Kurs und erstem Deal fast drei Jahre gebraucht, war zwischendurch komplett weg vom Fenster, hat die schwierigste Marktphase der letzten zehn Jahre als Einstieg erwischt und trotzdem einen Deal durchgezogen, der sich rechnet. Das sind die wichtigsten Erkenntnisse aus seinem Weg:

• Am Ball bleiben ist entscheidend. Die meisten Deals entstehen nicht beim ersten Kontakt, sondern beim fünften, sechsten oder zehnten Nachfassen.
• Transparenz zahlt sich aus. Lars hat dem Eigentümer offen gesagt, dass er kauft, renoviert und wieder verkauft. Das schafft Vertrauen und vermeidet spätere Konflikte.
• Netzwerk schlägt Einzelkämpfertum. Handwerker über Empfehlung, Finanzierungspartner mit Track Record, Maklerkontakte, die dich anrufen, bevor das Exposé online geht. Das ist kein Zufall, das ist Aufbauarbeit über Monate.
• Der Einkauf ist die halbe Miete. Lars hat von 319.000 auf 235.000 Euro verhandelt. Das sind 84.000 Euro Puffer noch bevor ein Handwerker die Wohnung betritt.
• Marktphasen sind kein Grund, nicht anzufangen. Lars bringt es auf den Punkt: Im Regen zu fahren heißt nicht, nicht zu fahren. Wer jetzt lernt, ist vorne, wenn der Markt wieder anzieht.
• Testanzeigen vor dem Verkaufsstart sind ein einfaches Mittel, um Preise zu validieren und gleichzeitig eine Interessentenliste aufzubauen.

Fix and Flip ist kein schnelles Gelddrucken, aber es ist ein Geschäft, das sich mit Geduld, einem guten Netzwerk und konsequentem Nachfassen aufbauen lässt. Lars ist der Beweis dafür.